Adrian Gubčo 20.05.2019 13:05

Miera neobsadenosti kancelárií narástla, v najbližšom období pribudne ešte šesť projektov

Bratislava Research Forum zverejilo svoje výsledky trhu kancelárskych priestorov za 1. kvartál 2019. Podľa nich sa miera neobsadenosti sa v prvom kvartáli roka 2019 zvýšila na 7,75% z predchádzajúcich 5,99% v predošlom kvartáli. V najbližšom období by na trh malo navyše pribudnúť šesť nových projektov. Prime rent ostal na nezmenenej úrovni 17 eur na meter štvorcový za mesiac.

Zdroj: J&T Real Estate

V prvom kvartáli 2019 dosiahla celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislave takmer 1,8 milióna m². 62% z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A a 38% kancelárske priestory v štandarde B.

V prvom kvartáli 2019 bola dokončená rekonštrukcia jednej kancelárskej budovy, Pressburg Tower (BBC IV), v objeme 18-tisíc m². V druhom kvartáli tohto roka sa očakáva skolaudovanie novopostavenej budovy Westend Plazza s celkovou výmerou 33-tisíc m². Vo výstavbe zostáva v Bratislave šesť kancelárskych budov, ktoré v rokoch 2019 a 2020 prinesú na trh približne 90-tisíc m² kancelárskych priestorov.

K týmto budovám patria dva objekty v rámci projektu Sky Park Offices, Nivy Tower, Einpark Offices, Tower 5, Pradiareň 1900 alebo refit objektu Blumenau v susedstve Westendu. Tieto projekty sú budované do najvyššieho štandardu.

V rámci celkovej ponuky kancelárskych priestorov má 32 budov (v celkovej výmere viac ako 621-tisíc m² alebo 35% z celkového objemu) jeden z certifikátov zelenej budovy, resp. trvalo udržateľnej budovy – buď certifikáciu LEED alebo BREEAM.

 

Pressburg Tower. Zdroj: UCTAM

 

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov

Transakcie, ktoré boli uzatvorené počas prvého kvartálu 2019, dosiahli celkovú výmeru viac ako 30 725 m², čo v porovnaní so štvrtým kvartálom 2018 predstavuje približne polovicu prenajatej výmery. Prerokovania súčasných nájmov v tomto kvartáli predstavovali 58% všetkých transakcií, nové nájmy tvorili 38% a expanzie prenajatých plôch predstavovali 4% všetkých transakcií.

V prvom kvartáli 2019 bola najväčšia zaznamenaná transakcia (renegociácia) na trhu prenájmu kancelárskych priestorov vo výmere 4 630 m². Okrem tejto transakcie bolo zaznamenaných ešte ďalších osem väčších transakcií, ktoré presiahli výmeru 1 000 m².

V prvom kvartáli tohto roka dominovali na trhu transakcie spoločností zo sektora profesionálnych služieb (40%) nasledované spoločnosťami z oblasti spotrebných tovarov (16%).

 

Einpark Offices. Zdroj: Corwin

 

Neobsadenosť kancelárskych priestorov

Miera neobsadenosti sa v prvom kvartáli roka 2019 mierne zvýšila. Tento nárast bol spôsobený najmä dokončením rekonštrukcie budovy Pressburg Tower, kde je voľných 16-tisíc m². Najnižšia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v Bratislave III (2,60%), nasledovaná Bratislavou I (5,33%), Bratislavou II (10,28%) a Bratislavou V (10,86%). Najvyššia miera neobsadenosti je v časti Bratislava IV, ktorá je na úrovni 12,31%.

 

Komentár

Situácia na trhu kancelárskych nehnuteľností je aj napriek rastu podielu voľných priestorov stále dobrá s potenciálom pre rozvoj nových projektov. Ich zvyšujúci sa štandard bude majiteľov starších objektov nútiť k ich rekonštrukcii alebo transformácii, čo sú v oboch prípadoch pozitívne javy.

Zvlášť prospešné by to bolo napríklad v štvrti Mlynské Nivy – Západ, kde sa nachádzajú niektoré z prvých kancelárskych komplexov v Bratislave. Prvé budovy – napríklad niekdajšia budova Slovenskej sporiteľne, dnes Apollis – sa už začali meniť na bytovky. Popri pripravovanej výstavbe ďalších kancelárskych budov, vrátane nového Apolla, by obohatenie územia v podobe rezidencií prispelo k jeho oživeniu a dlhodobejšiemu využitiu prevádzok v rámci budov. To by bolo pozitívne z hľadiska vitality parteru aj uličného priestoru.

Potešujúca je aj správa o vysokom podieli kancelárskych budov s vyššou úrovňou udržateľnosti, pričom treba pripomenúť, že dnes už prakticky každá administratíva vyššieho štandardu musí mať nejaký certifikát, ideálne LEED Gold a vyššie, prípadne BREEAM Excellent a vyššie. V Hlavnom meste už pribúdajú prvé lastovičky s najvyššou certifikáciou, napríklad Einpark Offices bude mať LEED Platinum.

V najbližšej dobe sa bude posilňovať koncentrácia kancelárskych budov v niekoľkých málo lokalitách, predovšetkým v novom downtowne, pozdĺž Einsteinovej ulice, vo Westende a v okolí Galvaniho ulice. Tieto zóny sa tak stávajú hlavným cieľom dochádzky počas ranných a poobedných špičiek. Dopravná politika mesta by to mala reflektovať a práve sem smerovať kľúčové línie verejnej dopravy. Aktuálne to však necítiť.

Zhrnutím, Bratislava predstavuje v tejto oblasti stále vitálny trh a aj z tohto dôvodu sú neustále ohlasované a pripravované nové developmenty. Hlavné mesto Slovenska sa stáva čoraz významnejším regionálnym hráčom. V celkovej výmere kancelárskych plôch Bratislava dosahuje približne polovičnú úroveň Prahy aj Budapešti, ale vyše trojnásobnú oproti Brnu. Tento pomer by sa do budúcnosti mohol ďalej zlepšovať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.