Adrian Gubčo 22.05.2026 15:28

Koniec preplnených bytov a internátov? Nové rezidenčné koncepty sa rozširujú, Penta Real Estate zvažuje bývanie pre študentov

Problémy s dostupnosťou bývania v Bratislave sa netýkajú len rodín či pracujúcich ľudí, ale aj študentov. Obzvlášť sa prejavili v poslednom období, keď boli spustené veľké rekonštrukcie internátov, spojené s ich uzavretím. Situácia by sa ale mohla do niekoľkých rokov zmeniť. Developeri totiž rozvíjajú nové rezidenčné produkty, ktoré môžu otvoriť nielen študentom nové možnosti ubytovania.

Zdroj: Penta Real Estate

Developeri hľadajú nové produkty

Neúnosná situácia s dostupnosťou bývania v Bratislave je pre developerov a investorov podnetom pre rozvoj nových produktov pre potenciálnych klientov. Ide o široké skupiny obyvateľstva – rodiny, ľudí, hľadajúcich prvé bývanie, seniorov, ľudí v nižšom sociálnom postavení a ďalších. Špecifickou skupinou sú študenti alebo mladí expati a profesionáli. Mnohí z nich sa nechcú zaväzovať ku kúpe bývania a hľadajú flexibilitu.

Ponuka, zameraná na tento typ klientov, sa však v metropole dlhé roky nerozvíjala. Až v posledných časoch sa začínajú vyskytovať náznaky, že sa to mení. Príkladom je co-livingový koncept v budove Metropol a najmä dlhšie pripravovaný a nedávno predstavený zámer bývanie podľa konceptu build-to-rent v Neste v Petržalke. Stojí za ním developer Lucron, ktorý sa takto pustil na miestne pomery do odvážneho zámeru.

Build-to-rent spočíva vo vybudovaní účelovo budovaného nájomného bývania s profesionálnou správou. V Neste by malo pribudnúť  314 kompletne zariadených jednotiek v komplexe, tvorenom dvoma hmotami - 15-podlažnou a šesťpodlažnou, ktoré budú prepojené jednopodlažnou podnožou s aktívnym parterom. Rezidenti budú mať k dispozícii spoločné priestory vrátane posilňovne, lounge, coworkingu, zdieľanej kuchynky či terasy, doplnenej o práčovňu a sklady.

Cieľovou skupinou sú práve študenti, mladí profesionáli či expati. Developer v nich vidí zaujímavý potenciál, nakoľko v Bratislave dosiaľ chýba bývanie špecificky pre študentov mimo internátov, ako aj nájomné bývanie pre pracujúcich cudzincov. Tí nemajú záujem o kúpu bývania v meste, preto sú odkázaní na klasický nájomný trh. Budovu bude prevádzkovať špecializovaný operátor, do prevádzky by mala ísť v roku 2029.

Lucron sa odhodlal pre odvážny krok, nakoľko v Bratislave ešte nebol takýto koncept otestovaný vo väčšej mierke. Miestny developerský trh je pomerne konzervatívny a k testovaniu nových produktov pristupuje opatrne. Napriek tomu sa viaceré spoločnosti zaoberajú možnosťami realizácie odlišného typu projektov. Niekedy skôr čakajú na prvého odvážlivca a pozorne sledujú, či sa im risk oplatil.

Príkladom je družstevné bývanie, kedy bežná realita slovenského rezidenčného trhu, ktorá sa však dlhšiu dobu nerozvíjala. Len celkom nedávno však spoločnosť YIT Slovakia s úspechom umiestnila tento typ bývania v projektoch Nuppu (Magnolia) a Zwirn. Reakcia nenechala dlho čakať – v priebehu tohto týždňa predstavila svoj zámer družstevného bývania aj Penta Real Estate, ktorá sa ho rozhodla umiestniť v jednej z dokončených bytoviek v Boroch.

Práve Penta Real Estate je zároveň ďalší hráč, ktorý veľmi aktívne uvažuje nad uvedením nového produktu v podobe študentského bývania. Chce tým poskytnúť alternatívu pre študentov, ktorí odmietajú zastarané internáty s nízkym štandardom, zároveň ale nechcú bývať v podnájme, kde chýba študentská komunita. Nejde však o jedinú cieľovku. Potenciál pre umiestnenie takéhoto typu bývania, resp. ubytovania, vidí v projekte Etapy Vajnorská.

V Neste vznikne bývanie podľa konceptu build-to-rent. Zdroj: Lucron

Študenti ako perspektívna skupina

Etapy Vajnorská budú obrovským polyfunkčným projektom, naplánovaným na nároží Vajnorskej a Odborárskej ulice. Ide o brownfield v tesnej blízkosti bývalého Istrochemu. Developer tu plánuje vybudovať základ menšej štvrte, ktorý bude podľa oficiálneho webu obsahovať 1.386 bytov, 3.000 metrov štvorcových retailu, park o veľkosti 4.000 metrov štvorcových a 1.743 parkovacích miest. Komplex bude mať formu bloku, vymedzovať ho však budú aj výškové budovy.

Už nejakú dobu developer komunikuje, že má záujem aj o ponuku odlišného produktu. „V projekte Etapy Vajnorská dlhodobo pracujeme s princípom kombinácie viacerých foriem bývania, ktoré reflektujú rôznorodé potreby trhu,“ potvrdzuje Michal Rehák, Country Managing Director Penta Real Estate. „Popri klasickom rezidenčnom developmente určenom na predaj zvažujeme aj nájomné bývanie pre študentov, mladých profesionálov a ďalšie skupiny klientov, pre ktoré je dôležitá flexibilita a širší rozsah služieb.“

Rehák pripomína, že práve ubytovanie pre študentov je veľmi pravdepodobnou alternatívou. „Jedným z uvažovaných formátov je aj PBSA (purpose-built student accommodation), ktorý vnímame ako prirodzenú súčasť väčších mestských projektov,“ konštatuje. Zároveň však dodáva, že produkt ešte nie je finálne nastavený.

Z tohto dôvodu nechce ani špecifikovať, koľko jednotiek tohto typu by mohlo v projekte vzniknúť. „Vzhľadom na to, že projekt sa nachádza v povoľovacích procesoch a jednotlivé fázy aj produktový mix ešte finalizujeme, konkrétny počet jednotiek určených pre nájomné bývanie, vrátane PBSA, zatiaľ nemáme definitívne stanovený,“ vysvetľuje. Pôjde však o doplnkovú funkciu.

Podľa všetkého by sa malo takéto bývanie nachádzať v nárožnej výškovej budove na styku Vajnorskej a Odborárskej. Pôvodne bola riešená ako kancelárska, situácia na trhu však nepraje vzniku masívnej administratívnej veže. Ubytovanie, na druhej strane, je z hľadiska územnoplánovacej regulácie považované za občiansku vybavenosť, preto dáva zmysel, že developer aktívne zvažuje túto alternatívu.

Podľa Reháka sa chce spoločnosť orientovať nielen na študentov. „Pri nájomnom bývaní v projekte Etapy Vajnorská uvažujeme najmä o klientoch, ktorí hľadajú flexibilnejšiu formu bývania bez potreby okamžitého vlastníctva,“ naznačuje. Ide aj o mladých profesionálov, ľudí na začiatku kariéry alebo klientov v prechodnej životnej fáze. „Zároveň ide o segment, pre ktorý je dôležitá nielen samotná bytová jednotka, ale aj kvalita prostredia, dostupnosť služieb a celkové fungovanie mestského územia,“ dopĺňa M. Rehák.

V praxi to má znamenať občiansku vybavenosť, verejné priestory, služby a funkčný parter. Súčasťou PBSA majú byť aj doplnkové prvky a služby, ktoré zvýšia podľa investora komfort a flexibilitu bývania. S ohľadom na chýbajúce finálne nastavenie produktu ich ale Rehák nechce špecifikovať.

Dôležitou otázkou bude aj prevádzka. Štandardne je tento typ bývania spravovaný špecializovaným operátorom. „V rámci prípravy projektu vedieme rokovania s viacerými potenciálnymi partnermi vrátane medzinárodných operátorov, ktorí sa špecializujú na segment PBSA. Zároveň vnímame, že tento typ bývania môže byť zaujímavý aj pre väčších zamestnávateľov, ktorí hľadajú riešenia bývania pre svojich zamestnancov,“ hovorí Michal Rehák.

V súčasnosti ešte nechce spoločnosť špecifikovať, kedy presne pôjde táto časť projektu do výstavby. Etapy Vajnorská ako také sú v povoľovaní a ich realizácia sa bude etapizovať. Penta Real Estate očakáva, že prvé fázy projektu by mohli byť dokončené v horizonte rokov 2029 až 2030. Či bude ich súčasťou aj PBSA, je nateraz otvorené.

Študentské bývanie v Etapách Vajnorská bude pravdepodobne vo veži úplne vľavo. Zdroj: Penta Real Estate

Veľkosť Bratislavy limitom

Študentské bývanie predstavuje zaujímavý segment realitného trhu, ktorý zostáva na Slovensku nateraz absolútne nerozvinutý. K najviac pokročilým trhom patrí v tomto smere Veľká Británia, projekty však pribúdajú aj v Poľsku a prvé realizácie sú aj v Prahe. K ich rozvoju napomáha rastúca mobilita študentov. V tomto smere má Bratislava pomerne dobré predpoklady – zahraničných poslucháčov miestnych univerzít sú tisíce.

K tomu sa pridávajú tisíce zahraničných zamestnancov miestnych centier zdieľaných služieb, ako aj domáci mladí profesionáli. Napriek tomu výstavbe projektov tohto typu doteraz bránila aj veľkosť Bratislavy. Tá bráni vstupu veľkých inštitucionálnych investorov, ktorí preferujú veľkomestá okolo milióna obyvateľov a vyššie. Pol milióna ľudí je spodnou hranicou, pod ktorú nie sú ochotní zájsť.

Práve týchto investorov ale developeri potrebujú. Ich úlohou je projekt postaviť, následne ich ale štandardne odkupujú práve investičné fondy, nakoľko návratnosť tohto typu bývania je dlhodobá. Pri malých mestách je investičné riziko vyššie, kým v prípade Prahy, Budapešti či Varšavy je takmer isté, že sa nájomné bytovky, študentské rezidencie a ďalšie typy projektov naplnia.

Bratislava je tak v pomerne komplikovanej situácii. Mesto potrebuje lákať talentovaných mladých ľudí, tí však potrebujú dostupné bývanie. Zatiaľ je však pomerne malé na to, aby vznikalo dostatok produktov, bola medzi nimi dostatočná konkurencia a vyšší tlak na cenu. Pre slovenskú metropolu by to malo znamenať vyšší dôraz na populačný rast.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.