Simona Schreinerová 26.02.2026 10:26

Viac projektov v horúcej lokalite. Diskutovaná Janotka má dostať suseda, povoľovanie nebude jednoduché

Karlova Ves patrí medzi mestské časti Bratislavy, kde sa nová výstavba presadzuje len s veľkými ťažkosťami. Hoci ide o atraktívne územie s blízkosťou prírody a dobrou dostupnosťou do centra, miestna samospráva i časť verejnosti pristupujú k zahusťovaniu rezervovane. Priestor na ďalšiu výstavbu tu však stále existuje.

Zdroj: SG Studio & anon

Záujem developerov sa Karlovej Vsi rozhodne nevyhýba. V mnohých ohľadoch ide o príťažlivú lokalitu. Výhodou je blízkosť zelene, ako aj dobrá dostupnosť do centra. Výstavbu brzdí najmä postoj miestnej samosprávy a časti verejnosti. Obavy vychádzajú zo skúseností s intenzívnou urbanizáciou Dlhých Dielov, ktoré majú povesť extrémne zahustenej lokality. 

Pôvodne plánované sídlisko prepojené s prírodou bolo na prelome storočí výrazne urbanizované vrátane zástavby plôch určených pre park, čo prinieslo nárast dopravy, predovšetkým statickej. Nové projekty a ďalšie zahusťovanie sú preto často vnímané ako nežiaduce. Napriek tomu sa v Karlovej Vsi objavujú nové zámery, pričom mnohé z nich narážajú na komplikovaný a zdĺhavý povoľovací proces.

Priestoru na zahusťovanie je v Karlovej Vsi stále pomerne dosť. Medzi Botanickou ulicou a Karloveským ramenom sa pripravuje Polyfunkčný dom Botanická a ďalší polyfunkčný objekt. Ďalšie zámery sa pripravujú aj priamo na Dlhých Dieloch, hoci ide štandardne o projekty menšej mierky. 

Nový bytový dom by mohol vzniknúť aj na Janotovej ulici v susedstve kontroverzného projektu Janotka. Medzi existujúcim objektom a pozemkami Magistrátu sa nachádza parcela, na ktorej by v budúcnosti mohla vyrásť nová stavba. Pozemok je vo vlastníctve súkromnej osoby.

V roku 2023 spracovala kancelária SG Studio & anon projekčnú prípravu polyfunkčného bytového domu Janotova. Podľa popisu má ísť o novostavbu, ktorá citlivo doplní existujúcu zástavbu. Potenciál svahovitého územia má byť využitý prostredníctvom moderného terasovitého architektonického riešenia.

Bytový dom je navrhnutý prevažne s jedno- a dvojizbovými bytmi, doplnenými o priestor služieb na úrovni prízemia. Podzemné podlažia majú slúžiť na parkovanie a technické zázemie. Terén tak zostane voľný pre zeleň a pešie prepojenia. Dispozičné riešenie kladie dôraz na preslnenie bytov, funkčnosť a komfort bývania.

Zdroj: SG Studio & anon

Vznik nového objektu na Janotovej je zatiaľ skôr v teoretickej rovine, keďže doposiaľ nebola zverejnená informácia o začatí povoľovacích procesov. Roky sa vlečúci projekt Janotka je pre ďalších investorov v lokalite zrejme skôr odstrašujúcim príkladom než motiváciou k výstavbe.

Uvažovaný Polyfunkčný dom Janotka s piatimi nadzemnými a tromi podzemnými podlažiami má byť rozdelený na tri trakty. Krajné časti budú určené na bývanie a občiansku vybavenosť, stredná časť má fungovať ako apartmánový hotel.

Projekt počíta so 49 bytmi, štyrmi ateliérmi, dvomi nebytovými priestormi a 15 hotelovými apartmánmi. Parkovanie zabezpečí 96 miest v podzemí a 27 na povrchu. Súčasťou zámeru má byť vnútroareálový park s detským ihriskom. Architektúru navrhlo štúdio RB Architects pod vedením Reného Baranyaia. Objekt má v zmysle zverejnených vizualizácií racionálny výraz, ktorý dopĺňajú zelené strechy.

Investor podal návrh na vydanie územného rozhodnutia už v októbri 2022, rozhodnutie však padlo až v apríli 2025. Stavebný úrad v mestskej časti Karlova Ves návrh zamietol pre nesúlad s Územným plánom. Zámer prekročil index podlažných plôch pri prepočte bilancií bez započítania plochy pozemkov vo vlastníctve Hlavného mesta do celkovej plochy dotknutých parciel.

Janotka. Zdroj: RB Architects / EIA

Situáciu mala pôvodne riešiť zmluva o spolupráci s Hlavným mestom, stavebný úrad ju však odmietol. Investor sa voči rozhodnutiu odvolal, Karlova Ves jeho odvolanie zamietla. Vec bola následne postúpená odvolaciemu orgánu (Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu Bratislava), ktorý napadnuté rozhodnutie zrušil a vec vrátil prvostupňovému správnemu orgánu na nové prejednanie.

Stavebný úrad musel vyzvať navrhovateľa na doplnenie podania, čo investor splnil, a územné konanie sa tak začína nanovo. Developer aktuálne čaká na vydanie nového rozhodnutia. Aký bude výsledok a kedy padne, je však ťažké odhadnúť. Situáciu komplikuje skutočnosť, že projekt je v Karlovej Vsi predmetom politických sporov.

Budúcnosť výstavby na Janotovej, no nielen tam, ostáva neistá. Prípad projektu Janotka ukazuje, že v Karlovej Vsi je hľadanie konsenzu mimoriadne náročné. Developeri, ktorí sa rozhodnú v tejto mestskej časti realizovať svoje zámery, sa musia pripraviť na to, že cesta k realizácii nebude jednoduchá.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.