Adrian Gubčo 12.05.2022 13:22

Bratislava obrastá predmestiami, ich rozvoj sa bude zrýchľovať

Slovenská metropola má problém s dostupnosťou bývania, kedy v meste pribúda príliš málo bytov oproti dopytu. Keďže ale platia prirodzené ekonomické zákony, na dopyt sa reaguje rozvojom ponuky inde, v tomto prípade na predmestiach. Vďaka nedávnym investíciám do dopravnej infraštruktúry sa navyše zvyšuje ich dostupnosť aj atraktivita. Bratislava tak bude čoskoro v ešte väčšej miere obrastená predmestiami.

Park City Living. Zdroj: Alizé Property / EIA

Dynamickejší rast ako kedykoľvek predtým

Rozvoj bratislavských predmestí (suburbií) nie žiadnou novinkou. Ako v dôležitej monografii Suburbanizácia: Ako sa mení zázemie Bratislavy píše humánny geograf Martin Šveda, odhliadnuc od obmedzených prejavov suburbanizácie v medzivojnovom období, suburbanizácia sa opäť objavuje v 90-tych rokoch 20. storočia. Vtedy bola výstavba domov na predmestiach, zvyčajne v príťažlivejších obciach (Limbach, Marianka, Záhorská Bystrica) doménou majetnejších. Od začiatku 21. storočia však nabrala živelný charakter.

Prvá masívna vlna suburbanizácie sa skončila v roku 2009, kedy sa jej dynamika znížila v dôsledku hospodárskej krízy. Išlo však len o dočasnú situáciu a v roku 2012 sa vo výstavbe bytov dosiahla predkrízová úroveň. V čase písania knihy, v roku 2017, sa v Bratislave a jej zázemí sústredila tretina celej bytovej výstavby na území Slovenska. Je pritom nutné dodať, že v bezprostrednom okolí Bratislavy sa bytov postavilo viac ako priamo v meste. V rokoch 2000-2015 sa v mestskom jadre vybudovalo 34,7-tisíc bytov, v zázemí 39,5-tisíc bytov.

Pri pohľade na priestorovú koncentráciu výstavby je očividné, že najviac sa rozvíjali obce v bezprostrednej blízkosti Bratislavy. Najsilnejšie koncentrácie výstavby možno pozorovať v smere na Stupavu, Chorvátsky Grob, Bernolákovo a prirodzene aj juhovýchodným smerom, smerom na Rovinku, Dunajskú Lužnú a ďalšie obce. Silný rast zaznamenali aj mestá, predovšetkým Senec a obce v jeho okolí. Postupne vznikajú akési sídelné jadrá – primárne medzi Chorvátskym Grobom a Dunajskou Lužnou, sekundárne v okolí Stupavy. Výstavba je naviazaná na prítomnosť dopravných koridorov.

Šveda konštatuje, že v danom čase bolo možné pozorovať určitú saturáciu developmentu vo východnej časti bratislavského zázemia, do ktorého zarátal aj Rovinku, teda juhovýchod metropolitného územia. Dnes, niekoľko rokov po vydaní knihy, by sa však dalo toto tvrdenie poopraviť. Išlo očividne len o prestávku, súvisiacu s poklesom záujmu o bývanie v týchto oblastiach v súvislosti s rastúcimi dopravnými problémami. Odvtedy však bola (takmer) dokončená prvá časť diaľničného okruhu D4 a prvý úsek rýchlostnej cesty R7 medzi Bratislavou a Holicami. Hlavne R7 je pre túto časť zázemia totálny „gamechanger“.

Podobne to vidí aj risk manažér a odhadca cien nehnuteľností z realitnej spoločnosti LEXXUS Peter Ondrovič. „Výstavba obchvatu Bratislavy D4R7 je jeden z kľúčových faktorov pre rozvoj bývania v rámci západného Slovenska,“ tvrdí. Vďaka lepšiemu prístupu do Bratislavy sa zdynamizoval realitný trh a viedol k obrovskému rozvoju výstavby. „V praxi to viedlo k výrazne vysokému nárastu cien pozemkov. V niektorých lokalitách stúpla cena pozemkov za 2,5 roka aj o viac ako 70 až 100 percent. Mnohé staršie nehnuteľnosti, v minulosti nepredateľné, sú dnes predávané za astronomické ceny, ktoré neodzrkadľujú kvalitu nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Ondrovič.

Juhovýchodné predmestia Bratislavy tak cenovo doháňajú iné lokality v jej okolí. Realitní odborníci vidia v tomto prudkom raste aj riziká – výstavbe domov nestíha aj rozvoj infraštruktúry. Nedostatočná je občianska vybavenosť, verejné priestory či lokálne dopravné siete. Ide tak o replikovanie doterajšieho vývoja, kedy kvalitnejšie riešených suburbií vzniklo ako šafranu a väčšina developerov (ale aj ich klientov) uprednostňuje len najnevyhnutnejšie investície na nízkej úrovni.

Všetko zlé je však na niečo dobré. Je celkom možné, že mnohých potenciálnych klientov odrádza perspektíva života v „panelákoch naležato“. Jedna vec je vlastný dom s malou záhradkou, druhá ale život v potravinovej púšti, kedy sa aj za najnevyhnutnejším nákupom treba presúvať autom, nutnosť robiť „taxikára“ potomkom alebo absencia socializácie. Ak by sa ale toto zmenilo, bratislavské suburbiá môžu získať ďalší podnet k rozvoju.

 

Nové cesty a diaľničné križovatky, napríklad Triblavina, napomáhajú suburbanizácii

 

Nové mestá v zázemí Bratislavy

Rozvoj bratislavských predmestí je natoľko rozsiahly, že mnohé pôvodne typické vidiecke obce už počtom obyvateľov dosahujú parametre miest. Príkladom je Bernolákovo, ktoré podľa sčítania z roku 2021 udáva 8.801 obyvateľov, podľa registra je to však 9.154 obyvateľov. Toto sú navyše oficiálne čísla, neoficiálne hovoria o päťcifernom počte. Podobných prípadov je viac. Chorvátsky Grob má oficiálne vyše 7-tisíc obyvateľov, Dunajská Lužná 7,8-tisíc a Rovinka takmer 5,5-tisíc. Otázkou je, koľko prisťahovalcov si tu nahlásilo trvalý pobyt.

Rastúci počet obyvateľov sa každopádne odráža v rozvoji retailu a nových služieb. Lokálni starostovia sa postupne usilujú aj o rozvoj školstva vo svojich obciach, vďaka čomu sa nové školy budujú a rozširujú v Chorvátskom Grobe (kde vzniká jedna úplne nová a ďalšia sa rozširuje), v Častej, Lozorne, Tomášove, Limbachu, Kalinkove, Pezinku a i. Postupne sa mení aj charakter niektorých developmentov, okrem rodinných domov začínajú vo zvýšenej miere pribúdať aj bytové domy. Niektoré zámery už pripomínajú svojim urbanizmom skôr tradičné mesto, ako pôvodne vidiecku obec.

Opäť treba v tomto smere spomenúť Bernolákovo, ktoré je vďaka prítomnosti železničného koridoru jedným z najlepšie pripravených na budúci rozvoj. Developeri to reflektujú, vďaka čomu sa tu nepripravujú len „lacné“ pásy kobercovej zástavby domov, ale aj prepracovanejšie zámery. K takým patrí Manufaktúra od Imagine Development a oceňovanej britskej kancelárie Ash Sakula, alebo uvažovaný development zo strany spoločnosti Elite Holding, ktorého súčasťou bude príjemná bloková zástavba, atraktívne verejné priestory, vybavenosť alebo základná škola s 27 triedami. Developer chce navyše týmto projektom nahradiť brownfield v podobe bývalej hydinárne.

Samospráva v Bernolákove si je vedomá, že prudkému rastu treba nastaviť pravidlá, aby sa obec (a možno už čoskoro mesto) skvalitnila. Preto vypísala v priebehu minulého roka urbanistickú súťaž na riešenie vízie rozvoja obce. V dvojkolovej súťaži sa presadil tím Gogolák+Grasse v spolupráci s Marko&Placemakers. Skúsení urbanisti rešpektovali smery rozvoja v kombinácii s prírodnými danosťami, historickými pamiatkami a schválenými projektami, výstavbe však stanovili hranice. Vnútri obce nastavili systém hierarchie verejných priestorov a lokálnych centier vybavenosti, určili potenciál pre rozvoj rekreácie alebo stanovili etapizáciu transformácie obce.

Ak sa skutočne podarí Bernolákovu v praxi zhodnotiť výsledky súťaže, premení sa na atraktívne mestečko v zázemí metropoly s vysokou kvalitou života. Nie je nepredstaviteľné, že bude v takom prípade lákať mnohých ľudí nielen kvôli o čosi nižším cenám nehnuteľností. Pripomínať môže podobné bohaté mestečká v okolí veľkých západných miest, kam niekedy smerujú aj skutočne bohatí, unikajúci pred veľkomestským ruchom.

Bernolákovo nie je každopádne jediné v očakávaní mohutného rozvoja. Kvalitnejší rámec si už predtým vysúťažil Miloslavov, ktorý očakáva vznik nového centra v priestore medzi pôvodným jadrom obce a osadou Alžbetin dvor – medzičasom tvorenej hustou koncentráciou nových rodinných domov. Tím pod vedením architekta Michala Bogára síce neprináša víziu vzniku v podstate nového mesta, nové centrum Miloslavova ale bude obsahovať vybavenosť, hodnú malého mestečka.

Ďalším príkladom sú Malacky, kde je opäť aktívna firma Imagine development. Malacky samy osebe prežívajú prudký rozvoj, v rámci ktorého vznikajú nové súkromné projekty, revitalizujú sa verejné priestory a pribúdajú a plánujú sa nové športoviská alebo kultúrne centrá. Najväčším projektom je však Mayer Malacky, vízia úplne novej ekologickej štvrte, ktorá bude v podstate malým samostatným mestečkom. Mayer je naplánovaný východne od súčasného mesta a diaľnice D2 a žiť v ňom budú možno až tisíce obyvateľov. Za návrhom stojí taktiež kancelária Ash Sakula.

Napokon je tu ešte najgigantickejší zámer: Park City Living, obrovská rezidenčná štvrť v Čiernej Vode, kde len v aktuálne riešenej etape má žiť viac ako 7-tisíc ľudí. Projekt bol predstavený už pred časom, aktuálne postupuje v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA). Spoločnosť Alizé Property a.s., blízka viacerým známym menám z realitného biznisu a firme Starland Holding, sa netají plánom vyplniť prakticky celý priestor medzi Čiernou Vodou a diaľnicou D1 kombináciou rezidenčných zón, retailových a kancelárskych areálov, logistiky (ktorá sa už realizuje) a zdravotnícko-výskumnej zóny. Veľkou vzpruhou pre development bolo nedávne dokončenie diaľničnej križovatky Triblavina.

Už v roku 2023 by sa mala začať výstavba rezidenčnej zóny VII.A, kde sa má nachádzať 3.068 bytov. Popri novej komunikácii Javorová Alej, ktorá zónu prepojí s diaľnicou aj obcou, vznikne séria päť- až šesťpodlažných sekciových domov v tvare polootvorených blokov s aktívnym parterom a uličnou kolonádou. Hlbšie v území smerom na juhozápad je zas naplánovaná zástavba rozvoľnenej štruktúry solitérnych bodových bytových domov s maximálne piatimi podlažiami, osadených v parkovej zeleni. Vybavenosť by sa mohla nachádzať v samostatných objektoch – kioskoch. V zámere sa uvádzajú plány aj na vznik nekomerčnej vybavenosti (zdravotníctvo, kultúra, školstvo), avizovaný je vznik základnej školy s 31 triedami pre 900 žiakov a materskej školy s ôsmimi triedami pre 176 detí.

Koncepcia monumentálneho projektu vychádza z pera kancelárie Siebert + Talaš, dostatočne veľkého a skúseného pracoviska, aby sa dala táto úloha zvládnuť a následne aj rozvíjať. Zóna VII.A bude totiž v budúcnosti doplnená o VII.B a predovšetkým o trojnásobne väčšiu VI.A. Celkovo by mohlo v Park City žiť niekoľko desiatok tisíc ľudí – developer hovorí o 50-tisíc obyvateľoch (ale vrátane zamestnancov a návštevníkov). Len v aktuálnej etape zamýšľa developer preinvestovať 250-300 miliónov eur. Ide o veľkorysé číslo, pravdepodobne však pôjde o vysoko návratnú investíciu, aj keby sa tento rozpočet ešte musel zvýšiť.

 

Bernolákovo má víziu ďalšieho rozvoja, podľa ktorej sa premení na mestečko s vysokou kvalitou života. Zdroj: Gogolák+Grasse, Marko&Placemakers

 

Budúcnosť Bratislavy je spojená so suburbanizáciou

Či chceme alebo nie, masívna suburbanizácia a transformácia poľnohospodárskej pôdy v blízkosti Bratislavy na sídelnú zástavbu je nevyhnutná. Slovensko je krajinou s extrémnymi medziregionálnymi rozdielmi, ktoré sa nijako dramaticky neznižujú. Kým to tak bude – teda najbližšie desaťročia – bude lákavým cieľom migrácie. S ohľadom na medzinárodný vývoj však môže byť cieľom nielen pre ľudí zo Slovenska, ale aj zo zahraničia. V tejto chvíli sa zdá, že v Bratislave by mohla vzniknúť obrovská komunita ľudí z Ukrajiny.

Konštatuje to napokon aj samotný primátor Bratislavy Matúš Vallo, ktorý na nedávnej diskusii o budúcnosti Bratislavy v Novej Cvernovke pripustil, že do slovenskej metropoly môže prísť až 150-tisíc Ukrajincov a Ukrajiniek. Ak sa vojna na Ukrajine skončí v dohľadnej dobe, veľká časť z týchto ľudí sa pravdepodobne vráti. Stačí však, aby tretina ostala, a Bratislava sa v podstate cez noc rozrastie o 50-tisíc obyvateľov. To je obrovské číslo aj pre omnoho väčšie mestá. Slovenská metropola, ktorá mala problémy s dostupnosťou bývania už predtým a trpí nízkym rozpočtom a slabými kompetenciami, sa môže dostať na hranu katastrofy.

Alebo by sa dostala, keby neprebiehal rozvoj v zázemí. Ten pomáha aspoň trochu saturovať dopyt po bývaní, hoci so všetkými z toho prameniacimi negatívami. V každodennom živote sa to prejavuje najmä v doprave, keďže väčšina nových zón je absolútne závislá na automobiloch. Menej vnímateľné, ale s citeľnými následkami, je znečistenie ovzdušia, zvýšenie prašnosti alebo hluk, čo prispieva k zníženiu kvality života (u niektorých aj k ukončeniu života). Potom sú tu ekologické problémy ako ohrozovanie či znehodnocovanie zdrojov podzemnej a pitnej vody, zníženie potravinovej bezpečnosti, zníženie retencie dažďovej vody alebo narušenie biokoridorov pre faunu a flóru. V neposlednom rade vedie suburbanizácia k sociálnym problémom, samote, priberaniu (!), alebo k ohrozovaniu lokálneho podnikania.

Suburbanizácia nie je niečo, čo sa dá zastaviť. Aj najlepšie spravované mestá s ňou majú problémy a musia reagovať na výzvy, ktoré prináša. V demokratickej spoločnosti sú len obmedzené možnosti, ako zabrániť ľuďom presťahovať sa tam, kde chcú (ak na to majú). Stále však existujú nástroje, ako ju redukovať a regulovať. Najlepším z nich je maximálne využívať potenciál vnútorných miest pre výstavbu. To predpokladá zahusťovanie, transformáciu brownfieldov, vypĺňanie prieluk či pozvoľný rast mierky zástavby. Ide aj o efektívnejší spôsob rozvoja, ktorý ďaleko menej zaťažuje verejné financie, infraštruktúru či prírodu.

Bratislava sa rozhodla, že touto cestou nepôjde. Súčasné vedenia mesta síce hovorí, že uprednostňuje rozvoj kompaktného mesta pred rastom predmestí, v praxi tomu nič nenasvedčuje. Práve naopak, doteraz vykonané kroky suburbanizácii skôr napomáhajú. Dôvod je zrejmý: mestská administratíva absolútne preferuje pocity súčasných obyvateľov Bratislavy pred ich potrebami, spoločne s potrebami budúcich generácií. Verejnosť sa snaží o ekológii presvedčiť vysádzaním stromov v rámci populistickej kampane, v skutočnosti je ale dosah 10-tisíc stromov minimálny oproti 5-tisíc autám, ktoré budú parkovať v pripravovanej časti Park City (mimochodom, ironickejší názov sa už vybrať nedal).

Pri súčasnom vývoji sa tak dá už relatívne jasne predvídať, ako bude Bratislava o niekoľko desaťročí vyzerať: vo vnútornom meste sa budú veľmi pomaličky a po kúskoch meniť jednotlivé pozemky, kde budú developeri budovať byty pre vyššie triedy, a možno aj vo forme výškových budov. V existujúcich štvrtiach bude prebiehať postupná gentrifikácia. Medzičasom mesto obrastie celistvými areálmi riedkej zástavby rodinných domov s niekoľkými lokálnymi centrami a pásmi logistických a komerčných centier v blízkosti diaľnic a križovatiek. V týchto oblastiach budú žiť migranti z iných častí Slovenska, vzniknú tu ukrajinské štvrte a možno aj ďalšie etnické zóny.

Nepovažujem to za celkom želateľný obraz budúcnosti Bratislavy. V tejto chvíli však nevidím zásadnejšie predpoklady pre to, aby sa to zmenilo. Budúce generácie budú splácať účet za súčasnú neschopnosť riadiť metropolu ako skutočné budúce veľkomesto s tým súvisiacimi potrebami.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.