Bratislava YIMBY

Author photoAdrian Gubčo 31.10.2019 16:25

Aké sú rozvojové plány aktuálneho vedenia Hlavného mesta?

Od volieb, ktoré prebehli takmer presne pre rokom, došlo v Bratislave k výraznej zmene vnímania rozvoja mesta a prístupu k nemu. Aktuálne vedenie Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislavy prešlo obmenou vedúcich osobností, ktoré už sformulovali novú stratégiu a pripravujú prvé kroky, ktoré majú zmeniť fungovanie územného plánovania v metropole.

Article Big

Účastníci panelu o zmenách územného plánovania v Bratislave. Zdroj: CIJ

Viacero z týchto plánov zaznelo už na nedávnej konferencii CEDES 2019, o ktorej som písal pred niekoľkými týždňami. Príslušní experti Magistrátu pokračovali s prezentáciami pred poslancami Mestského zastupiteľstva a Komisiou územného a strategického plánovania, životného prostredia a výstavby. Zmeny sa týkajú viacerých tém, tými najočakávanejšími je príprava nového Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, zmeny a doplnky toho aktuálneho a zmeny metodiky posudzovania investičných projektov a udeľovania záväzných stanovísk.

 

Územný plán

Územný plán predstavuje kľúčový dokument ovplyvňujúci podobu súčasného územného rozvoja v Bratislave. Vo vývoji bol medzi rokmi 1996 až 2007, kedy bol prijatý. Dnes sa v mnohých prípadoch ukazuje ako neaktuálny a neschopný reakcie na zmenené ekonomické, spoločenské či environmentálne podmienky.

Nie je preto prekvapením, že rastie tlak na vytvorenie nového Územného plánu, ktorý by tieto problémy prekonával a dokázal flexibilnejšie reagovať na súčasné výzvy. K tým patrí predovšetkým veľký objem plôch vymedzených pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu (tzv. kód 201), ale aj bývania mestského a nadmestského významu (kód 501), veľký objem brownfields, ako aj náročnosť a neprehľadnosť územného plánu. ÚP je stále zverejnený vo forme pdf a nie v modernom digitálnom formáte.

Hlavné mesto v rámci nového ÚP uvažuje nad viacerými princípmi: debatuje sa o uvoľnení funkčnej regulácie (čo považujem za úplne zásadné), ráta sa so silnejším dôrazom na priestorovú reguláciu, vrátane výškovej regulácie (kde sa zatiaľ využíva katastrofálny koncept z minulého obdobia, ktorý je na úrovni seminárnej práce prváka na vysokej škole), plánuje sa zaregulovanie a hierarchizácia verejných priestranstiev, komponovanie zelenej infraštruktúry ako kľúčového princípu tvorby mesta alebo podporova kľúčových hodnôt mesta. Iným spôsobom sa má posudzovať aj environmentálna udržateľnosť.

Ide o dobré myšlienky, problémom však je, že súčasná forma územného plánu znemožňuje urýchlenie procesu tvorby nového plánu. Hlavné mesto v súčasnosti odhaduje, že tvorba úplne nového materiálu môže trvať aj 8 až 10 rokov. Bratislava by tak mohla získať nový moderný (ak sa samozrejme bude aj kvalitne spracovávať) Územný plán v roku 2030.

Samozrejme, s ohľadom na súčasnú situáciu v Bratislave je to úplne nemožný termín. Mnohé z problémov – napríklad dostupnosť bývania, nepripravenosť dopravnej infraštruktúry alebo otázky adaptability na klimatickú zmenu – treba riešiť čo najskôr. Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý má byť autorom nového ÚP, však ešte ani len nemá vybudované dostatočné kapacity a presun pracovníkov z Magistrátu na MIB viazne.

Čiastočným opatrením je aspoň urýchlenie procesu Zmien a doplnkov (ZaD) Územného plánu, ani to však nie je celkom bez problémov.

 

Plánovaný harmonogram Zmien a doplnkov Územného plánu. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Zmeny a doplnky Územného plánu

ZaD majú tvoriť hlavný nástroj úpravy existujúceho Územného plánu tak, aby zodpovedal súčasným nárokom. Vedenie Hlavného mesta si je napriek faktu, že ÚP má problém s aktuálnosťou, vedomé, že ide o kľúčový koncepčný dokument, preto ho treba aktualizovať.

V podobnom duchu sa pri ZaD uvažovalo aj v minulosti, prijímanie zmien však narazilo na problém, že sa tieto zmeny prijímali v balíkoch. V mnohých prípadoch to viedlo k tomu, že sa popri dôležitých a potrebných zmenách dostali do balíku aj neželané či kontroverzné zásahy. Keďže ZaD prijíma zastupiteľstvo, boli zmeny odsúdené na neúspech. To je napríklad osud ZaD 04, ktoré sa začali riešiť ešte v roku 2014 a doteraz neboli schválené – a už ani nebudú, keďže boli v roku 2018 zastavené.

Hlavné mesto chce teda zmeniť stratégiu a zmeny a doplnky prijímať po menších, tematicky príbuzných balíkoch. To by malo zlepšiť zrozumiteľnosť týchto zmien a zlepšiť šancu na schválenie. Mesto však potvrdzuje, že je potrebné tieto úpravy aj otvorene komunikovať, aby im verejnosť, vrátane zastupiteľov, porozumela. Ďalším problémom je, že čakatelia z iného okruhu si budú musieť počkať.

V tejto chvíli sa už pripravujú prvé zmeny a doplnky, konkrétne ZaD 06 a ZaD 07. Prvý menovaný okruh predstavuje len prispôsobenie sa zmenám vyplývajúcim z legislatívy, ide teda skôr o formálnu záležitosť. Mesto predpokladá, že do zastupiteľstva pôjdu približne v marci 2020. V prípade ZaD 07 už dôjde k zásadnejším zmenám – viacero stanovísk k investičným projektom by sa mohlo začať meniť, keďže sa na viacerých plochách v meste má meniť funkčná náplň z kódov 201 a najmä 501 na 101 – t.j. bývanie v pomere 90%. To by radikálne pomohlo mnohým bratislavským developmentom, hoci mesto za to žiada protihodnotu v podobe nájomných bytov v rámci týchto projektov. ZaD 07 sa očakávajú najskôr v októbri 2020.

Hlavné mesto pripomína, že z procesného aj legislatívneho hľadiska trvá spracovanie a predloženie nového balíka minimálne sedem mesiacov. V tomto smere sú aj predbežne naplánované ďalšie ZaD – ZaD 08 by mali riešiť projekty nájomného bývania, ZaD 09 bližšie nešpecifikované zmeny vo verejnom záujme. Súčasťou tohto balíka plánovaného v priebehu roka 2021 by mala byť aj nová výšková regulácia. Do konca roka 2021 by sa mali riešiť aj ďalšie podnety zo strany developerov a malých investorov. V roku 2022 mesto predpokladá ZaD 11, týkajúce sa Celomestského centra Petržalka, a pravdepodobne ZaD 12, kde by sa opäť riešilo nájomné bývanie. V roku 2022 má byť kompletne zdigitalizovaný Územný plán.

Developeri upozorňujú, že mesto sa začína dostávať do kritickej situácie, kedy je pre bývanie v ÚP určených už len približne 20 hektárov, naproti 630 hektárom brownfields. V kontexte zmenšujúceho sa počtu nových dodávaných bytov to vedie k výraznému poklesu dostupnosti bývania, čo mimochodom mesto ešte zhoršilo – citujúc splnomocnenkyňu primátora pre oblasť nájomného bývania Luciu Štasselovú v rozhovore pre portál StartItUp – neakceptáciou projektov obsahujúcich prechodné bývanie (apartmány).

Súkromný sektor v tejto situácii pripomína, že je potrebné urýchliť povoľovacie procesy, aby investori dokázali na trh rýchlejšie dodávať nové projekty akceptujúce všetky zavádzané zmeny. Ide o ďalšiu zo zásadných tém súčasného rozvoja Bratislavy.

 

Proces pri tvorbe Zmien a doplnkov Územného plánu s naznačenými problémami a komplikáciami. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Povoľovacie procesy

Developeri sa okrem zmenšujúceho sa objemu plôch pre bývanie v ÚP potýkajú aj s tým, že na trhu sa míňajú aj projekty, ktoré by už boli vypovoľované – t.j. aktuálny investor ich preberie už s vydaným územným rozhodnutím alebo stavebným povolením. Ku vhodným príkladom projektu, ktorý developer kúpil už povolený, patrí napríklad ružinovský development Nuppu, predtým známy ako Bergamon.

Ide o zásadný problém, lebo povoľovací proces v Bratislave a na Slovensku trvá neúmerne dlho – už chronicky známa je štatistika (dealing with construction permits) z portálu Doing Business, podľa ktorej sme v rýchlosti konania na otrasnom 146. mieste zo všetkých krajín sveta, kde nás predbiehajú aj krajiny subsaharskej Afriky. Hoci určité zrýchlenie sľubuje nový Stavebný zákon, jeho prijatie závisí od výsledkov najbližších parlamentných volieb a preto s ním nemožno rátať automaticky.

Zásadné sú preto aj úpravy v metodike posudzovania investičných zámerov na Magistráte. Vedenie Bratislavy potvrdzuje, že to považuje za vážnu tému – koniec-koncov, vo vedení mesta sú aj ľudia, ktorí dôverne poznajú investičný proces zo všetkých strán – preto sa pripravuje zavedenie viacerých významných zmien.

Hlavná novinka spočíva v zavedení elektronického podávania žiadostí o záväzné stanovisko, čo by malo urýchliť obeh priamo na Magistráte, kde dnes existujú štyri postupné stupne posudzovania. Po novom by tieto úkony mali prebiehať naraz. Okrem toho chce Magistrát ponúknuť investorom aj možnosť prekonzultovať zámer ešte pred podaním, aby sa mohli projekty ešte upraviť a prispôsobiť nárokom a požiadavkám Územného plánu. Cieľom je, aby sa dĺžka konania skrátila z dnešného približne pol roka (nezriedka aj viac) na dva mesiace.

Nová metodika by sa mala podľa Magistrátu teoreticky začať zavádzať ešte v priebehu tohto roka, hoci skutočné zrýchlenie ešte nejakú dobu potrvá, keďže príslušné oddelenie je momentálne zavalené množstvom starých nevybavených stanovísk a žiadostí a obrovským množstvom dokumentácie. Pracovníci sa tak budú musieť rozdeliť, pričom časť bude spracovávať staré žiadosti a časť nové. Do budúcna by sa mala uľahčiť práca s dokumentáciou, Magistrát už bude presne hovoriť, čo žiada. V digitálnej forme sa nebude môcť prikladať ďalšia dokumentácia.

S povoľovaním súvisia aj náležiace materiály, napríklad dopravno-kapacitné posúdenia, kde sa bude čiastočne meniť spôsob výpočtu dopravných kapacít. Doteraz sa totiž pri analyzovaní obsluhy uvažovalo len s individuálnou automobilovou dopravou, po novom sa do dopravného modelu podarilo zakomponovať aj verejnú dopravu. To umožní lepšie dopravné plánovanie, prvýkrát sa nová metodika využila pri posudzovaní kapacít v downtowne a analýze električkovej trate po Pribinovej a Košickej ulici.

Do budúcna je ambícia zmeniť aj spôsob výpočtu parkovacích kapacít. Na toto je však potrebná zmena legislatívy v podobe možnosti tvorby samostatných Bratislavských stavebných predpisov, o ktorých som dávnejšie písal aj ja. Slovenská komora architektov podala pripomienku v tomto smere k zneniu nového Stavebného zákona, bohužiaľ však nebola akceptovaná. BSP si tak musia počkať na voľby v roku 2020.

 

Juraj Šujan, poradca primátora pre územný rozvoj, približuje plány mesta v oblasti územného rozvoja. Vľavo Juraj Suchánek z Inštitútu urbánneho rozvoja. Zdroj: CIJ 

 

Záver

Aktuálne vedenie Hlavného mesta sa dostalo k správe Bratislavy v čase, kedy sa jej navonok darí lepšie ako kedykoľvek predtým. Na Mlynských nivách rastie nové centrum Bratislavy, metropola získa svoj prvý mrakodrap, postupne sa revitalizuje centrum mesta a rastie záujem o verejný priestor či alternatívne spôsoby dopravy. V Bratislave čoskoro pribudnú nové parky, električkové trate, nové PKO či moderná autobusová stanica. Ide však len o príťažlivú ilúziu. V skutočnosti sa blíži mimoriadne náročná doba, ktorá si bude zo strany vedenia vyžadovať odbornosť, vytrvalosť a odvahu.

Čoraz silnejšie totiž do plánovania vstupuje negatívne dedičstvo minulosti v podobe zastaralého Územného plánu, územného plánovania, neodborných rozhodnutí a populizmu. Výsledkom je – nechcem povedať, že hroziaca, lebo už je tu – kríza dostupnosti bývania, ktorá môže spôsobiť pokles kvality života súčasných aj budúcich obyvateľov mesta. Už dnes sú mnohí potenciálni obyvatelia vyháňaní na predmestia, lebo bývanie v Bratislave je pre nich pridrahé. Všetky signály nasvedčujú, že to bude ešte horšie.

Do toho vstupuje ešte klimatická kríza a potreba hľadať udržateľnejšie, resp. adaptabilnejšie spôsoby života. To si bude vyžadovať zmenu mesta ako takého, spojeného s transformáciou životného štýlu, ktorý vieme moderovať tým, ako mesto budujeme. Aktuálne vedenie samo hovorí, že mesto krátkych vzdialeností či opatrenia proti klimatickej kríze sú jeho prioritou, rovnako ako efektívny urbanizmus. Preto je potrebné začať vytvárať veľké priestorové rezervy a podmienky pre stavebný rozvoj.

Nutné sú rozsiahle zmeny vo vnímaní (súkromného) developmentu, s ktorým sa musí pracovať ako s jedným z kľúčových nástrojov pri zlepšovaní mesta. Investori majú kapacity aj finančné možnosti, ako zvyšovať kvalitu života v Bratislave, pomáhať dobudovať infraštruktúru, zlepšovať verejné priestory alebo dodávať potrebné komodity v podobe nových bytov a pracovísk. Na druhej strane, pre tento typ podnikania treba vytvoriť priaznivé prostredie.

Tomu dnes bráni častý populizmus, verejný diskurz aj nešťastné rozhodnutia, napríklad v problematike „apartmány“. Nejasné prostredie vytvára priestor pre špekuláciu, proti špekulantom sa však bojuje spôsobmi, ktoré poškodia aj férových investorov a najmä ich klientov a obyvateľov Bratislavy. Odpor proti developmentu je v mnohých prípadoch gólom do vlastnej brány.

Mnohé z tu predstavených vízií prinášajú prísľub zmeny. Vedenie Magistrátu však musí mať na zreteli, že potrebné je aj celkové prenastavenie vzťahu mesto – investori, ktoré sa zmení na partnerstvo so vzájomnou dôverou a rešpektom. Len mesto, ktoré nie je zaťažené zásadnými vnútornými konfliktmi, je schopné dobre odpovedať na tak vážne problémy, akým Bratislava čelí. A tie prídu v každom prípade.

Galéria

  • Zľava Juraj Suchánek, IUR, Juraj Šujan, poradca primátora pre oblasť územného rozvoja, Boris Hrbáň, spolupracovník mesta v oblasti stratégie nájomného bývania, Peter Kysela, Atrios. Zdroj: CIJ

Súvisiace články

O čom sa hovorilo na konferencii CEDES 2019?

02.10.2019 10:20:00 Adrian Gubčo

V prvej polovici septembra sa v Bratislave konal ďalší ročník konferencie CEDES, organizovanej spoločnosťou CIJ Europe v spolupráci s developerom a architektonickou kanceláriou Atrios. Konferencia je tradične zameraná na mapovanie aktuálnej situácie v komerčnom aj rezidenčnom developmente, tentokrát s bližším pohľadom na potenciál nových investícií. Čo bude podľa expertov hýbať rozvojom Bratislavy v najbližšom období?

čítať viac

City Fórum 2019

19.06.2019 11:10:00 Adrian Gubčo

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ V Bratislave sa dnes koná odborná konferencia City Fórum 2019, s podtitulom „Ako urobiť dobré mesto“. YIM.BA je oficiálnym partnerom konferencie a v priebehu celého dňa vám bude prinášať záznam z prednášok a debát, ktoré sa v priebehu podujatia odohrajú. Podujatie organizuje časopis Stavebné fórum.

čítať viac

Komentáre

Najčítanejšie

Instagram

Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia

pozrieť viac

YouTube