Adrian Gubčo 14.11.2025 18:30

Developer PARQ Zátišie Matej Jelínek: Tento projekt je pre nás osobný, reakcia investorov aj klientov je veľmi pozitívna

V lokalite Zátišie v Novom Meste sa po niekoľkoročných prípravách začala výstavba projektu PARQ Zátišie z dielne spoločnosti Atrios Real Estate. Polyfunkčný súbor prinesie bývanie, kancelárie aj občiansku vybavenosť, spojený však má byť aj s benefitmi pre verejnosť a mesto. Pre developera ide o citovú záležitosť – stavia takmer doslova na vlastnom zadnom dvore, pričom ide o najprepracovanejší zámer z dielne spoločnosti.

Zdroj: Atrios Real Estate, Matej Jelínek

Zámer komplexu PARQ Zátišie bol prvýkrát predstavený ešte v období pred pandémiou koronavírusu COVID-19. Jeho developer, spoločnosť Atrios Real Estate, bol dovtedy spájaný skôr s menšími rezidenčnými realizáciami a projektami kancelárskych či retailových objektov po celom Slovensku. V tomto prípade sa ale rozhodol pre schému, ktorá svojim rozsahom pripomína menšiu štvrť.

Projekt vzniká na mieste bývalého brownfieldu v susedstve areálu Kuchajda v Novom Meste. Donedávna išlo o vcelku prehliadané miesto na mape mesta – hoci išlo o rekreačné územie, väčšina výstavby sa sústredila v centre. V posledných rokoch však developeri prenášajú pozornosť aj sem. V krátkom čase sa tu má rozostavať niekoľko projektov vrátane výškových, čo vedie až k úvahám o „druhom downtowne“.

PARQ Zátišie je jedným z prvých projektov z pripravovanej veľkej vlny výstavby, pričom chce nastaviť kvalitatívnu latku. Developer prichádza s mnohými novými konceptami aj vyvolanými investíciami, ktoré zmenia podobu územia a zvýšia kvalitu života. Ako sa zatiaľ ukazuje, tento prístup našiel na trhu dobrú odozvu. Viac ale pre YIM.BA hovorí Matej Jelínek, managing partner spoločnosti Atrios.

V rozhovore, okrem iného, prezradil:

• V čom je konkurenčná výhoda PARQ Zátišie

• Či má zmysel budovať kancelárske priestory v blízkosti Kuchajdy

• Ako reagovali drobní investori na možnosť vstúpiť do projektu

• Ako sa developer a architekti vyrovnali s blízkosťou železničnej trate

• Aký veľký zámer pre mesto developer rozostavia

Zdroj: Atrios Real Estate

Adrian Gubčo: PARQ Zátišie sa priblížil k výstavbe po dlhých rokoch prípravy. Kedy sa reálne začne so stavebnými prácami?

Matej Jelínek: Stavenisko sme odovzdali 20. októbra a nasledujúci deň sme začali s výkopovými prácami. Začiatkom novembra prídu ďalšie mechanizmy a začnú zabezpečovať stavebnú jamu.

Projekt je teda oficiálne vo výstavbe?

Áno.

Ktorá časť sa začala realizovať ako prvá?

V prvej fáze postavíme 17-podlažný bytový dom na rohu ulíc Vajnorská a Tomášikova a menšiu 7-podlažnú kancelársku budovu. S touto etapou budeme navyše rozširovať a rekonštruovať križovatku Vajnorská – Tomášikova. Začneme s prvou časťou predĺženia Tomášikovej ulice, smerom na Račiansku, resp. s jej nultou fázou.

Bývanie v tejto lokalite bolo donedávna menej preferovanou funkciou pri nových projektoch. Lokalita bola vnímaná skôr ako kancelárska. Prečo si myslíte, že práve PARQ Zátišie by mohlo byť dobré miesto pre život a mal by byť atraktívny pre ľudí, ktorí chcú bývať v tejto lokalite?

Túto lokalitu nepovažujeme za čisto kancelársku. Tento obraz tvoria vysoké kancelárske budovy, ktoré sú dnes dominantami územia. Popri nich sa tiahne mestský blok, v ktorom prevláda bývanie, či už sa jedná o Ľudovú štvrť alebo Robotnícku kolóniu, ktoré sú veľmi obľúbené. My len rozširujeme funkciu bývania v lokalite, kde už historicky je. 

A čo z nej robí vhodné miesto pre bývanie? Je to blízko Kuchajdy, blízko do Karpát, blízko do centra mesta. Rozsiahla občianska vybavenosť je tam už aj dnes bez nejakých väčších zásahov. Koncept 15-minútového mesta funguje už v súčasnosti a my ho našim projektom ešte viac podporujeme.

„Koncept 15-minútového mesta funguje už v súčasnosti a my ho našim projektom ešte viac podporujeme."

Nie ste jediným developerom, ktorý pripravuje rezidenčný projekt v tejto lokalite. V čom je váš zámer lepší oproti iným? V čom je jeho konkurenčná výhoda?

Vidíme ju v celkovom koncepte projektu. Od verejných priestorov, ktoré ľuďom prinesú kúsok kvalitného mestského prostredia, cez architektúru, až po dispozície samotných bytov, kancelárií a ich štandardy.

Ľudia budú mať na pár krokov živé lokálne námestie s kaviarňami či reštauráciou. Toto je niečo, čo nám tu chýbalo, a my v tejto lokalite bývame aj pracujeme. Popri Kuchajde, rôznych športoviskách či neďalekom obchodnom centre je toto posledný diel skladačky, dopĺňajúci plnohodnotné mestské bývanie.

Aký bude štandard bývania pre rezidentov?

Štandard vnímame v dvoch rovinách. Prvá spočíva v tom, čoho sa vedia rezidenti dotknúť, to hmotné. V rámci toho dostanú ako súčasť bývania parkety, dlažby, zvýšené interiérové dvere či kvalitnú sanitu. Čo vnímame ako trochu vyšší štandard, je ponuka dobrého stavebného riešenia, hliníkové okná aj hliníkové exteriérové žalúzie. Osobitne sme hrdí na systém vykurovania a chladenia. Projekt využíva stropné chladenie a kúrenie so zdrojom v podobe tepelných čerpadiel. Ide o udržateľné riešenie, ktoré prinesie budúcim obyvateľom vyšší komfort.

Druhou rovinou je vybavenosť a koncept projektu ako takého. Každá budova bude mať dizajnovú vstupnú lobby a v bytovom dome tvoríme family room na organizáciu rodinných osláv či posedení so susedmi. Vo vstupných priestoroch bude balíkobox a dbali sme aj na dobrú vybavenosť, čo sa týka cyklomobility. Súčasťou každej budovy bude zabezpečená miestnosť pre uskladnenie bicyklov a ich servis. V kancelárskej budove bude okrem už spomenutých vecí navyše zdieľaná zasadacia miestnosť. 

V rámci verejných priestorov pripravujeme množstvo menších, ale praktických prvkov – workoutové ihrisko, grilovanie či pre kancelárie dokonca outdoorové pracovné zóny, ktoré pracovne nazývame No Office. Rezident alebo zamestnanec tak nemusí zostať zatvorený v kancelárii – stačí pár krokov von, aby mohol pracovať na čerstvom vzduchu a užívať si pekné počasie.

Súčasťou projektu má byť verejné námestie aj pomerne veľký park. Zdroj: Atrios Real Estate

Už v názve projektu odkazujete na park a miestnu lokalitu, zároveň ste aj počas prípravy oslovili miestnu komunitu. Čo v tomto zmysle získajú nielen rezidenti, ale aj obyvatelia územia?

Základom projektu a jeho pôvodnou myšlienkou bolo vytvoriť kvalitný verejný priestor. Jeho centrom bude lokálne námestie, obklopené obchodmi, kaviarňami a bistrami s terasami. Námestie bude živé a bude plynulo prechádzať do rozsiahleho parku s viac než 4.000 m² zelene. V parku bude detské ihrisko, priestor na cvičenie, viac ako 50 stromov, ale aj dažďová záhrada, ktorá zadržiava vodu a prirodzene ochladzuje okolie. Je to iba jedno z viacerých vodozádržných opatrení, ktoré tu robíme. Park bude srdcom projektu, a práve preto sme ho pomenovali PARQ.

A čo získajú ostatní obyvatelia územia? Kvalitné verejné priestory, ktoré podporujú život v meste. Čím je lokalita aktívnejšia, tým sa stáva bezpečnejšou. Investujeme tiež do infraštruktúry. V rámci spomínaného predĺženia Tomášikovej vybudujeme lepšie napojenie na Vajnorskú ulicu aj viac ako 400 metrov nových cyklotrás.

Popri bývaní chystáte v rámci projektu aj kancelárie, pričom nejdete konceptom veľkopriestorových kancelárií na prenájom, ale ponúkate menšie kancelárie na predaj. Prečo ste sa rozhodli práve pre tento koncept? Napokon, rozsiahlejšie priestory sú bežnejšie aj v Bratislave.

Trh s kanceláriami sledujeme dlhodobo. V posledných piatich až desiatich rokoch na kancelárskom trhu v Bratislave pribudli desaťtisíce metrov štvorcových v podobe veľkých kancelárskych plôch vo veľkých budovách a komplexoch. Chýbal nám na trhu dostupný produkt pre menšie firmy, jednotlivcov či konzultantov, ktorí svoje priestorové potreby dnes musia riešiť väčšinou v starších budovách. V novších budovách sú nájmy rádovo vyššie ako priemer, na ktorý sme v rámci veľkých kancelárskych komplexov zvyknutí. Chceli sme tak priniesť dostupný a jednoduchý produkt pre menšie firmy. Nazvali sme to „butikové kancelárie“. Vysoký štandard, ale väčšie súkromie a rodinná atmosféra. Prosto menej anonymity veľkých kancelárskych budov.

Myslíte si, že táto lokalita osloví daný typ firiem?

Na základe aktuálneho dopytu už oslovila (úsmev). Áno, my veríme, že áno. My sami v lokalite pracujeme, čiže vnímame jej výhody. Je veľmi dobre dostupná, je viditeľná, ľahko čitateľná. Firme veľakrát záleží na tom, aby ju klient vedel dobre nájsť a aby sa zamestnanci dostali dobre do práce ráno, prípadne sa z nej dostali večer. Z tohto dôvodu nám táto lokalita príde naozaj atraktívna. Tým, že okolo kancelárskej budovy dotvárame ďalšiu vybavenosť, ktorá je nadštandardnom oproti bežným kancelárskym komplexom, tak sme presvedčení, že toto na trhu fungovať bude. Vidíme to už dnes na aktuálnom záujme.

„Chceli sme tak priniesť dostupný a jednoduchý produkt pre menšie firmy. Nazvali sme to „butikové kancelárie“. Vysoký štandard, ale väčšie súkromie a rodinná atmosféra."

Čo má byť tou nadštandardnou vybavenosťou?

Naše kancelárie sa odlišujú tým, že sú kompletne vybavené a pripravené na okamžité používanie. Hovoríme o podlahách, o zabezpečení chladenia, kúrenia či dokonca osvetlenia. Každá kancelária bude mať vlastnú kuchynku a vlastné sociálne zázemie, takže firmy budú úplne pánmi svojho priestoru. Nemusia zdieľať spoločné prvky, za ktoré sa často platí vysoká správa. Tento koncept je priamo navrhnutý pre menšie firmy, ktoré nepotrebujú veľké spoločné zázemie, ale oceňujú samostatnosť a komfort vlastného priestoru.

Kto sú teda klienti, ktorí tieto priestory vyhľadávajú?

Ako som spomínal, našou cieľovou skupinou sú hlavne malé firmy a jednotlivci, rôzni konzultanti. Máme veľa dopytov od právnikov, projektantov, marketingových agentúr. V zásade je to veľmi široká skupina ľudí, na ktorú možno doposiaľ developeri až tak nemysleli. Nie sú to medzinárodné firmy a korporácie, ktoré hľadajú iné typy priestorov.  Tí, ktorých som vymenoval, si naozaj dnes musia prenajímať kancelárie v starších budovách. Alternatívou je siahnuť po veľmi vysokom nájme, ak chcú byť v novej budove v dobrej lokalite. My vytvárame budovu A-kategórie s komorným, butikovým charakterom a v podobe dostupnej kancelárie na predaj.

Je možnosť spájania priestorov, ak je firma o čosi väčšia alebo rastie?

Áno. Je takým paradoxom, že sme nastavili produkt na malé kancelárie od 18 metrov štvorcových a prvé dopyty, ktoré sme dostali, boli na spájanie 250 až 300 metrov štvorcových. Na tom aktuálne pracujeme. Tento dopyt tu je a to zas ukazuje, že sú firmy, ktoré chcú svoj kapitál rozumne použiť. Radšej investujú do svojho vlastného priestoru, ako by mali platiť niekomu inému nájom. Tie prostriedky sú v podobnej hodnote za mesiac či rok, akurát investujú do vlastnej nehnuteľnosti, ktorá sa im ešte postupne v čase zhodnocuje.

Developer priniesol netradičný produkt v podobe moderných kancelárskych jednotiek na predaj. Zdroj: Atrios Real Estate 

Veľa kancelárskych priestorov sa dnes koncentruje v downtowne. Nemáte pocit, že do budúcna je okolie Kuchajdy z hľadiska kancelárskeho trhu „odpísané“?

Myslím, že je prirodzené, že väčšina kancelárskej výstavby sa sústredí do downtownu. Nové kancelárske budovy tam pokrývajú potreby veľkých medzinárodných firiem a korporátov. Ale to je stále iba časť firiem a podnikateľov, ktoré v Bratislave fungujú.

Okolie Kuchajdy je alternatívou pre tých, ktorí hľadajú dostupnú lokalitu a cenovo dostupné kancelárie. Nie každému vyhovuje koncept downtownu. Lokalita určite nie je z hľadiska kancelárskeho trhu „odpísaná“, pokiaľ je správne nastavený koncept.

Svoj zámer ste ešte predtým, ako ste spustili výstavbu, otvorili malým investorom prostredníctvom crowdfundingu cez platformu Crowdberry. Aká bola reakcia investorov na takúto ponuku?

Reakcia bola veľmi pozitívna. V pilotnej fáze sa zapojili desiatky individuálnych investorov, ktorí poskytli viac ako dva milióny eur privátneho kapitálu výmenou za férový výnos. Boli sme pripravení, že investorom budeme musieť všetko detailne vysvetľovať. Ale paradoxne sme toho až tak veľa vysvetľovať nemuseli. Slovenský investor je dnes už dobre rozhľadený a vzdelaný, čo sa týka investícií do nehnuteľností. V zásade im stačilo vidieť projekt, poznať lokalitu, načítať nejaké čísla a vedeli si zhodnotiť, že ten projekt má pre nich investičný potenciál.

Plánujete v budúcnosti ďalšiu podobnú aktivitu?

Áno, plánujeme. Práve sme spustili ďalšiu tranžu cez platformu Crowdberry, tentoraz s ešte nižším rizikom pre investorov a očakávaným výnosom až 13% ročne.

„Slovenský investor je dnes už dobre rozhľadený a vzdelaný, čo sa týka investícií do nehnuteľností. V zásade im stačilo vidieť projekt, poznať lokalitu, načítať nejaké čísla a vedeli si zhodnotiť, že ten projekt má pre nich investičný potenciál."

Lokalitu, kde vzniká PARQ Zátišie, čaká asi pomerne veľká budúcnosť. Vidíme, že tam je viacero projektov vrátane výškových budov. Myslíte, že ju možno nazvať druhým downtownom?

Závisí od toho, v akom slova zmysle. Ak hustotou zástavby, tak dúfam, že nie, že to nebude druhý downtown. Ak ale hovoríme o povedomí a obľúbenosti, tak si myslím, že tá lokalita vie byť obľúbená ako downtown. Je to práve pre to, že Kuchajda si nás developerov troška „upratuje“ a určuje, ako môžeme stavať a čo môžeme tvoriť. To udržuje lokalitu urbanisticky čistú. Dáva priestor na rozhľad pre ľudí, ktorí sa tu pohybujú. Toto je podľa mňa niečo, čo v downtowne chýba. Táto lokalita je veľmi dobrou alternatívou k downtownu.

V pláne máte aj ďalšie etapy. Čo by malo ešte v ďalších častiach projektu pribudnúť?

Hovoríme o dvoch etapách – ďalších dvoch objektoch, ktoré doplnia náš mestský blok a obkolesia srdce projektu, park. Uvažujeme nad rôznymi formami ubytovania, pričom konkrétna podoba ešte nie je definitívne stanovená. Zaujíma nás aj trvalé bývanie, preto sme súčasťou zmien územného plánu a pracujeme na tom, aby sme časť priestorov mohli využiť ako byty. Zvažujeme aj možnosti nájomného alebo študentského bývania a tieto varianty analyzujeme veľmi detailne.

Existuje časový odhad, kedy by sa mohli tieto ďalšie etapy realizovať?

Náš pôvodný plán bol, že začneme ďalšie etapy stavať naraz hneď po dokončení prvej etapy, čiže v roku 2028, s tým, aby sme začiatkom roka 2030 mali dokončený celý projekt. Aktuálne to vyzerá tak, že možno jednu z etáp spustíme skôr. V hre je aj termín koniec budúceho roka.

Významným krokom bude vybudovanie nultej etapy predĺženia Tomášikovej ulice či rozvoj cyklodopravy. Zdroj: Atrios Real Estate  

Existujú kritici, ktorí vytýkajú projektu blízkosť železnice alebo že sa neďaleko nachádzajú brownfieldy, ktoré sú ešte stále zanedbané. Dopravné spojenie na Račiansku je tiež problematické. Ako budú riešené tieto nedostatky?

Začnem od konca, teda prepojením Vajnorskej a Račianskej. V rámci projektu vytvárame prvý predpoklad toho, že jedného dňa budú Vajnorská a Račianska prepojené. To je práve križovatka Vajnorská – Tomášikova plus prvá etapa predĺženia Tomášikovej ulice. Túto veľkú mestskú investíciu začneme stavať na vlastné náklady a otvoríme ju pre mesto. Potom je už v rukách mesta, kedy ju dokončí. Myslím si však, že tento prvý krok je veľmi, veľmi dôležitý.

Čo sa týka brownfieldov, tak môže sa to javiť ako nevýhoda. Dnešný stav je ale taký, že väčšina území, ktoré sú priamo v susedstve nášho PARQ Zátišie, už je v nejakej fáze transformácie. Sú tam projekty, ktoré sú buď vo fáze posudzovania vplyvov na životné prostredie, niektoré dokonca majú územné rozhodnutie a niektoré sú v procese stavebného konania. Transformácia tam už prebieha. Keď dokončíme prvú etapu, tak nebudeme vnímať, že by sme boli obkolesení brownfieldami.

A železnica? Tá tam proste je. Vysporiadali sme sa s ňou v dvoch úrovniach. Prvou je architektonicko-urbanistický koncept. Pracujeme s natáčaním hmôt budov a jedna z budov je riešená ako pavlačová. Tvorí tak prirodzenú ochranu verejným priestorom a ďalším budovám.

Druhá úroveň riešenia je stavebnotechnická. Všetky budovy budú mať prispôsobené fasády a kvalitné okná s izolačným trojsklom. Kancelárska budova je vybavená vzduchotechnikou a byty dokonca rekuperáciou. Mysleli sme na to a komplexne sme to takto vyriešili.

PARQ Zátišie je pre vás vlajková loď. Samozrejme, veľkosť je mimoriadna, ale čím je ešte okrem toho tento projekt iný oproti ostatným vašim realizáciám v portfóliu?

PARQ Zátišie je veľký projekt, hoci v Atriose pracujeme aj na podstatne väčších realizáciách. To, prečo ho považujeme za vlajkovú loď, však nespočíva len v rozmeroch. Ide o projekt, do ktorého sú zapojené všetky zložky Atriosu. Môžem povedať, že na ňom pracoval naozaj každý člen tímu a počas posledných ôsmich rokov sme v ňom zanechali veľa energie a skúseností.

Najdôležitejšie je, že ide o lokalitu, kde sami pracujeme a bývame. Máme skutočný záujem ju zveľadiť a vytvoriť kvalitné prostredie – nielen pre ľudí, ktorí tu budú bývať a pracovať, ale aj pre nás samotných. Práve preto má pre nás tento projekt taký osobný a významný rozmer.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Atrios Real Estate. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.