Bratislava YIMBY

Author photoAdrian Gubčo 17.06.2019 16:40

Podhorský pás: Dokončené projekty

Podhorský pás, teda kopcovitá časť Bratislavy medzi Vinohradmi a Račou, patrí k najviac sa meniacim častiam metropoly. V nedávnej minulosti sa tu rozbehla masívna výstavba rezidenčných projektov, ktoré sa teraz dokončujú. Ktoré to sú a či priniesli nejaké pozitíva, sa pozriem v druhom z trojice článkov na túto tému.

Article Big

Ako som písal už v poslednom článku, development v oblasti sa spustil približne v roku 2005, keď začali developeri intenzívnejšie zastavovať pozemky naviazané na Podkolibskú ulicu, ktorá je hlavnou dopravnou tepnou v oblasti, ale aj nad Tupého, ktorá je doteraz skôr obslužnou cestou pre potreby ŽSR. Výstavba sa utlmila po nástupe krízy, druhá vlna sa však naplno spustila v roku 2016.

Dnes sú už viaceré projekty z tejto nemalej série developmentov dokončené alebo tesne pred dokončením. Čo ich spája, je rezidenčná funkcia a len minimum občianskej vybavenosti, snaha prezentovať sa ako exkluzívne projekty s vysokým štandardom a vynikajúcimi výhľadmi, ťaženie z mena lokality (Koliba), aj keď to platí len o niektorých projektoch, či orientácia na klientov s autami. Len niektoré z dokončených realizácii však vysoké kritériá naozaj spĺňajú.

Na jednotlivé projekty sa pozriem od západu na (severo)východ. Všetky fotografie sú z 26.5.2019.

 

Rezidencia na Kolibe

Rezidencia na Kolibe je z tých developmentov, ktoré majú naozaj blízko ku Kolibe a kde možno hovoriť o vysokom štandarde. Projekt od developerov Atrios a UBM Development patrí spoločne s Gansbergom, ako aj s Eleven a Roličkami k najvyššej triede v lokalite.

Realizácia pozostávajúca zo štvorice troj-, resp. štvorpodlažných objektov sa nachádza na konci ulice Pod Vachmajstrom, ktorá je v tomto mieste prerušená, aby nebol umožnený tranzit smerom k súkromnej ulici Na rozhliadke. V čase návštevy však bol priestor otvorený aspoň pre peších. Domy sú osadené vo svahu, čo determinovalo ich rozčlenenie a stavebné riešenie.

Celkovo sa tu nachádza 34 bytov, developerom sa podarilo projekt úplne vypredať. Štandardom patrí k vyššej triede a v čase spustenia predaja išlo aj o jeden z drahších bratislavských projektov s cenami okolo 3-tisíc eur za meter štvorcový. K benefitom patria predovšetkým výhľady, keďže Rezidencia na Kolibe je položená pomerne vysoko. Majitelia majú k dispozícii 64 parkovacích miest.

Čo sa týka architektúry, tá je moderná a súčasná, na druhej strane jej však chýba nápaditosť, ktorá by pri danej cene moha byť súčasťou riešenia bez toho, aby to mimoriadne zaťažilo klientov. Keďže projekt je do veľkej miery mienený ako privátne rezidencie s vyššou mierou súkromia, o mestotvornosti či prínose pre rozvoj lokality hovoriť takmer nemožno. Autorom architektúry je priamo developer Atrios, spojený s architektonickou kanceláriou.

 

 

Na Varte

Na Varte je druhý projekt, o ktorom možno povedať, že reálne súvisí s Kolibou, keďže je naviazaný na Podkolibskú cestu. Polyfunkčný súbor od ICT Istroconti vznikol v rovnomennej ulici, kde využil nezastavaný pozemok pod oporným múrom staršieho developmentu.

Ako sa uvádza v popise projektu na portáli Archinfo.sk, cieľom architektov bolo projekt rozčleniť tak, aby bolo možné zabezpečiť správnu orientáciu voči svetlu aj výhľadom, ako aj dostatočnú mieru intimity pre rezidentov. V prípade zložitej parcely tak museli prísť s nápaditým riešením, a v tomto prípade možno konštatovať, že sa to viacmenej podarilo.

V rámci developmentu vzniklo sedem trojpodlažných objektov, z toho šesť rezidenčných. V každom objekte sa nachádza trojica bytov, s výnimkou dvojice bytov v objekte A majú všetky k dispozícii aj vlastnú záhradku. Štandard je vysoký, ceny sú však nižšie ako napríklad pri Rezidencii na Kolibe. Napriek tomu je z 18 bytov ešte 8 voľných. Najdrahší trojizbový byt vyjde na 400-tisíc eur. Parkovanie je riešené prevažne v podzemí.

Čím sa tento projekt vymedzuje oproti ostatným, je prítomnosť občianskej vybavenosti. Objekt B funguje ako menšie zdravotné stredisko s lekárňou a niekoľkými ambulanciami. Ulica Na Varte, kde sa nachádza aj škôlka, tak patrí k menšine ulíc, kde vôbec nejaké prevádzky existujú.

Hoci vizuál tohto developmentu je skutočne netradičný, nemusí byť každému po chuti. Treba však uznať, že v tomto prípade možno hovoriť o určitej myšlienke a filozofii projektu. Autormi návrhu sú renomovaní architekti, manželia Hantabalovci.

 

 

Belaria Koliba (2. fáza)

Na Tupého ulicu je naviazaný prvý zo série dokončených developmentov v tejto oblasti. Prísne vzaté, nemožno hovoriť o Kolibe, každodpádne však Belaria Koliba znie marketingovo lepšie ako Belaria Vtáčnik, developer WBA Property Development preto zvolil príťažlivejší názov.

Druhá fáza nadviazala na úspech a architektonický koncept prvej časti tohto polyfunkčného developmentu, ktorý je druhým a posledným v tomto update, kde vznikli nejaké priestory pre prevádzky. Projekt sa dobre vyrovnáva v polohou vo svahu a vytvária sériu nádvorí a terás, ktoré umožňujú rezidentom tráviť čas vonku, no pri zachovaní veľkej miery súkromia. Samotné objekty majú maximálne päť nadzemných podlaží.

V prvej aj druhej fáze sa dokopy nachádza 92 bytov, stále voľných ešte ostáva 7 bytov, od jednoizbových po trojizbový. Jednotky sa predávali ako holobyty, ale aj v štandarde či nadštandarde, developer však ponúkal aj možnosť zariadenia na mieru. V dnešnom bratislavskom developmente ide o menej tradičný prístup, veľká časť developerov volí jednoduchšiu cestu základného štandardu.

Čo sa týka vybavenosti, dnes sa tu nachádza takmer 340 metrov štvorcových priestorov alebo v preklade štyri prevádzky. Už obsadená ja kaviareň a architektonická kancelária, má sa tu však nachádzať aj interiérový showroom. Jeden priestor bol ešte neobsadený. V podzemnom parkingu, čiastočne aj na povrchu sa nachádza 117 miest.

Belaria Koliba patrí po architektonickej stránke k tomu lepšiemu, čo je dané skúseným a kvalitným architektom, Petrom Moravčíkom. V rámci možností tak vznikol vcelku vydarený obytný súbor.

 

 

Park pod Kolibou

V priamom dotyku Belarie sa nachádza práve dokončovaný Park pod Kolibou. Developer Inter Development chcel už v názve poukázať na to, že v pomere k zástavbe disponuje najväčším rozsahom zelených plôch. Okolo toho parku je komponovaná zástavba pozostávajúca z dvojice objektov, päťpodlažnej „Korunnej Vily“ a štvorpodlažných „Kaskád“.

Projekt je výlučne rezidenčný, nachádza sa tu 63 bytov, z ktorých voľný nie je ani jeden, hoci viacero ich „rezervovaných“. Netradičná architektúra, najmä časti Kaskády, sa odrazila aj na menej tradičných dispozícách, hoci pozitívne hodnotím, že byty sú preplávajúce – t.j. orientované na západ aj východ. Byty sú dokončované do štádia holobytu, hoci v cene je podlahové vykurovanie či hliníkové okná, čo sú známky vyššieho štandardu.

V týchto týždňoch sa už okrem domov dokončujú aj exteriérové úpravy, zahŕňajúce park s komunitnými záhradami, retenčnou nádržou – jazierkom či detským ihriskom. V tejto fáze ešte park nepôsobí nijako výnimočne, v budúcnosti, po rozrastení sa zelene, však môže byť situácia iná. Parkovanie sa nachádza predovšetkým v podzemnej garáži, povrchové parkovisko však vzniklo aj v spodnej časti projektu.

Architektonický koncept vychádza z pera ďalšej známej kancelárie, Bogár Králik Urban. Parku pod Kolibou nemožno uprieť netradičné členenie a v prípade hlavných fasád aj moderný výraz. Ako celok však projekt pôsobí skôr ako prímorský dovolenkový rezort a nie ako typické mestské bývanie. Príťažlivosť rezidenčného súboru sa snáď rokmi posilní.

 

 

Rezidencia Nová Koliba

Nová Koliba tvorí do istej miery najvýraznejší projekt nad Tupého ulicou, čo je dané jeho výraznou linearitou, aj keď je rozčlenený na sedem štvorpodlažných objektov v dvoch radoch za sebou v šachovnicovej štruktúre. Ide taktiež o výlučne rezidenčný súbor.

Developerom Novej Koliby je spoločnosť BB Finance, ktorá tu realizovala komplex s 98 bytmi, z ktorých ostáva voľných 9 jednotiek. Byty boli 2- až 4-izbové, vypredať sa podarilo všetky 3-izbové. Zostávajúce začínajú na cene 212-tisíc eur, na druhej strane sa však vyznačujú vcelku slušnými dispozíciami aj prítomnosťou predzáhradok. Štandard je mierne nadpriemerný, hoci viacero vecí – napríklad podlahy či dlažby – ostávajú na zodpovednosti klienta.

Nová Koliba disponuje menšími spoločnými priestormi v podobe malého parčíka s ihriskom a piknikovým sedením v spodnej časti pozemku, nad Tupého ulicou, využiteľný však bude až potom, ako stromy podrastú a poskytnú tieň. Inak je väčšina exteriérových plôch určená pre prístupy k parkovacím miestam a garáži. Vzniklo tu 152 parkovacích miest.

Architektúra je moderná, no jednoduchá a priemerná. Zjemniť ju malo použitie dosiek s imitáciou dreva v kombinácii s čistými bielymi plochami, dojem vysokého architektonického štandardu to však vyvoláva len do určitej miery a len v bratislavských pomeroch – napríklad v Rakúsku by bola jej úroveň hodnotená oveľa prísnejšie. Architektom je kancelária Koneval Architects.

 

 

Roličky & Eleven

Dvojica nadštandardných projektov je dielom toho istého developera a tej istej architektonickej kancelárie – spoločnosť Mivo Real na spoluprácu oslovila kanceláriu Cakov & Partners. Roličky tvoria mohutnejší komplex deviatich viladomov nad Novou Kolibou, kým Eleven je menší súbor jedenástich rodinných domov v radovej zástavbe severovýchodne od Novej Koliby a vedenia vysokého napätia.

Oba developmenty sú mienené ako gated communities, teda privátne areály oddelené od okolia, a oba možno označiť za pravdepodobne najluxusnejšie z hľadiska miery súkromia, priestorového štandardu a pravdepodobne aj vybavenia. Developer pripomína, že domy v Eleven majú svetlú výšku až tri metre, kým pri bytoch v Roličkách pripadá vždy len jeden na podlažie, čo posilňuje dojem exkluzivity. Ceny uvádzané nie sú, no v Eleven sú voľné ešte štyri domy z jedenástich, v Roličkách šesť bytov z 27.

Architektonický štandard je na dobrej úrovni a svojim výrazom presahujú okolité realizácie, hoci s ohľadom na fakt, že ide o uzavreté areály, prínos k okoliu je minimálny. Oba projekty sú tak akási forma „úniku“ nad mestom, čo by ale nemalo byť riešené uzatváraním ulíc. Developer nepochybne cieli na klientov, ktorí však takýto typ bývania vyhľadávajú, preto je jeho rozhodnutie, napriek akýmkoľvek urbanistickým kritériám či pochybnostiam, logické.

Eleven je už nejakú dobu dokončený, výstavba Roličiek je tesne pred ukončením.

 

Eleven
Roličky

 

Záver

Nové projekty v Podhorskom páse tvoria mnohofarebnú (symbolicky aj doslova) zmes rozličných architektonických a urbanistických vstupov a prístupov, ktorých kvalita je niekedy vyššia, niekedy menej. V ideálnych podmienkach by takáto variabilita mohla byť zaujímavá, v tomto prípade to tak však nie je.

Treba otvorene povedať, že viacmenej všetky tieto projekty vznikli bez akejkoľvej ubanistickej koncepcie a kooperácie, v čoho dôsledku pripomínajú skôr nakopenie rozličných súkromných do seba zahľadených zámerov namiesto dobre pripravenej nadštandardnej štvrte, ktorá bude skutočne prestížnym miestom pre bývanie. Až v hodine dvanástej si developeri uvedomili hroziace riziko vyplývajúce z totálnej zástavby nepripraveného územia a začali diskutovať o možnosti prestavby Tupého ulice.

Hoci prípadná rekonštrukcia a rozšírenie ulice, ako aj zavedenie linky verejnej dopravy či výstavba cyklotrasy sú rozhodne pozitívne idey, stále ide len o snahu o chytenie unikajúceho vlaku. Problém nastal už pri samotnom plánovaní štvrte a záplaty to nevyriešia.

V lokalite absolútne chýba hlavná os, na ktorú by sa viazali bezpečné a prístupné verejné priestory, chýba tu vybavenosť a územie je pravdepodobne len málo priepustné pre zrážkové vody (svetlou výnimkou je Park pod Kolibou), ktoré takto okamžite stekajú do nižších polôh. Celá nová zóna je prakticky izolovaná od života Bratislavy, keďže sem chýba aj bezpečný prístup z iných časti Nového Mesta či Koliby. Tento stav je ďalej posilnený snahou o dobrovoľnú segregáciu zo strany nových obyvateľov niektorých projektov. 

Zástavba nad Tupého, aj keď nesie určité individuálne kvality, je dôkazom toho, že ani nie tak architektúra, ako rozumný urbanizmus a kvalitné verejné priestory sú kľúčom k lepšiemu mestu. Nie každý dom musí byť architektonický zázrak, zato však každý dom môže byť súčasťou dobre navrhnutého a fungujúceho sídla – a aj by ním mal byť.

Daný stav je dôsledkom toho, že v Bratislave úplne absentuje diskusia o hodnotách a spôsobe rozvoja mesta a zužuje sa na témy územného plánovania – ktoré hovorí o limitoch, nie o kvalite – a individuálnej architektúry niektorých realizácií. Ťažko povedať, či to je dané absenciou urbánnej kultúry, nedostatočnej urbanistickej výučby či stavom verejnej správy a samosprávy – hoci pravdepodobne ide o sumár všetkých týchto vecí. Tento stav však už treba prekonať.

Doterajšia zástavba nad Tupého nech je výkričníkom, ako to dopadne, keď sa zabudneme otvorene a odborne rozprávať o meste a toto ostáva zajatcom partikulárnych záujmov, vrátane developerských, politických, či aktivistických. Dobré mesto nevybuduje žiadna z týchto skupín sama.

 

Ako sa bude lokalita Podhorského pásu vyvíjať v budúcnosti, sa pozriem v treťom článku. Viac fotografií nájdete vo fotoalbume

Galéria

  • Rezidencia na Kolibe. Zdroj: Atrios
  • Na Varte. Zdroj: ICT Istroconti
  • Belaria Koliba. Zdroj: WBA Property Development
  • Park pod Kolibou. Zdroj: Inter Development
  • Rezidencia Nová Koliba. Zdroj: BB Finance
  • Roličky. Zdroj: Mivo Real
  • Eleven. Zdroj: Mivo Real

Súvisiace články

Construction update: Na Varte, 29.05.2018

07.06.2018 14:00:00 Adrian Gubčo

Pred dokončením je jeden z veľkého počtu kolibských projektov, ktorý však ako jeden z mála aj skutočne leží na prístupe k investične populárnemu vrchu. Projekt Na Varte - Koliba Residence developuje spoločnosť ICT ISTROCONTI.

čítať viac

Na návšteve v Rezidencii na Kolibe

04.06.2018 10:00:00 Adrian Gubčo

Čo sa týka výstavby, vrch Koliba patrí v Bratislave k "najhorúcejším" miestam. Pribúda tu množstvo rezidenčných projektov luxusnejšieho charakteru. Jedným z nich je aj projekt Rezidencia Na Kolibe, ktorý developuje rakúska spoločnosť UMB Development v spolupráci s lokálnym partnerom, architektonickým štúdiom a developerom Atrios.

čítať viac

Mapa projektu

Komentáre

Najčítanejšie

Instagram

Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia

pozrieť viac

YouTube