Adrian Gubčo 25.04.2023 12:06

Keď je dom skutočne gut. Na návšteve v dokončenom Guthause

Okolie Račianskej ulice naproti internátu Mladá garda už nejakú dobu dotvára polyfunkčný dom Guthaus. Ide o ďalší z projektov ambiciózneho developera Corwin, ktorý otvorene hovorí, že sa pri svojich zámeroch snaží dosiahnuť svetovú kvalitu. Podarilo sa vysokú úroveň dosiahnuť aj v prípade tohto developmentu, ktorý si musel prejsť množstvom prekážok?

Nová dominanta v priemyselnej zóne

Projekt sa nachádza neďaleko severného okraja mestskej časti Nové Mesto, v blízkosti Račianskej ulice západne od projektu a Kukučínovej východne. Ide o štvrť plnú kontrastov. Kým na západnej strane Račianskej sa nachádzajú zelené sídliská alebo internátny areál Mladá garda, východnú tvoria relikty niekdajších priemyselných areálov. Tie v porevolučnom období vyplnili najmä administratívne a retailové objekty, celkovú úroveň prostredia však nezvýšili.

Týka sa to aj susedstva Guthausu. V priamom dotyku s developmentom vznikol ešte dávnejšie supermarket Lidl so svojou typickou korporátnou architektúrou. Z východu ho od Kukučínovej oddeľuje železničná trať, ktorá zónu v minulosti spájala s Filiálkou a Nivami. Na ňu boli naviazané viaceré podniky, ktoré doteraz spolutvoria zástavbu lokality.

Zatiaľ tak nemožno hovoriť o priveľmi príťažlivom prostredí. Guthaus je azda prvým väčším projektom v tejto sekcii Račianskej, ktorý mení situáciu a začína aj tento priestor meniť na obytnú zónu. Od prvotnej vízie až po realizáciu však prešiel dlhú cestu, ktorá sa začala písať ešte v roku 2013.

Galéria

V tom čase bol predstavený zámer Polyfunkčného domu Račianska z pera kancelárie M S Arch, obsahujúca dvojicu veží s 16 a 19 nadzemnými podlažiami, prepojených sedempodlažnou podnožou. Obsahovať mal 170 bytov, na prvých troch podlažiach by bola občianska vybavenosť – retail na prvom a kancelárie na druhom a treťom. Parkovanie malo byť umiestnené prevažne v trojpodlažnej podzemnej garáži. Celkovo sa navrhovalo 497 miest, z toho 85 na povrchu.

Išlo o mohutný zámer, ktorý zásadne menil mierku zástavby v tejto lokalite. Jeho architektonická úroveň bola podľa zverejnených vizualizácií nízka. Kombinácia týchto dvoch faktorov by bola oprávnene predmetom kritiky. V tejto časti Bratislavy už nie je vhodné umiestňovať takéto vysoké hmoty. Omnoho vhodnejšia by bola bloková štruktúra s omnoho nižšou podlažnosťou a aktívnym parterom.

Investorovi sa napriek tomu podarilo získať prvé kľúčové povolenia – prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA), obdržal záväzné stanovisko a získal aj územné rozhodnutie. V roku 2018 došlo k ďalšiemu posunu.

Rastúca developerská spoločnosť Corwin vtedy oznámila, že projekt prebrala a zásadne upravila. Radikálne sa zmenila podoba komplexu, ktorý redizajnovali prestížni architekti z rakúskej kancelárie AllesWirdGut a krajinári z kancelárie ManMadeLand. Pomerne ohavné veže sa mali premeniť na výrazný development, ktorý by tvoril nielen hmotovú, ale aj architektonickú dominantu tejto časti Bratislavy. Malo ísť zároveň o prvú časť rozsiahlej transformácie, ktorá postupne povedie k vzniku nového mestského subcentra v území.

Developer vtedy predpokladal, že sa s ohľadom na vysoké štádium povoľovania rýchlo dostane k výstavbe. Ako sa však ukázalo, zásadne upravený Guthaus sa nepozdával všetkým.

Obnovená kaverna z prvej svetovej vojny a nová cyklotrasa. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Obštrukcie a zdržania

Corwin očakával, že povoľovanie výstavby nebude veľmi zložité. Projekt upravil v rámci možností tak, aby nebolo nutné nové územné konanie. Časť pôvodne uvažovaných kancelárií premenil na byty, vďaka čomu mohol pridať jedno podlažie bez zmeny výšky (kancelárske podlažia majú vyššiu svetlú výšku ako rezidenčné). Znížil zastavanosť, zvýšil rozsah zelene a predstavil pomerne veľkorysé zmeny vo verejnom priestore, počítajúce so vznikom parku, cyklotrasy či zachovaním staršieho bunkra z prvej svetovej vojny (s čím sa pôvodne neuvažovalo).

Oproti pôvodnému zámeru tak išlo o citeľné zlepšenie. Očividne si to ale nemyslela mestská časť a ani časť miestnych zastupiteľov. Dôkazom o tom mala byť neschopnosť mestskej časti udeliť stanovisko k zmene stavby pred dokončením či stavebného úradu vydať povolenie k zmene stavby pred dokončením. Nečinnosť stavebného úradu mala nabrať taký rozsah, že by spoločnosti hrozili výrazné škody. Developera podporil aj Štátny stavebný dohľad.

Medzičasom sa do jednotlivých konaní opakovane zapájalo lokálne OZ Biely kríž. „Aktivisti“ napádali jednotlivé rozhodnutia, podávali pripomienky a odvolávali sa. Úrady opakovane konštatovali, že ide o neopodstatnené pripomienky, to však nebránilo tomu, aby to OZ Biely kríž opakovane neskúšal. Bližší pohľad na združenie pritom dokázal, že za ním stojí časť miestnych – a dnes už bývalých – poslancov, ktorí sa očividne snažili takýmto spôsobom získať politické body.

To sa vo výsledku ukázalo ako neúspešné. Oponenti projektu sa pokúšali Guthaus onálepkovať ako čiernu stavbu a jeho úpravy označili za nevhodné (pričom si otvorene vypomáhali farbistými špekuláciami). Sami seba odprezentovali ako bojovníkov za záujmy miestnej komunity. Tá si to však očividne nemyslí, keďže v posledných voľbách takmer všetci bojovní kandidáti vyhoreli. Guthaus sa dokončil (už v lete 2022), hoci sa odporcom „podarilo“ oddialiť jeho kolaudáciu o dlhé mesiace.

Dnes sa do komplexu sťahujú prví obyvatelia. Podarilo sa Corwinu, aj napriek problémom a zdržaniam – čo určite stálo nemalé peniaze – dodržať vysokú kvalitu prevedenia? Je Guthaus skutočne počiatkom zvýšenia statusu lokality a jej premeny na atraktívnu časť Bratislavy?

Súčasťou projektu je komunitný zelený priestor pre obyvateľov. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ostrov vysokého štandardu

Už prvé kroky smerom k projektu od Račianskej dávajú tušiť, že Guthaus prináša vyššiu úroveň prevedenia, ako je v lokalite bežné. Vydláždený chodník a segregovaná obojsmerná cyklotrasa vedie popri obnovenom bunkri k južnej veži (Bloku A), tvoriacej panorámu projektu. Obchádza pritom prevádzku supermarketu, ktorú sa developer snažil v rámci možnosti skryť hustou výsadbou zelene.

Corwin chcel už prevedením verejných priestranstiev ukázať, že má záujem o zvýšenie kvality susedstva. Pred samotným vstupom do budovy vznikol menší nástupný priestor s ďalšou zeleňou, vodozádržnými opatreniami a aj úpravami, ktoré majú asociovať niekdajší priemyselný charakter oblasti. Na mieste Guthausu sa nachádzala parketáreň. Niektoré prvky exteriéru (kochlík pre zeleň) prechádzajú aj do interiéru, teda do lobby, to je však už jednoznačne súčasné.

Aj v tomto prípade sa zvolilo veľkorysejšie riešenie oproti bežným bytovým domom. Pri vstupe človek nájde sedenie, informačný panel s odchodmi verejnej dopravy, prechod ku komunikačnému jadru, ale aj vchod do bicykliarne (prípadne kočíkarne). Tu sa nachádza niekoľko desiatok parkovacích miest pre bicykle, kde sa dajú zároveň očistiť od nečistôt alebo dofúkať kolesá.

Ide o jeden zo série spoločných priestorov, v ktorých ponuke Guthaus skutočne vyniká. Okrem bicykliarne je súčasťou budovy aj spoločenská miestnosť, ktorej súčasťou je detský kútik, cvičiace prvky alebo niekoľko práčok. „V sekcii B sú menšie byty, kde možno nebudú chcieť mať všetci vlastnú práčku, zaberajúcu miesto v rámci dispozície. Je tu aj prístup do dvora, takže človek môže prať a zároveň sem ísť s deťmi,“ vysvetľuje logiku umiestnenia práčovne v projekt Filip Gulan, projektový manažér v Corwin. „Miestnosť je prítomná pre všetkých rezidentov.“ Okrem práčovne tu investor umiestnil miestnosť pre majiteľov psov, ktorej súčasťou je sprcha. Použiteľná je aj pre bicykle.

Napokon, k ponuke spoločných priestorov patrí aj zmieňovaný parčík, ktorého súčasťou je altánok s grilom, sedenie, rozsiahla výsadba a na slovenské pomery mimoriadne vodozádržné opatrenia. Parčík pretínajú žľaby, ktoré sú v skutočnosti zvodmi z odkvapov. Zvedené sú do retenčnej nádrže, ktorá umožní dažďovú vodu ponechať v území. Hracie prvky sa nachádzajú zo severnej časti projektu, patrí k nim detské ihrisko, multifunkčné športové ihrisko, prvky na cvičenie alebo oplotený psí výbeh.

Nad rámec toho je súčasťou developmentu retail v ôsmich jednotkách, ktoré sa predávali. K potvrdeným prevádzkam patrí kaviareň, lekáreň či nábytkové štúdio.

Medzi jednotlivými výškovými blokmi je nižšia časť so zelenou strechou. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Bolo by prekvapením, keby sa dôraz na uspokojivú kvalitu prevedenia nepreniesol aj do interiérov bytov (a apartmánov). Tých je v Guthause takmer tristo (292, z toho 7 apartmánov), pričom v ponuke boli všetky typy od jedno- až po štvorizbové byty. Dispozície sú napriek nutnosti upravovať už predtým nakreslený projekt vcelku racionálne.

Okrem toho developer do štandardu zaradil aj stropné chladenie a kúrenie alebo drevené parkety. V kúpeľniach sa nachádza veľkoformátová dlažba a obklad, a to až po strop (v toalete je to menej). Pri niektorých dispozíciách sa podarilo zabezpečiť vlastné okno aj pre kúpeľne, čo nie je celkom bežné. Každá miestnosť má vlastný termostat. Kvalita vyhotovenia sa z obhliadky zdala ako dobrá.

Špecifickým znakom projektu aj bytov sú zalamované balkóny s paravánmi. Osobná návšteva potvrdzuje, že balkóny sú vcelku hlboké a nejde len o samoúčelný architektonický prvok. Paravány síce výrazne netienia, vďaka hĺbke balkónov by ale malo podľa developera dôjsť k prirodzenému tieneniu. Úroveň súkromia je uspokojivá.

Jedným z kľúčových benefitov má byť priestorová veľkorysosť – metráže bytov sú pomerne veľké. „Trojizbové byty majú väčšinou okolo 85 metrov štvorcových plus úžasný exteriér, ktorý je vonku,“ popisuje Gulan. „Pre troj- či štvorčlennú rodinu je to plnohodnotné miesto, z ktorého nie je potreba sa odsťahovať. Je tu dostatok úložného priestoru, byt je dostatočne vzdušný.“ Štvorizbové byty majú cez 100 metrov štvorcových.

Byty samé osebe vytvárajú potenciál pre vznik atraktívneho miesta pre bývanie. Najsilnejší nedostatok sa nenachádza priamo v budove, ale v jej okolí – citeľný je dopravný ruch v okolí, najmä na Račianskej. Sekundárnym zdrojom hluku je železničná trať, smerujúca do stanice Nové Mesto. Posúvajúce sa nákladné súpravy vedia byť výdatným zdrojom hluku. Každopádne, v prostredí mesta nejde o neprirodzené zvuky.

Vo výsledku predstavuje Guthaus ostrov vysokej kvality v prostredí, ktoré je skôr zanedbané. Keď bol projekt predstavený, vyvolal v súvislosti s prepracovanosťou architektúry, štandardami a v neposlednom rade aj cenami pochybnosti. Mnohí označili krok developera ako riskantný, keďže táto časť mesta bola považovaná s ohľadom na svoj stav za lacnejšiu. Corwin však argumentuje, že v budúcnosti pôjde o mimoriadne atraktívnu časť Bratislavy.

Zákazníci na tento pohľad reagovali v princípe pozitívne. V tejto chvíli je voľná ešte približne desatina bytov. Niektoré spoločnosti mávajú pri danom stupni rozostavanosti nehnuteľnosti už dávno vypredané, v tomto prípade je ale predajnosť v súlade so stratégiou developera postupovať pomalšie. Dá sa očakávať, že po oživení trhu a možnosti prezrieť si byty v podstate osobne dôjde k rýchlemu dopredaju zostávajúcich jednotiek.

Byty v projekte majú slušný štandard a priestorovo sú veľkorysé. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Začiatok veľkej zmeny

Guthaus je počiatkom rozsiahlej transformácie, ktorú možno v tejto časti Bratislavy v dohľadnej dobe očakávať. V súčasnosti už dochádza k urbanizácii posledných ostávajúcich väčších pozemkov v Starom Meste a svoju budúcnosť majú určené aj najvýznamnejšie brownfieldy v blízkosti centra. Pozornosť investorov sa tak prenáša na odľahlejšie areály, pričom najatraktívnejšie sú tie v dobrej dostupnosti verejnej dopravy.

Okolie Račianskej je v tomto smere jednou z „najhorúcejších“ lokalít. Susedstvo ulice tvoria viaceré neefektívne využívané zóny a budovy, ktoré čerpajú z prítomnosti električkovej trate. Mnohé z nich čakajú na prestavbu. V minulosti mohla investorov odrádzať otázna návratnosť, keďže rozvoj bude spojený s asanáciami, odstraňovaním záťaží a priestorovými obmedzeniami. Guthaus ale zmenil situáciu.

Corwin ukázal, že v dosiaľ schátranej lokalite sa môže presadiť aj nadštandardný a drahší projekt. Je len málo dôvodov pochybovať, že na tento signál zareagujú viacerí investori, ktorí prebudujú staršie kancelárske budovy, autoservisy či predajne stavebnín na polyfunkčné projekty.

Jedným z nich bude napokon aj Corwin, ktorý pokračuje v príprave svojho vlajkového projektu Palma. Na mieste bývalej fabriky na výrobu olejov vznikne celá mestská štvrť s kancelárskym kampusom, obytnými blokmi, verejnými priestormi a zrekonštruovaným silom, ktorý sa má stať ikonickým symbolom tejto časti Bratislavy. Vďaka dotyku s Novou Cvernovkou a prítomnosti dvojice (a v budúcnosti možno trojice) železničných staníc tu má vzniknúť uzol mestského života.

V tomto kontexte je Guthaus aj pri jeho chybách (najmä v podobe hmoty, developer však konal logicky) príkladom dobrého projektu, ktorý snáď nastaví latku pre iné zámery či investorov. Kvalitatívne veľmi heterogénnu štvrť to môže posunúť k lepšej budúcnosti. Tá príde azda aj bez podobných obštrukcií, ktoré takmer o rok zdržali dokončenie tohto developmentu.

Fotografie z 27.2.2023. Pozrite si výstavbu Guthausu vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.