Adrian Gubčo 30.08.2021 17:15

Klingerka II a III sa posúva v povoľovaní

Developer J&T Real Estate v týchto týždňoch a mesiacoch dokončuje výstavbu polyfunkčného komplexu Klingerka, popritom však napreduje aj v príprave na výstavbu jej pokračovania. Klingerka II a III, ktorá vyplní plochu po bývalej fabrike Gumon, získala od Magistrátu kladné záväzné stanoviská. V optimistickom prípade by mohol ísť development do realizácie už na začiatku roka 2023.

Zdroj: J&T Real Estate

Plochy po bývalej fabrike Gumon patria k najrozsiahlejším nezastavaným priestorom v lokalite bratislavského downtownu. Pôvodná chemická továreň začala vznikať po roku 1911, kedy bola postavená prvá budova lisovne bakelitu. Areál sa postupne rozrastal. Zo vzácnejších objektov pribudla v roku 1928 nástrojáreň a v roku 1929 kotolňa s komínom. Definitívnu podobu získal areál v roku 1970, kedy bola dokončená administratívna budova. Trojica najvzácnejších budov z továrne bola v roku 2008 navrhnutá na vyhlásenie za národné kultúrne pamiatky.

Vtedajší majiteľ, spoločnosť Koruna Invest, však nečakane zrovnal väčšinu budov so zemou. Argumentom bola nutnosť vyčistenia ekologickej záťaže, čo sa údajne bez zbúrania budov nedalo zrealizovať. Developer to urobil aj napriek tomu, že februári podal žiadosť o asanačné povolenie, z ktorého vyňal dve hlavné budovy (lisovňu a nástrojáreň). Navyše, budovy už požívali ochranu, a Lisovňa bakelitu následne skutočne za pamiatku vyhlásená bola. Investor(i) sa voči rozhodnutiu odvolal.

V tomto odvolaní bol úspešný a Ministerstvo kultúry v auguste 2018 rozhodlo, že budova nie je hodná ochrany. Developer nemeškal a halu zbúral. Bolo to len necelý mesiac predtým, ako vypukla v USA kríza, ktorá sa rýchlo preliala aj na Slovensko – a zastavila aj všetky plány na premenu areálu. Koruna Invest chcela na mieste Gumonu vybudovať polyfunkčný komplex, ktorého súčasťou mal byť aj 157 metrov vysoký mrakodrap. Z plánov neostalo nič, nedošlo ani len k odstráneniu environmentálnej záťaže.

S pozemkami sa dlhšiu dobu nedialo nič. Až v roku 2017 ich vlastník odpredal developerovi J&T Real Estate, ktorému sa ho podarilo získať v konkurencii iných vplyvných developerov. JTRE už v tej dobe pripravovalo v susedstve výstavbu prvej etapy Klingerky. Nová akvizícia tak spoločnosti prišla vhod, keďže mohla prispieť ku vzniku ucelenejšej multifunkčnej zóny. Navyše, ekologická záťaž mu umožnila na základe výnimky v územnom pláne budovať aj väčšie objemy podlažných plôch. Projekt bol po určitom čakaní predstavený v lete minulého roka.

Klingerka II a III bude mohutným súborom, pozostávajúcim zo série polyfunkčných bytových domov pozdĺž Košickej ulice, objektov občianskej vybavenosti pozdĺž Pláteníckej a administratívnej veže na nároží Košickej a Prístavnej. Súčasťou developmentu je niekoľko výškových budov, pričom najvyššia kancelárska veža má mať 141 metrov, čo z nej bezpečne robí druhú najvyššiu budovu Bratislavy. Návrh rátal so vznikom verejných priestorov vo vnútrobloku, upokojením Pláteníckej, predĺžením Valchárskej po Košickú či prestavbou Košickej tak, aby tu mohla vzniknúť električková trať.

Projekt pozostáva z dvoch etáp, pričom obe sa posudzujú naraz. Zámer prechádza posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA) a developer ho už podal aj na Magistrát, kde sa skúma súlad s Územným plánom. Mesto teraz po niekoľkých mesiacoch vydalo záväzné stanoviská (II. a III.) pre obidve etapy. Podľa Magistrátu sú obe časti projektu v súlade s ÚP, čo je dôležité zelené svetlo pre postup do ďalších stupňov povoľovania.

Ďalšie kroky sú teraz v kompetencii stavebného úradu v mestskej časti Ružinov. JTRE tu bude žiadať o vydanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia. Pri tak rozsiahlom projekte nepôjde o taký rýchly proces, nejde však ani lokalitu, kde by bola výstavba veľkého projektu kontroverzná. Predpokladaný dátum spustenia výstavby – marec 2023 – by tak mohol byť reálny.

 

Zdroj: J&T Real Estate

 

Detaily záväzných stanovísk prinášajú opäť o čosi podrobnejší pohľad na pokračovanie rozvoja Klingerky. Jednotlivé etapy sú predelené predĺženou Valchárskou, pričom severne od nej je Klingerka II a južne Klingerka III. Druhú etapu možno označiť za komornejšiu, keďže zástavba postupne graduje smerom k nárožiu Košickej a Prístavnej. V dohľadnej budúcnosti by mohlo ísť o miesto vysokej koncentrácie výškových budov.

Klingerka II bude pozostávať zo šiestich hlavných stavebných objektov. Stavba 01 je šestnásťpodlažný polyfunkčný bytový dom na nároží Košickej a Mlynských nív so 120 bytmi, kanceláriami na druhom nadzemnom podlaží, vybavenosťou na prvom a trojpodlažnou podzemnou garážou, ktorá bude slúžiť aj ostatným častiam Klingerky II.

Stavby 02 a 03 budú umiestnené pozdĺž Košickej. Prvá z nich bude mať osem podlaží v strednej sekcii a šesť v krajných, pričom byty v celkovom počte 28 budú umiestnené v strednej od tretieho podlažia. V krajných sekciách a na prvých dvoch podlažiach bude občianska vybavenosť. Stavba 03 bude mať devätnásť podlaží, výšku 67,7 metrov a obsahovať bude 158 bytov. Obchody a služby budú na prvom podlaží, na druhom budú kancelárie.

Stavby 04 až 06 budú umiestnené pozdĺž Pláteníckej ulice. Vo všetkých troch prípadoch pôjde o objekty občianskej vybavenosti. Štvorpodlažná budova 04 bude obsahovať obchody a služby na prízemí a kancelárie na vyšších podlažiach, trojpodlažná stavba 05 bude riešená ako „detské centrum“, a opäť trojpodlažná stavba 06 bude kombináciou obchodov a kancelárií. Nižšia podlažnosť je daná kontaktom s malopodlažnou zástavbou bývalej Klingerovej obytnej kolónie.

V Klingerke II bude celkovo umiestnených 306 bytov. Vybudovaných bude aj 717 parkovacích miest, z toho bude pre Klingerku II slúžiť 653 miest (zvyšok bude v prospech Klingerky III). Vjazdy a výjazdy budú umiestnené na Mlynských nivách a na Valchárskej ulici. Developer sa zaviazal aj k vybudovaniu infraštruktúry pre cyklistov, konkrétne ku cyklotrase na Pláteníckej a čiastočne na Mlynských nivách.

Klingerka III rozvíja koncept druhej etapy, pričom pozostáva taktiež zo šiestich hlavných stavebných objektov. Prvé dve stavby sú otočené ku Košickej, stavby 03 a 04 k Pláteníckej. Stavbou 05 je myslená kancelárska veža, stavba 06 je pavilón na nároží Pláteníckej a Prístavnej ulice.

Stavba 01 je polyfunkčný bytový dom tvorený nižšou šesťpodlažnou a vyššou osempodlažnou sekciou. Umiestnených tu bude 30 bytov. Parter je tvorený obchodmi a službami, na druhom podlaží budú kancelárie. Tak ako v prvej etape, súčasťou stavby je trojpodlažná podzemná garáž, slúžiaca aj ostatným stavbám. Stavba 02 bude mať až dvadsaťsedem podlaží, dosiahne tak celkovú výšku až 89,6 metrov. 210 bytov bude umiestnených na treťom až dvadsiatom-šiestom (najvyššie bude technologické), prvé dve podlažia budú patriť už tradične občianskej vybavenosti a kanceláriám.

Stavba 03 bude slúžiť ako ubytovacie zariadenie – hotel. Umiestnený bude v strednej pozícii pri Pláteníckej a bude mať sedem podlaží. Na prvom podlaží bude recepcia a reštaurácia, na druhom budú okrem izieb aj spoločenské priestory. Stavba 04 vznikne na nároží Pláteníckej a predĺženej Valchárskej, bude mať podlaží a obsahovať bude obchody a služby na prvom a kancelárie na vyšších podlažiach.

Konečne stavba 05 bude tvorená spodnou stavbou, teda trojpodlažnou podzemnou garážou, a samotnou vežou. Tá bude mať tridsaťpäť podlaží, výšku 141 metrov a bude jasnou dominantou celej Klingerky (vrátane teraz dokončovanej etapy), ale aj tejto časti mesta. Výrazne totiž bude prevyšovať ostatné lokálne veže, s jedinou výnimkou – Eurovea Tower, ktorá bude so 160 (168) metrami ešte vyššia. Hlavný vstup bude orientovaný do Prístavnej a Košickej, za ktorým bude lobby a občianska vybavenosť. Na druhom podlaží bude kantína, na treťom technológie, kancelárie budú od štvrtého po tridsiate-tretie podlažie. Vyššie budú opäť umiestnené technológie.

Podľa dokumentácie bude mať budova dvojplášťovú fasádu a umiestnené tu budú ustúpené podlažia – resp. ustúpené častí podlaží, ktoré sa budú podľa vizualizácii tiahnuť naprieč vežou. Čiastočne tak bude pripomínať aktuálne rozostavaný newyorský mrakodrap 66 Hudson Boulevard (The Spiral), ktorý vzniká v štvrti Hudson Yards v New Yorku. Pre bratislavskú panorámu pôjde o dôležitý prírastok, keďže dôjde k narušeniu „Hradby 115“, ako je prezývaná séria podobne vysokých veží v novom centre mesta. Pri diaľkových pohľadoch totiž vzniká monolitická stena s nízkou vizuálnou kvalitou.

Klingerka III pridá do developmentu 240 bytov a 1.068 parkovacích miest. Kancelárska veža by mala obsahovať 31-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch. Developer plánuje do tejto časti súboru investovať 161 miliónov eur, čo sa pridá k ďalším 89 miliónov za druhú etapu. Pripomienky Magistrátu sú do veľkej miery zhodné, rozdielom je azda len požiadavka na silnejšie pripomenutie si pôvodnej zaniknutej fabriky.

 

Zdroj: J&T Real Estate

 

JTRE pripravuje v Klingerke II a III jeden zo svojich najväčších projektov. Po dokončení Eurovey II v roku 2023 pôjde o ďalšiu veľkú realizáciu, ktorá sa významne podpíše pod premenu tejto časti Bratislavy. V lokalite pribudne štvorciferný počet obyvateľov a obrovské skupiny zamestnancov v kancelárskych či obchodných priestoroch. Košická ulica posilní svoje mestotvorný charakter a teoreticky by sa z nej mohol stať skutočný mestský bulvár. Napomôcť by k tomu mohol živý parter budov, ich architektúra a nové preriešenie uličného priestoru.

V prípade prvej podmienky sa zdá, že v tomto bude Klingerka II a III uspokojivá. Doteraz zverejnené informácie napovedajú, že celé prízemie smerom k ulici bude vyplnené prevádzkami. Hluchých priestorov by nemalo byť veľa, čo vytvára predpoklad k aktívnemu životu na chodníku pred domami. Otázne ostáva jedine to, či sa podarí priestory naplniť, keďže Klingerka II a III bude umiestnená pomerne nešťastne medzi dvoma obrovskými nákupnými centrami.

Viac otázok vyvoláva architektúra. JTRE zverilo projekt svojmu „dvornému“ štúdiu GFI, ktoré nepatrí k častým laureátom architektonických ocenení, hoci realizácií má dosť. Doteraz odhalené obrázky ukazujú, že architekti sa snažia aspoň čiastočne nadviazať na industriálnu minulosť územia využitím tehličkových obkladov, či to ale bude stačiť, je otázne. V tejto chvíli ale snáď ide aj o predčasnú diskusiu, keďže definitívny výraz budov sa zadefinuje pravdepodobne len tesne pred spustením výstavby. 

Napokon je tu téma riešenia uličného priestoru. Mesto uložilo developerovi povinnosť upraviť križovatku Košickej s Prístavnou a Landererovou a ponechať priestorovú rezervu pre umiestnenie električkovej trate na Košickej. JTRE tak muselo s budovami čiastočne odstúpiť. V prípade dôležitej ulice ako Košická by ale bolo namieste, keby sa celá ulica pretransformovala podobne ako Mlynské nivy pri nákupnom centre Nivy od HB Reavisu – hoci kvalitnejšie. Košická s električkou, širokými chodníkmi, stromoradiami alebo oddelenými cyklotrasami nie je nereálnou víziou.

To je však nielen v kompetencii developera, ale aj Hlavného mesta. To dlhodobo pristupuje k rozvoju tejto časti Bratislavy – jej nového komerčného jadra – bez výraznejšieho záujmu. Sú tu síce projekty ako úprava Mlynských nív alebo zmieňovaná električka, no ide skôr o ad-hoc riešenia ako o výsledky koncepčnej práce. V otázkach rozvoja verejného priestoru, architektúry alebo občianskej vybavenosti výraznejšiu aktivitu nebadať.

Je to škoda, lebo Klingerka II a III prinesie veľké zmeny. Už v roku 2025 by mohli byť prvé časti projektu dokončené a nové centrum rozšírené. Development prinesie Bratislave viacero benefitov. Až tak veľa by nemuselo chýbať, aby po nevydarenej prvej etape nevznikol teraz naozaj dobrý projekt, hodný downtownu. Na to ale treba mestské prostredie aktívne spoluvytvárať, nielen pasívne reagovať.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.