Adrian Gubčo 15.07.2021 13:15

Lucron odhaľuje projekt Rakyta

Devínska Nová Ves sa čoskoro rozrastie. Plochy východne od železničnej trate a sídliska boli doteraz využívané ako poľnohospodárske územie, už onedlho by tu však mohla začať rásť nová štvrť. Development s pracovným názvom Rakyta prinesie dostupnejšie bývanie a vytvorí základ postupnej urbanizácie smerom k štvrti Bory. Developerom je spoločnosť Lucron.

Nový projekt je nazvaný podľa tradičného pomenovania lokality – pozdĺž blízkeho a rovnomenného vodného toku tu zvykli rásť rakyty, takže názov sa viaže práve na to. Už nejakú dobu pozemky vlastní developerská spoločnosť Lucron, ktorá tu pripravuje vznik celej novej štvrte. V týchto dňoch predložila na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) prvú časť developmentu, v rámci ktorej plánuje spustiť výstavbu na plochách neďaleko vodného toku.

Podľa dokumentácie vytvorí navrhované urbanistické a objemovo-dispozičné riešenie základ vzniku nového obytného územia so súvisiacim zázemím. Hlavnou a dominujúcou funkciou bude totiž bývanie, doplnené o plochy zelene či parkovania. Obytný súbor bude pozostávať zo šiestich samostatne stojacich bytových domov, z ktorých bude mať každý päť nadzemných podlaží (najvyššie bude ustúpené). Pôjde o pomerne rozvoľnenú zástavbu, zodpovedajúcu súčasným nárokom na zabezpečenie presvetlenia aj parkovania.

V projekte by malo vzniknúť 322 bytov. Na parcelách severnejšie, kde bude trojica doskových domov v riadkovej zástavbe, bude hlavný dôraz venovaný pobytovým vnútroblokom. Umiestnené tu majú byť ihriská, venčoviská pre psy, komunitné priestory a ďalšie priestranstvá. Južné parcely s trojicou bodových domov majú poskytovať o čosi vyššiu kvalitu bývania. „V projekte pracujeme s rozmanitou typológiou, ktorej súčasťou sú byty s predzáhradkami, balkónmi, lodžiami, aj terasami,“ približuje víziu zámeru Juraj Juritka, Development Director spoločnosti Lucron.

Predbežne sa predpokladá, že by tu mohlo vzniknúť 37 jednoizbových, 4 jedenapolizbové, 128 dvojizbových, 7 dvaapolizbových, 134 trojizbových a 12 štvorizbových bytov. Z toho je zrejmá orientácia na poskytnutie dostupnejšieho bývania pre mladé rodiny. V prvej etape Rakyty tak bude bývať približne 890 ľudí. K dispozícii budú mať 445 parkovacích miest, z toho bude až 235 na teréne. Dokumentácia objasňuje, že to je dané vysokou hladinou podzemnej vody. Aj z tohto dôvodu sa bude s terénom pracovať tak, aby bola výstavba čo najjednoduchšia.

Lucron zatiaľ veľa iných detailov neprezradil, keďže projekt je skutočne ešte len v úvodných štádiách povoľovania. V tejto chvíli pravdepodobne nemá ani zmysel veľmi komentovať architektúru. Je však predpoklad, že by mohla byť na celkom dobrej, resp. uspokojivej úrovni – autormi sú architekti z kancelárie Sadovsky Architects. Tí majú skúsenosti z podobných zadaní v neďalekých Boroch – teda z obytného súboru, kde sa hľadí na vysoko racionálne riešenie pre ľudí, ktorí nie sú cieľovou skupinou luxusných projektov v centre Bratislavy.

Ako bolo povedané, prvá časť projektu Rakyty je dnes na posudzovaní EIA. Predkladané sú dva varianty, preferovaný je variant s väčších rozsahom zelene. Projekt musí ešte získať záväzné stanovisko mesta a následne aj zelenú od mestskej časti. Preto developer predpokladá začiatok výstavby až na začiatku roka 2023, ukončená by mohla byť na začiatku roka 2025. Celkové náklady sú odhadované na 30 miliónov eur.

Zdroj: Lucron

V tejto chvíli je ešte priskoro bližšie Rakytu hodnotiť, keďže predstavený nebol celý koncept štvrte. Výhľadovo môže ísť o zaujímavé obytné územie, nateraz však ostáva len konštatovať, že prvá odhalená etapa neprišla so žiadnymi prekvapeniami. Ide o typickú ukážku toho, ako vyzerá priemerný slovenský development na zelenej lúke, ktorý sa snaží o objavenie kompromisu medzi cenou, očakávaniami zákazníka a legislatívou. V Bratislave sú príkladom takéhoto projektu neďaleké Bory od Penta Real Estate, hoci s prísľubom, že tu vzniknú aj mestskejšie priestory.

Rakyta je jedným z prvých bližšie predstavených developmentov, ktoré majú byť vybudované na dnes poľnohospodársky využívaných plochách medzi pôvodnou Devínskou Novou Vsou a Bormi. Ide o dočasný stav – v dohľadnej dobe sa tu spustí masívna výstavba, keďže aj podľa Územného plánu ide o rozvojové územie s rezidenčnou funkciou. Kľúčom k intenzívnejšiemu developmentu bude výstavba predĺženia Eisnerovej až do Borov, pričom by jej súčasťou mala byť aj električková trať. Na úrovni mestskej časti sa o výstavbe ulice hovorí čoraz intenzívnejšie.

Okrem Rakyty je dnes v lokalite známy najmä projekt Slnečný vrch, hoci tento nemá takú podporu, menšie pozemky má v blízkosti ulice Jána Jonáša ITB Development a stavebná aktivita prebieha v okolí vŕšku Glavica. Z dlhodobejších zámerov sú dôležité najmä plány spoločnosti Reform Capital, ktorá tu uvažuje s výstavbou vedecko-technického parku pre potreby Volkswagenu. Mimoriadne rozdrobené vlastníctvo pozemkov v oblasti je veľkou komplikáciou, postupne sa ale územie sceľuje a získava väčších vlastníkov.

Nie je tak otázkou, či sa celá bratislavská časť Záhorskej nížiny zastavia, ale kedy. Súčasná kríza dostupnosti bývania je predpokladom k intenzívnejšiemu záujmu investorov. To by malo byť podnetom pre mesto aj mestskú časť, aby sa na očakávaný rozvoj dobre pripravili – a začali s tvorbou konkrétnejšej koncepcie pre rozvoj záhorskej časti Bratislavy. Spomínané to bolo už v prípade Borov, a platí to aj tu. Ak sa dobre nenastavia pravidlá pre výstavbu, ak nevznikne dostatočná vybavenosť, ale aj pracoviská či rekreačné územia, a nedobudujú sa dôležité infraštruktúrne projekty, potom to bude pre metropolu problém.

Na jednej strane je totiž pozitívom, že začnú vznikať stovky a neskôr tisíce nových bytov, azda aj dostupnejších. Na strane druhej bude ale závislosť tejto časti Bratislavy od centra viesť k obrovským dopravným problémom, ktoré výrazne znížia kvalitu života obyvateľov. Ak títo ľudia zároveň odstavia diaľnicu D2, dopravná situácia bude mať aj negatívne ekonomické efekty. Napokon je tu otázka ekológie, pričom desaťtisíce nových a v zápche stojacich áut nápomocné určite nebudú. Tradične fúkajúci severozápadný vietor navyše emisie zanesie priamo nad centrum mesta.

Predstavenie Rakyty a ďalších projektov by malo byť zároveň štartom širšej debaty o rozvoji týchto častí Bratislavy. Vyhnúť sa mu nie je reálne a pravdepodobne ani celkom správne. Ak bude dobre koncepčne ošetrený, môže mestu priniesť množstvo benefitov - vznik nových bytov, športovísk, parkových zelených plôch, ale aj firiem, nápadov a myšlienok, ktoré budú produkovať miestni obyvatelia. Vytvoriť sa môže nový pól života, ktorý odľahčí centru metropoly.

V tejto chvíli to je ešte stále v rukách mesta. Pri dynamike rozvoja Bratislavy však nemusí byť dlho, kým sa možnosti Magistrátu a neskôr aj mestských časti výrazne obmedzia. Potom sa bude opakovať rovnaký scenár, ako takmer všade inde: mesto bude už len oneskorene hasiť problémy, namiesto toho, aby im predchádzalo.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.