Simona Schreinerová 03.10.2025 15:52

Koniec bratislavských kancelárií. Staršie administratívne budovy sa menia, mesto získa množstvo bytov

V Bratislave sa mení tvár mnohých administratívnych budov. Niekoľko projektov, pôvodne určených na kancelárske využitie, prechádza transformáciou na rezidenčné objekty, čím sa zvyšuje ponuka bývania v lokalitách, predtým neboli považované za obytné. Ide o reakciu na klesajúci záujem o nové kancelárske kapacity, ako aj zvyšujúce sa nároky na budovy, ktoré už staršie objekty nedokážu naplniť.

V Bratislave sa v súčasnosti mení podoba mnohých kancelárskych zón. Transformácia je spojená predovšetkým s posilňovaním významu rezidenčnej funkcie prestavbou starších administratívnych objektov, prípadne zmenou funkcie pripravovaných zámerov. Ide o reakciu investorov a developerov na aktuálny vývoj na realitnom trhu - jednak na nižší záujem o priestory, nedostatok nových firiem, ako aj omnoho vyšší dopyt po bývaní.

Sťaženú situáciu majú v tomto smere najmä staršie budovy v nevyhovujúcich lokalitách, ktoré už nedokážu zaujať popredných nájomníkov, prípadne nie sú príťažlivé ani pre menšie firmy, hľadajúce nižší nájom. Druhou kategóriou sú projekty v prestížnych častiach Bratislavy, kde sa očakáva masívna premena a rozvoj mestských funkcií. Pre majiteľov pozemkov či developerov je výhodnejšie takéto plochy zužitkovať v prospech bývania.

V Bratislave preto možno sledovať väčšie množstvo projektov, kde sa investori rozhodli pre zmenu funkcie. Ide o vcelku prirodzenú súčasť života mesta - aj v minulosti mali mnohé domy iný účel, než aký získali v nasledujúcich desaťročiach. Mnohé bytové domy v historickom centre sa po revolúcii stali domovom firiem, aby sa dnes opäť stali bytovkami. Takéto premeny však sťažuje pomerne rigídny Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy, ktorý prísne posudzuje funkčné úpravy a realizáciu niektorých projektov nielen sťažuje, ale aj priamo vylučuje.

Tento výber transformácií kancelárskych projektov alebo budov na bytové nie je kompletný. Ako ale ukazuje, nejde len o zopár lastovičiek - namiesto toho ide o súčasť omnoho rozsiahlejšieho trendu, ktorý bude ovplyvňovať development v Bratislave počas najbližších rokov.

Olivia Residence patrí k dokončeným rezidenčným projektom, ktorý mal byť pôvodne kancelársky. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Sky Park Tower

Sky Park Tower bol pôvodne navrhnutý ako administratívna budova. Výstavba Sky Parku, diela slávnej kancelárie Zaha Hadid Architects, mala pôvodne začať na rohu ulíc Landererova a Čulenova. Kancelárska budova tak mala vo výstavbe predbehnúť dnes už dokončené rezidenčné objekty.

Avšak v dôsledku zmien na realitnom trhu, spôsobených aj pandémiou, sa developer rozhodol zmeniť funkciu – administratívna veža sa transformovala na rezidenčnú. Mesto túto zmenu odsúhlasilo koncom roka 2023 a vo februári 2024 developer Alto Real Estate potvrdil, že Sky Park Tower bude z väčšej časti obytná budova.

Projekt je dnes vo výstavbe a začína rásť aj nad terénom. Celkovo by mal mať 34 podlaží a výšku 125 metrov. V budove je naplánovaných 393 bytov a apartmánov vysokého štandardu. Ukončenie prác na skelete a následné uzatvorenie fasády Sky Park Tower je naplánované na prvý kvartál 2027.

Zdroj: Alto Real Estate

Rezidencia Nivy

Projekt Rezidencia Nivy predstavuje rozsiahlu prestavbu postmodernej budovy bývalej sporiteľne Wüstenrot na rohu Karadžičovej a Grösslingovej. Pôvodne administratívna funkcia objektu sa mení na obytnú, pričom zmena bola potvrdená aj novým súhlasným stanoviskom mesta.

Developer MACHO Consulting v spolupráci s kanceláriou Morocz_Tacovsky navrhol úpravy, ktoré sa dotýkajú najmä transformácie časti priestorov občianskej vybavenosti na byty. Rekonštrukcia zachováva pôvodný objem budovy, avšak s viacerými úpravami. Na ustúpených podlažiach sa prispôsobí obrys nižším častiam, rozšíria sa okenné otvory a doplnia loggie aj balkóny smerom do Karadžičovej ulice.

Vo vnútrobloku sa vytvorí poloverejný zelený priestor s pobytovými schodmi a predzáhradkami pre byty na prízemí, pričom v budúcnosti sa počíta s jeho prepojením na susedný objekt na Mlynských nivách. Projekt po nových úpravách ráta s 56 bytovými jednotkami a šiestimi nebytovými priestormi.

Súčasťou je 79 parkovacích miest, z toho väčšina v podzemnej garáži. Na prízemí budovy ostávajú priestory pre občiansku vybavenosť a parkovanie, kým vyššie podlažia budú určené na bývanie. Projekt má zatiaľ vydané iba súhlasné záväzné stanovisko mesta a čaká ho povoľovací proces na stavebnom úrade.

Zdroj: Morocz_Tacovsky

Záhradnícka 91

Projekt na adrese Záhradnícka 91 od developera Immocap je vzorovou ukážkou trendu, keď sa pôvodne administratívne priestory menia na rezidenčné. Objekt, v ktorom donedávna sídlila spoločnosť Henkel, sa premení na moderný bytový dom.

Rekonštrukcia zahŕňa vytvorenie 43 bytových a apartmánových jednotiek na siedmich podlažiach, pričom sa v krátkom čase podarilo predať väčšinu rezidencií. V ponuke sú prevažne dvoj- a trojizbové byty, doplnené o niekoľko väčších štvorizbových. Architektonické riešenie od kancelárie DKLN sa nesie v racionálnom, puristickom štýle.

Developer plánuje nadviazať na úspech prvej etapy a zvyšnú časť areálu využiť opäť v prospech bývania. Druhá etapa má doplniť mestský blok na nároží Jégého a Záhradníckej. Zámer počíta s polyfunkčným objektom, ktorý by kombinoval garni hotel a bytový dom v severnej časti. Stavba má mať tri podzemné podlažia a osem nadzemných, pričom južné krídlo pri Záhradníckej ulici bude trojpodlažné.

Projekt počíta so vznikom 33 bytových jednotiek a 83 hotelových izieb, čím by sa do územia priniesla kombinácia bývania a krátkodobého ubytovania. V tomto prípade sa Immocap spojil so známou kanceláriou Compass. Hoci ide o skúseného developera i architektov, mesto vydalo k projektu nesúhlasné záväzné stanovisko. Developer tak pracuje na doplnení informácií do dokumentácie pre územné rozhodnutie.

Zdroj: Immocap

Garden Park

Projekt Garden Park na Starej Vajnorskej premení pôvodne administratívny objekt a ubytovňu na polyfunkčný objekt so silným rezidenčným zastúpením. Budova zo 70. rokov 20. storočia, ktorá kedysi slúžila ako kancelársky objekt firmy ZIPP a ubytovňa školského zariadenia, je dnes v nevyhovujúcom technickom stave a dlhodobo nevyužívaná.

Investor Zipp Office Park s.r.o. preto pripravil rozsiahlu rekonštrukciu, ktorá má priniesť nové byty, ubytovanie pre cestovný ruch, obchody a reštauráciu. Vo východnej časti objektu sa plánujú dvoj- a trojizbové byty určené na trvalé bývanie, kým v západnej vznikne penzión.

Na prízemí budovy budú vstupné priestory pre rezidentov, tri obchodné jednotky a reštaurácia so 60 miestami. Zásadnou zmenou prejde aj fasáda, ktorá dostane nový výraz, pričom sa odstránia vonkajšie schodiská. Súčasťou modernizácie bude zateplenie, doplnenie loggií, výmena okien a dverí či inštalácia nových rozvodov a výťahov.

Rekonštrukcia sa dotkne aj vonkajších priestorov. Súčasné betónové parkoviská budú nahradené drenážnou a zatrávňovacou dlažbou, čím sa podporí zadržiavanie dažďovej vody. Počet parkovacích miest sa pritom mierne zníži zo 169 na 163. Projekt spracovala architektonická kancelária Atelier 008. Zámer má ukončený proces posudzovania vplyvov na životné prostredie a vydané kladné záväzné stanovisko mesta.

Zdroj: Atelier 008

Objekt banky na Rovniankovej

V Petržalke sa pripravuje rekonštrukcia a nadstavba budovy bývalej expozitúry VÚB na Rovniankovej ulici, ktorá dlhodobo chátrala a lákala ľudí bez domova. Pôvodne administratívny objekt je v súčasnosti nevyužívaný a v zlom technickom stave, pričom nespĺňa energetické ani estetické kritériá.

Vlastníkom je spoločnosť PGT PREMIUM s.r.o., ktorá bude prestavbu realizovať. Po obnove bude budova slúžiť na bývanie a samospráva plánuje odkúpiť desať bytov, ktoré ponúkne pre potreby vybraných zamestnancov, napríklad učiteliek či opatrovateliek. Celkovo by tu malo vzniknúť 15 bytov.

Nové byty budú mať výmeru od 33 do 66 m² a budú súčasťou štyropodlažnej stavby s garážou. Po architektonickej stránke pôjde o vcelku jednoduché, no príjemné riešenie, ktoré dokonca čiastočne zachová aj niečo z pôvodného postmoderného výrazu stavby. Autorom projektovej dokumentácie je autorizovaný architekt Tibor Bakoš. Modernizácia by mala priniesť bezpečnejšie a príjemnejšie prostredie pre obyvateľov aj návštevníkov lokality.

Zdroj: Mestská časť Bratislava - Petržalka

LiVY

Projekt LiVY predstavuje zásadnú zmenu pôvodného zámeru výstavby administratívneho objektu Forum Business Center II na rezidenčný komplex. Pôvodne malo ísť o kancelárie, no po zmene vlastníka, spoločnosti Pressburg Urban Project, napojenej na Metrostav Slovakia, sa rozhodlo o transformácii na bývanie.

Projekt sa nachádza v strategickej časti Mlynských Nív, na križovatke Bajkalskej a Prievozskej ulice. Ide o oblasť, ktorá sa posledné roky mení z postindustriálnej zóny na modernú mestskú štvrť s rezidenciami, administratívou a službami. Nový rezidenčný objekt bude mať 15 nadzemných podlaží s najvyšším ustúpeným a štyri podzemné podlažia určené pre parkovanie, vstupnú halu, obchodné jednotky a technické zázemie.

Projekt počíta s 208 bytmi pre približne 506 obyvateľov, prevažne jedno- a dvojizbovými, doplnenými trojizbovými a niekoľkými štvorizbovými jednotkami, pričom každý byt bude disponovať balkónom, terasou alebo predzáhradkou. Súčasťou návrhu sú aj obchodné priestory a potenciálne materská škola, čím sa zabezpečí doplnková občianska vybavenosť.

Projekt má vydané stavebné povolenie, prvé práce už prebiehajú a dokončenie sa očakáva v treťom štvrťroku 2028. LiVY je tak súčasťou širšieho trendu, kde sa plánované kancelárske priestory pretransformovali na moderné rezidenčné bývanie. Architektom je kancelária TXT.

Zdroj: Metrostav Slovakia

Apollo Business Center II

Apollo Business Center II (Apollo BC II) je súčasťou kancelárskych komplexov Apollo. Projekt, za ktorým stojí developer HB Reavis, vznikol v rokoch 2006 – 2008. Bizniscentrum má podobu kancelárskeho kampusu, ktorý vypĺňa západnú časť bloku medzi Turčianskou, Prievozskou, Plynárenskou a Mlynskými nivami. Tvorený je siedmimi budovami.

Apollo BC II už nespĺňa najmodernejšie ekologické štandardy a významní nájomníci sa presťahovali, čo zvyšuje tlak na obsadenie budovy. V takýchto prípadoch investori často uvažujú o zmene funkcie na bývanie, najmä v lokalitách blízko centra s vysokým dopytom po bytoch. Mlynské Nivy pritom postupne získavajú charakter perspektívnej rezidenčnej štvrte.

Zdroj: HB Reavis

Podľa kladného záväzného stanoviska by zmenou mohol prejsť Blok E. Ide o jednu zo sedemnásťpodlažných veží, konkrétne objekt zasunutý hlbšie do bloku. Na prízemí sú naplánované obchodné priestory, druhé až šestnáste podlažie je určené na bývanie. Celkovo má vzniknúť 116 bytov a 30 apartmánov.

Zo 146 bytových jednotiek bude 30 jednoizbových, 58 dvojizbových, 44 trojizbových a 14 štvorizbových. Parkovanie je riešené v dvoch podzemných podlažiach s celkovým počtom 198 miest. O termínoch je nateraz hovoriť predčasné, HB Reavis chce zatiaľ iba získať potrebné povolenia, aby mohli flexibilnejšie uvažovať o budúcom využití projektu. Architektonické riešenie spracovala kancelária DKLN.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.