Adrian Gubčo 04.11.2020 11:58

Ceny bývania rastú aj naďalej

Ceny bývania rástli, bez ohľadu na pandemickú situáciu na Slovensku, aj v treťom štvrťroku 2020. Medzikvartálny rast bol na úrovni 3,5%, medziročné tempo rastu je nezmenené – 11,8%. Navyše, obavy z nadhodnotenia cien bývania mierne poklesli, čo je zárukou ďalšieho rastu. Toľko vyplýva z najnovšieho komentára Národnej banky Slovenska k vývoju na realitnom trhu.

Ilustračný záber

Ako konštatuje NBS, miera rastu ostala z celoslovenského pohľadu podobná ako v druhom kvartáli 2020. Priemerná cena nehnuteľností v eurách na meter štvorcový vzrástla z 1.731 eur na 1.792, v Bratislavskom kraji však z 2.273 na 2.360 eur. Tu bol medzikvartálny rast vyšší, ako je priemer za kraajinu – 3,9%.  Na raste sa viac podieľali byty ako rodinné domy.

V tom istom čase sa naďalej zhoršovala dostupnosť bývania, vrátane dostupnosti bývania v bytoch. Zhoršenie síce nebolo také výrazné, ako analytici NBS očakávali, keďže vývoj miezd bol lepší oproti predpokladom, Bratislavský kraj však pokračoval v prepade. Do budúcna sa neočakávajú zásadné zmeny vo vývoji miezd, preto sa nič nezmení ani na celkovej dostupnosti bývania.

Dôležitou správou je mierny pokles hodnoty kompozitného indexu, ktorý vyhodnocuje vplyv cien nehnuteľností na finančnú a ekonomickú stabilitu. Do pomeru dáva reálne ceny bývania, ceny k príjmom, ceny k  nájmom, úvery na bývanie k disponibilným príjmom domácností a objem výstavby bytových budov k HDP. V treťom štvrťroku kompozitné indexy po výraznom náraste v minulosti mierne poklesli – hodnotu indexu zvyšovali reálne ceny, záporný efekt mali najmä úvery na bývanie oproti príjmom domácností. To čiastočne skorigovalo obavy z prehrievania trhu, pričom byty už nie sú v rizikovom, ale len vo vzostupnom pásme. Dobrou správou je pokles cien nájmov.

Na druhej strane, analytici pripúšťajú, že trh je momentálne volatilný, jednotlivé indexy sa tak priebežne menia. Celkový rast cien je však spoločným trendom. Ak druhá vlna pandémie vyvolá veľké obavy z celkového hospodárskeho vývoja, dá sa očakávať, že kompozitný index bude opäť rásť. Odborníci NBS pripomínajú, že vplyv na trh má aj optimizmus, že pandémia čoskoro pominie, čo sa ukazuje ako nepravdepodobné.

Záverom treba pripomenúť, že k rastu cien prispieva aj negatívny vývoj v stavebníctve a klesajúca ponuka nehnuteľností na bývanie. Počet dokončených bytov, vrátane bytov v rodinných domoch, bol podľa dát Štatistického úradu SR v druhom kvartáli 2020 o viac ako 6% nižší, než v rovnakom období v predchádzajúcom roku, počet začatých bytov klesol takmer až o 19%. V auguste klesla produkcia bytových budov o 21%, v júli o 16,6%.

Hoci ide o celoslovenské čísla, najviac sa táto situácia dotýka Bratislavy, kde sa koncentruje podstatná časť stavebnej produkcie rezidenčných nehnuteľností. Ide o alarmujúce údaje.

 

Vývoj kompozitného indexu do 3Q 2020. Zdroj: NBS

 

Ani v treťom kvartáli tohto roku sa nejaví, že by sa malo niečo zmeniť na katastrofálnej a naďalej sa zhoršujúcej dostupnosti bývania v hlavnom meste. Oficiálne štatistiky len potvrdzujú to, o čom informovala už predtým spoločnosť Bencont, ktorá sa podrobne venuje analyzovaniu bratislavského realitného trhu. Hoci niektoré trendy sa z úrovne mesta ovplyvniť nedajú, mimoriadny význam nedostatočného počtu bytov (podotýkam, že dostupnejších) na trhu je nespochybniteľný.

To je téma, v ktorej mesto už vie byť dôležitým aktérom. Nie však vo forme výstavby vlastných nájomných bytov – kým začne reálne ovplyvňovať trh, potrvá to dlhé roky – ale vo forme tvorby podmienok pre zvýšenie stavebnej produkcie a hladkého nárastu počtu rozostavaných a následne dokončených bytov. Riešenia v podobe urýchlených zmien Územného plánu, zrýchlenia povoľovacích procesov alebo odpolitizovania konaní sú známe, napriek tomu sa v tomto mení len málo.

V iných ohľadoch sa však situácia ešte zhoršuje. Magistrát aj naďalej pokračuje v negovaní mnohých zámerov, pričom niektoré zdôvodnenia odmietnutia projektov – najmä v stabilizovaných územiach – sú prinajmenšom kontroverzné. V poslednej dobe začalo mesto preskúmavať aj niektoré svoje staršie rozhodnutia, vydané za predošlých vedení, a meniť kladné stanoviská na záporné. Niektorí zastupitelia (napríklad v mestskej časti Nové Mesto) otvorenie tvrdia, že sa to deje na ich podnet, čo považujem právne neprijateľné, bez ohľadu na kvalitu projektu.

Výhľad do blízkej budúcnosti nie je dobrý. V Bratislave chýbajú pozemky, podmienky, personál (mnoho robotníkov nemôže pracovať, lebo kvôli protipandemickým opatreniam má problém vycestovať do slovenskej metropoly, inak je problém s prijímním zahraničnej pracovnej sily) a hlavne (politická) vôľa k zásadnejším zmenám. Verejnosť problém zatiaľ veľmi nevníma, jednak kvôli mimoriadne dominujúcemu osobnému vlastníctvu bytov, čo stabilizuje postavenie majiteľov, ako aj existujúcej výstavbe, ktorá pôsobí ako rozsiahla – hoci nie je a je určená prevažne pre užšiu skupinu veľmi dobre zarábajúcich klientov a investorov.

Prirovnávanie Bratislavy k Prahe, kde po roku 2014 nastala obdobná situácia – na popud politikov došlo k utlmeniu výstavby, na čo trh reagoval extrémnym nárastom cien – je úplne na mieste. Problémom ostáva, že kým cesta k vysokým cenám vie byť rýchla, náprava bude trvať dlhšie a bude oveľa komplikovanejšia. Mesto navyše premárnilo obdobie konjunktúry, kedy mohlo na developmente najviac vyťažiť.

Bývanie v Bratislave tak bude už len drahšie a jeho dostupnosť pre strednú či nižšiu triedu bude čoraz horšia. Obyvatelia však budú musieť bytovú otázku riešiť, pričom najschodnejšou cestou bude bývanie na predmestí metropoly (paradoxne, dostupnosť bývania v Trnavskom kraji sa zvýšila). V čase, kedy sa vo vyspelých európskych veľkomestách hlása návrat k tradičnému urbanizmu, návratu do mestských jadier a k ekologicky zodpovednejšiemu a sociálne férovejšiemu životu, ide o streľbu do vlastnej nohy.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.