Adrian Gubčo 24.01.2026 16:30

Škandalizácia bola neúspešná. Janotka sa pohla v povoľovaní, vedenie Karlovej Vsi muselo ustúpiť

Mestská časť Karlova Ves si zakladá na tom, že k novému developmentu pristupuje s mimoriadne rezervovaným postojom. Kým iné samosprávy sa k výstavbe stavajú otvorenejšie a inkasujú veľké príjmy z poplatku za rozvoj, v tejto časti Bratislavy je stavebná aktivita minimálna. Niekoľko projektov sa tu ale predsa len pripravuje vrátane zámeru, ktorý bol predmetom politického boja.

Zdroj: RB Architects / EIA

Kým niektoré bratislavské mestské časti, napríklad Ružinov, Nové Mesto či Dúbravka, prechádzajú intenzívnym stavebným rozvojom, v Karlovej Vsi rastie len minimum nových projektov. Nedá sa povedať, že by táto časť metropoly developerov nelákala – ponúka atraktívnu kombináciu dobrej dostupnosti do centra mesta a blízkosti príťažlivého zeleného prostredia. Obmedzený rozvoj je daný najmä odporom samosprávy.

Do veľkej miery súvisí s dlhodobo negatívnym postojom verejnosti k výstavbe v dôsledku intenzívnej urbanizácie Dlhých Dielov. Jedno z najmladších bratislavských sídlisk bolo pôvodne koncipované ako bývanie, ideálne prepojene s okolitou prírodnou krajinou. Na konci 20. a začiatku 21. storočia sa tu však realizovala intenzívna výstavba, ktorá priniesla zástavbu pôvodne uvažovaného centrálneho parku a nárast objemu statickej aj dynamickej dopravy.

Nové projekty sú preto dodnes vnímané ako neprípustné zahustenie už tak intenzívne zastavaného územia. Na podobných náladách si vybudovalo popularitu aj aktuálne vedenie mestskej časti, ktoré je vo vzťahu k developmentu pomerne konzistentné.

S komplikáciami sa stretla aj spoločnosť Janotka s.r.o., ktorá plánuje v priestore medzi Ulicou Hany Meličkovej a Janotovou vybudovať projekt Janotka. Má ísť o polyfunkčný objekt s piatimi nadzemnými podlažiami, ustupujúcimi v smere od Janotovej, a tromi podzemnými, čiastočne vnímateľnými nad terénom.

Objekt bude rozdelený na trojicu traktov, pričom krajné trakty majú obsahovať trvalé bývanie a priestory občianskej vybavenosti, stredný apartmány (pôjde o apartmánový hotel). Jednotky občianskej vybavenosti budú na druhom podzemnom podlaží, rovnako ako niekoľko bytov. Prvé podzemné až piate nadzemné podlažie bude určené pre bývanie v prípade bytových traktov. V apartmánovej časti bude prvé podzemné podlažie riešené ako zázemie hotela a hotelové apartmány, prvé nadzemné ako relaxačné priestory. Na druhom bude recepcia a hotelová reštaurácia, na treťom až piatom bude ďalšie apartmány.

Celkovo sa tu má nachádzať 49 bytov, štyri ateliéry, dva priestory občianskej vybavenosti a v rámci apartmánového hotela sa navrhuje 15 apartmánov. 96 parkovacích miest bude umiestnených na treťom a druhom podzemnom podlaží, ďalších 27 bude na teréne. Navrhovaný je aj vnútroareálový park s detským ihriskom pre obyvateľov.

Architektonické riešenie spracovala kancelária RB Architects pod vedením architekta Reného Baranyaia. Známe vizualizácie zobrazujú vcelku racionálne pôsobiaci projekt, ktorý vcelku vhodne dotvorí charakter lokality. Investor chce zjemniť jeho pôsobenie využitím zelených striech.

Zdroj: RB Architects / EIA

Investor podal návrh na vydanie územného rozhodnutia už v októbri 2022, čím bolo začaté územné konanie. Rozhodnutie padlo až v apríli 2025, pričom stavebný úrad v mestskej časti Karlova Ves návrh zamietol. Dôvodom mal byť nesúlad s Územným plánom, keďže zámer prekročil index podlažných plôch. To platilo pri prepočte bilancií bez započítania plochy pozemkov vo vlastníctve Hlavného mesta do celkovej plochy dotknutých pozemkov, z ktorých sa vypočítali jednotlivé indexy pre navrhovaný zámer.

Situáciu mala pôvodne riešiť zmluva o spolupráci s Hlavným mestom, stavebný úrad ju ale odmietol. Investor sa voči takémuto rozhodnutiu prirodzene odvolal, aj v tomto prípade ale Karlova Ves odmietla odvolanie. Vec bola preto postúpená na odvolací orgán, teda Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu Bratislava. Ten odvolaním napadnuté rozhodnutie zrušil a vec vrátil prvostupňovému správnemu orgánu na nové prejedanie.

Stavebný úrad bol rozhodnutím regionálneho úradu viazaný. Vzhľadom na nové skutočnosti vyzval navrhovateľa na doplnenie podania, čo tento splnil. Územné konanie sa tak začína nanovo.

Developer musí opäť čakať na vydanie rozhodnutia. Kedy (a či) ho dostane, zostáva na nateraz otázne. Situáciu komplikuje fakt, že projekt je v Karlovej Vsi predmetom politických sporov. Vedenie mestskej časti, teda starostka a v súčasnosti aj kandidátka na primátorku Dana Čahojová, totiž prostredníctvom videa na oficiálnom profile Karlovej Vsi na sociálnej sieti v máji 2025 naznačila, že vyššie zmienená zmluva o spolupráci je výsledkom klientelizmu.

K tomuto obvineniu ju podnietil fakt, že zástupca investora býva na rovnakej ulici ako jedna z vplyvných miestnych poslankýň za konkurenčnú stranu. V náznakoch Čahojová dokonca hovorila o možnosti „iného, ešte horšieho fenoménu“. Investor sa voči týmto obvineniam ohradil a mestskú časť zažaloval za ohováranie.

Mestský súd dal developerovi za pravdu a Karlovej Vsi nakázal vymazanie predmetného videa aj úhradu trov konania. Podľa miestnej opozície by bolo vhodné, aby ich hradila priamo starostka a nemuseli sa na ňu skladať občania. Súd mestskú časť ďalej vyzval, že pokiaľ má podozrenie, že došlo ku korupcii, môže žalobu podať aj starostka. Tá to neurobila.

Karlova Ves dodnes tvrdí, že za predmetným videom si stojí. Reaguje tak na údajné znepokojenie obyvateľov z novej výstavby a plánuje sa k projektu vyjadrovať aj naďalej. Rozhodnutie súdu nie je podľa mestskej časti rozhodnutím vo veci samej.

Developer sa tak musí očividne pripraviť na to, že cesta k realizácii nebude vôbec hladká. Karlova Ves zostáva aj naďalej najproblematickejšou mestskou časťou vo vzťahu k stavebnému rozvoju. V praxi to je vidno na nedostatku kapitálových investícií a celkovom zaostávaní, na rozdiel od mestských častí, ktoré aktívne využívajú poplatky za rozvoj aj spolupráce s investormi.

V kontexte kandidatúry Dany Čahojovej za primátorku Bratislavy nejde len o lokálny spor. Mohol by naznačiť, čo by v prípade jej víťazstva čakalo celé mesto. Spomalenie rozvoja a súdne spory rozhodne nie sú žiarivou perspektívou, ktorá vytvára predpoklady pre vyššiu kvalitu života.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.