Adrian Gubčo 18.12.2020 13:35

Palma začína odhaľovať svoju podobu

Z mnohých zaujímavých projektov v Bratislave patrí prestavba priemyselného areálu Palma v Novom Meste k tým najambicióznejším. Developer Corwin už pri akvizícii naznačoval, že má záujem o vznik na miestne pomery výnimočného developmentu, na čo si prizval svetoznámych architektov. V týchto dňoch bola odhalená prvá etapa projektu.

Developer získal opustený priemyselný areál o rozsahu 6 hektárov v roku 2019 a okamžite oznámil, že v Bratislave vznikne unikátne miesto – partnerom pri navrhovaní je totiž dánska kancelária Gehl Architects, ktorú založil a v minulosti viedol známy architekt Jan Gehl. V centre záujmu tohto pracoviska je ľudská mierka a tvorba „miest pre ľudí“, čo sa má odzrkadliť aj v Palme. Z bývalej fabriky sa má teda stať integrovaný polyfunkčný development, ktorý by v tejto časti Nového Mesta vytvoril akési lokálne centrum.

Hoci samotný areál je zanedbaný, v susedstve už prebieha intenzívna aktivita – v priamom dotyku s areálom je kultúrno-kreatívne centrum Nová Cvernovka, pravdepodobne najvýznamnejšie centrum daného typu na Slovensku. Od svojho vzniku pred niekoľkými rokmi tu iniciátori projektu Novej Cvernovky zorganizovali už stovky podujatí a postupne revitalizujú budovy aj vonkajšie plochy v rámci bývalej školy, v ktorej Nová Cvernovka sídli. Aktivity „Cvernovkárov“ nemajú len spoločenský dosah, ale dramaticky menia aj charakter a hodnotu lokality.

Príprava konceptu nejakú dobu trvala, pričom architekti sa snažili zužitkovať výhodnú polohu z hľadiska napojenia na verejnú dopravu, susedstvo Novej Cvernovky aj prítomnosť industriálnej architektúry. Na spoluprácu si prizvali skúsenú kanceláriu A1 Architecture, ktorá s developerom spolupracovala už na projektoch Blumental alebo Einpark, spoločne s Architektonickou dielňou Collegium. Výsledkom je prvá etapa projektu, ktorá bola pred niekoľkými dňami predložená na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

V prvej etape by mala premenou prejsť severná časť areálu smerom k Račianskej ulici a pri Novej Cvernovke. Kedysi sa tu nachádzali najmä administratívne a výskumno-vývojové objekty, v súčasnosti sa však nehodnotné budovy, spravidla zo 60-tych rokov 20. storočia, postupne asanujú. Nezaniknú však všetky stavby – v tejto fáze realizácie bude zrekonštruovaná zámočnícka dielňa z roku 1963, kde boli identifikované hodnotné architektonické kvality. Okrem toho však pribudne pätica nových administratívnych objektov s vybavenosťou na úrovni prvého nadzemného podlažia.

„V Palme chceme vytvoriť prostredie, ktoré bude svojou ľudskou mierkou, charakterom s odkazom na industriálnu minulosť, multifunkčnosť okolia, ekologickosť budov ale aj celej štvrti, ponúkať ľudom ideálne a zdravé pracovné prostredie. A to vnútorné rovnako ako aj vonkajšie.“ hovorí Filip Gulan, projektov manažér v Corwine. „V rámci obnovy a dostavby severnej časti areálu sa celkovo navrhuje vyše 41-tisíc m² administratívnej plochy, vrátane rekonštrukcie Zámočníckej dielne. Z tejto hrubej plochy sa uvažuje s približne 4-tisíc m² priestorov určených na pestrý mix služieb a občianskej vybavenosti,“ dodáva.

 

Palma podľa preferovaného variantu 1. Zdroj: Corwin / EIA

 

Nová zástavba by mala vytvoriť urbanistickú štruktúru, jemne odkazujúcu na pôvodné objekty v areáli, ale prispôsobenú požiadavkám po vytvorení aktívnych a atraktívnych verejných priestorov s preferenciou pešieho pohybu. Od Račianskej je naplánovaná dvojica päťpodlažných budov, doplnených o dvojicu osempodlažných s najvyšším ustúpeným podlažím. Z juhovýchodnej strany na ne nadväzujú šesť- a sedempodlažné budovy s čiastočne ustúpeným parterom, ako aj zrekonštruovaná Zámočníca dielňa.

V rámci danej štruktúry vzniknú akési námestíčka a uličky, ktoré návštevníka zvedú k Silu, k architektonickej dominante komplexu, ktorá je však predmetom ďalšej fázy projektu. Budovy budú výlučne administratívne, čo je dôsledok nastavenia Územného plánu – oficiálne je plocha určená pre výrobu s prípustnou administratívnou fukciou. V záujme skoršej realizácie sa developer rozhodol koncentrovať kancelárie do tohto nového „hubu“.

Verejnosť tak bude v prvej fáze užívať predovšetkým novú vybavenosť, orientovanú najmä do Račianskej ulice, a verejné priestory. Vybavenosť pre zamestnancov kancelárií (kantíny, bufety) bude viac orientovaná do areálu. V budúcnosti sa dá očakávať, že lokálne priestranstvá budú slúžiť najmä ako zázemie kancelárskeho kampusu, kým široká verejnosť bude užívať plochy okolo Sila, smerom k Novej Cvernovke či v rezidenčných častiach developmentu, preto je dané členenie logické.

Developer každopádne zdôrazňuje, že zeleni a životnému prostrediu chce venovať mimoriadnu pozornosť. „Áno, v Palme cielime nielen na udržateľnosť budov a získanie najvyšších certifikátov udržateľnosti pre administratívne budovy, ale aj na certifikáciu udržateľnosti na úrovní urbanistických celkov, resp. štvrtí,“ potvrdzuje Filip Gulan. Developer tým naráža na iný bratislavský príklad certifikácie celej zóny – Nových Nív od HB Reavis v rámci BREEAM Living Communities. Corwin je zas prvým, ktorému sa podarilo kancelársku budovu (Einpark Offices) predcertifikovať na úrovni LEED Platinum už v štádiu výstavby.

V prípade Palmy budú takmer všetky ploché strechy zelené alebo pobytové (pričom tu bude nasadená aj intenzívna zeleň), rozsiahla výsadba vznikne aj v rámci nových námestíčok. Projekt je riešený variantne, pričom sa líši zvodom dažďovej vody. Preferovaný variant však predpokladá, že voda z areálu bude zvedená do retenčných nádrží pri Sile a bude atraktívnou súčasťou verejného priestoru. V rámci výstavby sa má rozšíriť aj Račianska ulica, čo umožní vytvorenie obojsmernej segregovanej cyklotrasy popri areáli.

Zverejnené vizualizácie majú charakter hmotových axonometrií, preto ešte nemožno hodnotiť architektúru. Už z týchto materiálov je však viditeľná snaha developera o využitie dreva, zvonka vo forme akýchsi balkónových konštrukcií a pravdepodobne aj na obložení budov smerom do Račianskej. Ambíciou je však využiť drevo aj vo väčšej miere. „Jeho využitie vidíme ako hlavný materiál nosných konštrukcií administratívnych budov,“ naznačuje F. Gulan.

Corwin očakáva, že výstavba by sa v optimálnom prípade, po obdržaní všetkých povolení, mohla spustiť na konci roka 2022 a byť dokončená v roku 2025. Investícia do prvej etapy Palmy by mala dosiahnuť 50 miliónov eur.

 

Situácia - Var. 1. Zdroj: Corwin / EIA

 

Hoci by niekto mohol očakávať veľkolepejšie vizualizácie alebo parametre projektu, ohlasovaného s takými superlatívmi, v skutočnosti nejde o žiadne sklamanie. Akýkoľvek development v oblasti je limitovaný dnes platným Územným plánom, ktorý bráni tomu, aby mohli ďalšie uvažované fázy vstúpiť do povoľovacieho procesu. Až po ich odhalení bude možné hodnotiť práve zverejnené materiály kompexnejšie, ale už dnes sú prítomné niektoré pozitívne znaky: vhodná mierka, urbanizmus a v podstate aj funkcia.

Developer sa totiž rozhodol koncentrovať administratívu do kontaktu s Novou Cvernovkou, vďaka čomu by nemali nastávať konflikty medzi budúcimi rezidentmi a produkciami v rámci kultúrneho centra. Nenešťastie sa podľa situácie zdá, že medzi novým parkom pri Novej Cvernovke a Palmou je naplánovaná obslužná komunikácia s vjazdom do podzemnej garáže, čo bude bariérou aj v prípade kvalitného dizajnového riešenia.

Corwin však aspoň pripomína, že priestranstvá nebudú oddelené plotmi a budú vzájomne priechodné. „Pri revitalizácii Palmy budeme klásť dôraz na to aby sa oba areály aj v kontexte svojho okolia funkčne dopĺňali,“ hovorí o Novej Cvernovke F. Gulan. „Mierku severnej časti areálu sme prispôsobili aj mierke Novej Cvernovky, pričom Silo ostáva dominantou územia.“ Čo sa stane so samotným Silom, nie je známe, developer vysvetľuje, že to je „...technicky veľmi náročná stavba, preto si projekt jeho nového využitia vyžaduje čas.“

Ďalšou otázkou je potenciál umiestnenia pomerne veľkého rozsahu kancelárií – v podstate celého kancelárskeho kampusu – v danej lokalite, v konkurencii veľkých administratívnych komplexov v bratislavskom downtowne. Developer však pripomína, čo Palmu odlíši: podľa Corwinu pôjde kvalitnú a živú štvrť, ktorá bude vo vynikajúcej dostupnosti verejnou dopravou (pričom sa počíta s intenzívnejším využívaním vlakov) a v opačnom smere, ako sú dopravné zápchy. Ďalším benefitom má byť industriálny charakter územia a kontakt s kultúrou.

Je pravda, že mnohé firmy vo vyspelých mestách Západnej či Severnej Európy skutočne vyhľadávajú práve takéto lokality, kde sú koncentrované kľúčové mestské funkcie na malej ploche. S tým má bratislavský downtown problém, keďže verejná či kultúrna zložka bola v tejto časti mesta zanedbaná a s výnimkou Námestia M.R. Štefánika a blízkeho nábrežia tu zatiaľ nie sú ani vyslovene ikonické zhromažďovacie verejné priestranstvá (čo platí aj o Sky Parku, ktorého park bude podporovať skôr komornejšie aktivity a podujatia, alebo o Zwirne, kde bolo pôvodné veľkorysé námestie zmenšené o zelené plochy). Palma však bude mať takýto priestor v Cvernovke, v okolí Sila a možno aj v ďaších fázach developmentu.

Tie nateraz ostávajú najväčšou neznámou. Zmeny Územného plánu sú v Bratislave témou na dlhé roky a nedá sa predpokladať, že by sa možnosti pre pokračovanie rozvoja Palmy otvorili napríklad len do dvoch rokov. Ešte predtým je potrebné schváliť ZaD 07, 08, 09 a až potom prídu na rad „podnety fyzických a právnických osôb“, kam sa pravdepodobne zaradí aj Palma (pokiaľ nemá Corwin vyrokované, že v rámci svojho areálu zriadi nájomné byty v prospech mesta). V optimistickom prípade bude zmena Územného plánu schválená v roku 2024.

Transformácia brownfieldu a budovanie novej mestskej mikroštvrte sa tak môže pretiahnuť a Palma bude nejakú dobu nekompletná, čo nakoniec konštatuje aj Corwin. „Regulácia neumožňuje realizáciu celej našej vízie, na ktorej spolupracujeme s dánskym urbanistickým ateliérom Gehl Architects,“ hovorí Filip Gulan. „Na tú je potrebná zmena územného plánu. Bez zmeny územného plánu nebude možné vytvoriť lokálne centrum so všetkými funkciami, ktoré by malo mať, vrátane občianskej vybavenosti, rôznych služieb, bývania a kvalitných verejných priestorov.“

Z Palmy sa môže celkom pravdepodobne stať obeť pomalých zmien Územného plánu. Pre lokalitu to je škoda, keďže jej tento projekt nemá ako ublížiť, práve naopak. Aj keď prehliadneme heslá či označenia zo strany developera, len sotva by tu mohlo vzniknúť niečo lepšie ako komplexný polyfunkčný súbor s rešpektom k mierke, okoliu, verejnému priestoru a životnému prostrediu. Rezidenti, súčasní aj budúci, budú môcť čerpať z vybavenosti, a z celomestského hľadiska je správny aj vznik nových pracovísk mimo bežných koncentrácií kancelárií v centre.

Ide presne o spôsob, akým by sa mala rozvíjať Bratislava: transformovať zanedbané a nevyužívané areály s dobrou dopravnou dostupnosťou na živé zelené štvrte a rozvíjať lokálne centrá. Ak tomu Územný plán bráni, svedčí to o jeho zastaralosti a nutnosti častejších a rozsiahlejších zmien.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.