Adrian Gubčo 24.03.2021 16:55

Vrakuňa aj Podunajské Biskupice sa menia, rodinné domy nahrádzajú bytovky

Vývoj mesta a predovšetkým klesajúca dostupnosť bývania mení aj okrajové štvrte Bratislavy. Kým niekde vznikajú celé nové štvrte rodinných domov a bytoviek, vo Vrakuni či Podunajských Biskupiciach začína byť viditeľný iný fenomén – pozemky so staršími nevyužívanými rodinnými domami začínajú byť transformované na menšie bytové domy. Takýchto zámerov je hneď niekoľko.

Železničná II. Zdroj: AZ Property

Príznaky daného fenoménu začali byť najmä vo Vrakuni viditeľné už dávnejšie. V štvrti Nová Vrakuňa, teda v priestore medzi Malým Dunajom a sídliskom Ružinov, sa začali takýmto spôsobom meniť dlhé a úzke parcely, kedysi obývané sedliackymi rodinami, ktoré tu mali záhrady alebo tu pestovali poľnohospodárske produkty. Keďže to je dnes už v Bratislave prežitok, pozemky sa odpredali investorom, ktorí malé domčeky nahradili menšími bytovými domami a naplno využili dlhé parcely. Takýchto projektov je tu viacero a ďalšie pribúdajú.

Medzičasom, v Podunajských Biskupiciach sa nová individuálna bytová výstavba rozvíjala najmä v podobe nových zón na južnom okraji mestskej časti. Vznikli tu štvrte, pripomínajúce neďaleké suburbiá, vrátane ich nedostatkov. Pôvodná obec si však zachováva pôvodný charakter bez radikálnych zmien. Nie je však vylúčené, že sa to postupne, krok po kroku, začne meniť, keďže samostatné domy sú nahrádzané menšími viladomami alebo bytovkami.

Posun k tomuto trendu naznačuje viacero v nedávnej dobe vydaných stanovísk. Nová výstavba preniká do starších častí Vrakune a Podunajských Biskupíc, pričom doteraz nevyužívané či opustené domy budú nahradené komornými projektami s bývaním. Ide tak o istú formu zahusťovania. Vďaka svojmu rozsahu však ide o do veľkej miery neviditeľný proces, ktorý nevyvoláva masívny odpor verejnosti – a tak to je správne. Bližší pohľad na nové projekty je zdrojom viacerých poučení a postrehov.

 

Nové projekty

Vo Vrakuni sa hneď dvojica zámerov pripravuje na Železničnej ulici. Ulica existovala ešte pred výstavbou miestneho sídliska a asanáciu z podstatnej časti prežila. Vrakuňa však bola tradične chudobná obec, preto sa na tejto ulici žiadne historické pamiatky nenachádzajú.

Prvý zámer, Železničná II, by už mal byť vo výstavbe. Malo by ísť o prestavbu mohutnejšieho rodinného dvojdomu, ku ktorému pribudne obytné podkrovie. Dom architektonicky nadväzuje na zástavbu lokality, hoci bude pôsobiť ďaleko modernejšie ako pôvodné domy. Umiestnených tu bude šesť bytov, z toho je ako voľný uvádzaný len jediný – trojizbový, no s mezanínom, ktorý v štandarde vyjde na 170-tisíc eur. K domu majú prislúchať parkovacie státia pre každý byt. Architekt nie je uvedený, za developmentom by mali stáť súkromné osoby.

Druhý projekt, Železničná 10, pripravuje spoločnosť Endorfine Investments, prepojená s kanceláriou Endorfine. Na pozemku sa doteraz nachádzal typický vidiecky dom so zanedbaným dvorom. Nahradený bude trojpodlažným domom s ôsmimi 2- a 3-izbovými bytmi. Väčšina je zatiaľ uvádzaná ako voľná. K projektu patrí aj 11 parkovacích miest, ktoré budú umiestnené na teréne. Dom má jednoduchú, racionálnu architektúru, pozitívom je, že každý byt bude mať aj exteriérový priestor a pozemok bude značne zelenší. Termíny realizácie uvedené nie sú.

V Podunajských Biskupiciach patrí k väčším zámerom projekt výstavby bytového domu na Geologickej ulici, kde nahradí domy v blízkosti s križovatkou s Vrakunskou. Novostavba bude mať päť nadzemných podlaží (najvyššie podlažie bude ustúpené) a jedno podzemné, kde bude umiestnené parkovanie. Byty budú na všetkých nadzemných podlažiach, z toho na 1.-4. podlaží bude ma každom po 6 bytoch, na 5. budú tri byty. Celkovo tak pribudne 27 bytov, ktoré budú obslúžene 40 parkovacími miestami (12 v podzemí). Developerom je menšia firma AKIF, architektom kancelária A- Design. Magistrát s projektom súhlasil a vydal mu kladné stanovisko.

Ďalší projekt je naplánovaný na Staromlynskej ulici v srdci pôvodnej časti Podunajských Biskupíc, neďaleko križovatky s Požiarnickou. Pôvodný dom nahradia dva rodinné domy, každý disponujúci dvomi bytmi. Budovy budú mať dve nadzemné podlažia a zastrešené budú plochou strechou. Zaujímavé je, že budú mať aj podzemné podlažie, kde bude umiestnených osem z deviatich parkovacích miest. Investorom je súkromná osoba, architektom kancelária Cerberi. Magistrát so zámerom súhlasí a vydal preň kladné záväzné stanovisko.

Nakoniec, v Podunajských Biskupiciach má rezidenčný projekt vzniknúť aj na Kvetinárskej, kde je naplánovaná trojica rodinných dvojdomov. Ide o typickú formu zástavby dlhých dvorov, ako bolo spomínané vyššie.

 

Projekt na Staromlynskej v Podunajských Biskupiciach. Zdroj: Cerberi Studio

 

Ako tieto projekty menia mesto

Príčiny vzniku takýchto developmentov sú zrejmé: vysoký dopyt po bývaní zvyšuje potenciál premeny starších pozemkov a asanácie domov a ich využitie, spojené so zahustením. Kým donedávna sa tento vývoj sústredil na pozemky v dobre vnímaných štvrtiach s lepším dopravným napojením, teraz preniká aj do tradičných častí Vrakune či Podunajských Biskupíc. Zaujímavé je však pozrieť sa spôsob, akým nový development tieto časti mesta mení.

Mnoho projektov sa vyznačuje určitými spoločnými znakmi, ovplyvňujúcimi ich architektúru a zasadenie do prostredia. Ako upozornil v nedávnom blogu český architekt a urbanista Peter Bednár, nutnosť dodržiavať rozličné prísne normy – v tomto prípade najmä parkovacie – vedie k riešeniam, ktoré potláčajú kvalitu architektúry aj spôsob, akým budovy zapadajú do lokality. Vchody, dôležitá súčasť celkového výrazu domu, sú neviditeľné, keď pred budovami namiesto toho vznikajú plochy pre parkovanie. To je aj prípad niektorých zmieňovaných zámerov.

Nutnosť vytvoriť miesto pre parkovanie sa odrazila aj na forme, akou sú domy osadené na pozemku. Viackrát sú všelijako odsadené či natočené, aby bol umožnený prístup automobilom. Z histórie však vidíme, že práve štvrte, kde sú rešpektované základné priestorové princípy – dodržiavanie stavebnej či uličnej čiary, podobná forma či výška oplotenia, rešpekt k verejnému priestoru alebo aj rovnaký štýl striech – na nás pôsobia najlepšie. V tomto smere nové štvrte, až na výnimky, zlyhávajú.

Tým možno odkázať napríklad na Kvetinársku ulicu, ktorá by sa v dôsledku masívneho rozvoja v uplynulých rokoch mohla premeniť na príťažlivú ulicu s ideálnym rodinným bývaním v blízkosti mesta. Namiesto toho miestami pripomína koridor medzi mohutnými betónovými plotmi pri nových katalógových domoch. Opäť ide o jav, typický pre všetky nové štvrte v okolí Bratislavy.

Mohlo by sa tak zdať, že premena pozemkov v okrajových častiach mesta nič pozitívne neprináša, nie je to však pravda. Je pozitívne, že sa Bratislava takto „zahusťuje“, pričom sa to deje bez zásadného odporu verejnosti. Do veľkej miery je to dané rozčlenením ulíc na množstvo malých pozemkov, ktoré sa evolučne menia jeden po druhom. Vytvára to vnímanie akejsi neukončenosti, kedy sa postupne mení každý z domov – či už rekonštrukciou, dostavbou, alebo zánikom a novostavbou. Iné to je na sídlisku, ktoré môže pôsobiť „dokončeným“ dojmom a nová výstavba prináša konflikt.

Preto by bolo z urbanistického hľadiska ideálne, keby bolo mesto tvorené práve takouto drobne členenou štruktúrou jednotlivých stavebných parciel. Bloky by boli rozdelené na niekoľko pozemkov a na každom by vznikol dom s odlišným, resp. s mierne odlišným priečelím, iným výzorom parteru (prvého aktívneho podlažia) a teoreticky variabilnou architektúrou. V Bratislave má takýto charakter len jej centrálna časť a nové developmenty ju replikujú len veľmi zriedka. Výnimkou je napríklad Vydrica, ktorej to prikazuje Územný plán zóny Podhradie.

 

Železničná 10 od Endorfine musí reagovať na požiadavky po parkovaní. Od ulice tak dominuje parking. Zdroj: Endorfine Investments

 

Čo si z toho zobrať do budúcna

Bratislava sa bude rozvíjať a skôr či neskôr bude nutné pristúpiť k transformácii masívnych brownfieldov, ktoré sa nachádzajú vo vnútornom meste. Pre mesto by bolo samozrejme ideálne, keby to bolo čím skôr, nielen kvôli problémom s dostupnosťou bývania, ale aj kvôli nutnosti reagovať na klimatické zmeny. Život v kompaktnom a husto zastavanom meste je totiž jednoznačne ekologickejší a udržateľnejší.

Otázkou potom bude, aký bude charakter zástavby v nových štvrtiach. Ak by sme mali vychádzať zo súčasných noriem, potom vzniknú zóny, ktoré sa síce budú vyznačovať lokálne kvalitnými priestormi, v princípe ale pôjde o kvalitnejšie sídliská. Kompaktné štruktúry, aké obdivujeme v širších centrách európskych metropol, budú prakticky nepredstaviteľné. Pritom by sa to dalo aj lepšie. Dobré a živé štvrte sa nemusia vyznačovať ani masívnou mierkou nových domov, ani ikonickou architektúrou, kde sa snaží každý architekt presadiť originálnejším dielom.

Príkladom je holandské mesto Haag, ktoré má mimo niektorých štvrtí viacmenej univerzálnu mierku troch nadzemných podlaží, no zároveň veľmi hustú štruktúru zástavby, jasné členenie hierarchie ulíc na hlavné s vybavenosťou v parteri a vedľajšie, dobré podmienky pre chôdzu či cyklodopravu a, paradoxne, aj príjemný charakter napriek univerzálnemu využívaniu tehly v architektúre. Dobre sa totiž pracuje s prvkami, ktoré sa v zmysle poznatkov psychológov architektúry považujú za priaznivé pre ľudský dojem.

Daná hustota umožňuje vznik živých ulíc a prevádzkovanie električkovej dopravy. S doplnením niektorých typických bratislavských prvkov – napríklad predzáhradok – by mohol byť tento vzor aplikovateľný azda aj u nás. Určite to platí pre zóny, kde sa očakáva menšia mierka zástavby, napríklad na Žabom majeri, v Nových Vajnoroch, v bočných uliciach budúcich Borov, v priestore medzi Slnečnicami a Jarovcami alebo na území medzi Prievozom, Slovnaftom a Podunajskými Biskupicami.

Aby to však bolo možné, bude potrebné začať meniť normy o parkovaní, oslnení, o šírke ulíc, ako aj územné plánovanie. Autority, napríklad uznávaný architekt Juraj Šujan, aktuálne pracujúci ako poradca primátora Bratislavy pre rozvoj mesta, už samé tvrdia, že je potrebné posunúť sa od funkčného k priestorovému plánovaniu. Legislatíva tomu musí zodpovedať. Príprava nového Stavebného zákona je príležitosťou, kedy sa s týmito podnetmi ozvať.

Zmeny doterajších postupov sú z hľadiska budúcnosti mesta nevyhnutné. Súčasné podmienky, ktoré sťažujú rozvoj Bratislavy a podporujú suburbanizáciu, sú škodlivé, nebezpečné a nezodpovedné, keďže sa už v mnohých prípadoch nedajú vrátiť späť. Nikto teraz nezačne asanovať desaťtisíce domov, ktoré v uplynulých rokoch v zázemí metropoly vyrástli, napriek tomu, že mnohé štvrte prispeli k ohrozeniu zdrojov vody, zániku biotopov, devastácii ornej pôdy, dopravným zápcham alebo ekonomickým a sociálnym škodám na Bratislave.

Boj proti klimatickým zmenám nebude úspešný, pokiaľ bude ľuďom sľubovať horší život. Ekologicky zodpovedné správanie však nemusí byť spojené s diskomfortom – kvalitné mestá predsa nie sú nepríjemné, práve naopak. Ich vznik však nie je možný, ak bude legislatíva robiť všetko pre to, aby nemohlo vzniknúť. Takisto nebude možné mesto zlepšovať, ak bude sťažený prístup malých investorov, ktorí budú zároveň nútení navrhovať nekvalitnú zástavbu.

Inšpirácie aj riešenia na stole sú, momentálne chýba len odvaha ich pretaviť do reality. Každý ďalší rok je však strateným časom. Lepšia Bratislava by mohla byť v dohľadnej dobe skutočnosťou – ale z viacerých dôvodov pravdepodobne nebude.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.