Adrian Gubčo 03.02.2026 21:21

Downtown smeruje k vyšším vežiam. Developeri chcú aktuálnejšiu reguláciu, navrhujú zmenu

Srdce nového centra Bratislavy, označovaného za bratislavský downtown, tvorí územie medzi Karadžičovou, Mlynskými nivami, Košickou a Landererovou. Výška budov v lokalite je pomerne vyrovnaná – veľká časť veží má okolo sto metrov, niekoľko ďalších okolo sedemdesiat. Výsledkom je monotónna panoráma, spoločne vytvárajúca mohutnú stenu. Zmeniť by sa to mohlo v dôsledku aktualizácie Územného plánu zóny Chalupkova.

Zdroj: Alto Real Estate, Penta Real Estate

Lokalita v okolí Chalupkovej bola zvažovaná ako miesto pre umiestnenie nového centra Bratislavy ešte za socializmu. Už od 60-tych rokov minulého storočia sa rozvíjali úvahy o Priečnej osi, veľkorysej mestskej triede, ktorá mala spájať Hlavnú železničnú stanicu s nábrežím. Pretnúť pritom mala priestor dnešného downtownu, pričom výška budov by gradovala smerom k rieke. V 90-tych rokoch sa začalo hovoriť o intenzívnejšej výškovej zástavbe.

Investori začali v prvom desaťročí 21. storočia prezentovať plány na vznik množstva nových výškových budov na mieste pôvodnej zástavby. Predtým išlo o industriálnu zónu, ktorej súčasťou boli viaceré hodnotné objekty, v krátkom čase však veľká časť z nich zanikla.

Mestská časť zareagovala s oneskorením, pričom sa pokúsila rozvoj lokality zaregulovať. Trvalo však dlhých 11 rokov, kým bol na začiatku roka 2018 schválený Územný plán zóny Chalupkova. Ten stanovil základné pravidlá prestavby tejto časti mesta, s čím bola spojená aj výšková regulácia. Plán presne určil, kde by mali byť umiestnené výškové budovy a akú výšku mohli dosiahnuť. Omeškanie bolo spôsobené tým, že podstatná časť zámerov už mala vydané územné rozhodnutia či bola vo výstavbe. 

Orgán územného plánovania má priebežne sledovať, či sa nezmenili predpoklady, podľa ktorých sa regulácia určila, a v prípade významných posunov má územný plán zóny aktualizovať. Podnet však môžu dať aj súkromní investori. Až do decembra 2025 však neboli zaznamenané žiadne. Teraz však prišli dva, a to od spoločností Alto Real Estate a Penta Real Estate.

Známi developeri žiadajú o dve základné zmeny. Prvou je prehodnotenie pevne stanovenej výškovej regulácie v dvoch urbanistických sektoroch, čo by im umožnilo stavať vyššie dominanty. Druhou je prehodnotenie súčasného členenia týchto urbanistických sektorov na stavebné bloky, čo by zas otvorilo cestu k realizácii výstavby podľa odlišných urbanistických princípov.

Alto Real Estate tvrdí, že otvorením regulácie ohľadne výšky budov bude možné prispôsobiť výškové hladiny reálnemu urbanistickému kontextu, podporiť vyvážený a architektonicky kvalitný rast územia, znížiť zastavanosť v prospech verejných priestranstiev, zelene a peších trás alebo umožniť variabilitu návrhov prostredníctvom architektonických súťaží. Okrem toho tvrdí, že súčasná regulácia nie je v súlade s viacerými strategickými materiálmi mesta. Členenie na rozličné stavebné bloky zas vychádza z odlišnej vlastníckej situácie a dnes sťažuje možnosť efektívnejšie riešenej urbanizácie územia.

Penta Real Estate zas pripomína, že ÚPZ Chalupkova je príliš reštriktívny, kým strategické dokumenty mesta uprednostňujú adaptívny a flexibilný prístup, ktorý zohľadňuje širšie urbanistické vzťahy a reálne potreby územia. Preto žiada posudzovať výšku v kontexte celkového urbanistického riešenia. Pri rozdelení na stavebné bloky upozorňuje na problémy pri riešení hrubých podlažných plôch, ktoré budú viesť k negatívnym vplyvom na hmoty, svetlotechniku či kvalitu verejného priestoru.

Developeri z týchto dôvodov navrhli obstaranie zmien a doplnkov ÚPZ. Mestská časť sa s týmto návrhom stotožnila, čo však musí ešte schváliť miestne zastupiteľstvo. Na financovaní tejto úpravy sa majú podieľať investori samotní. Miestna Komisia pre územné plánovanie, miestny rozvoj a životné prostredie by chcela proces využiť aj na zaviazanie spoločností k vybudovaniu vybavenosti – najmä materskej školy.

Nová veža v Sky Park Square doplní existujúcu výškovú zástavbu v okolí. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ak sa podarí Zmeny a doplnky 1 ÚPZ Chalupkova schváliť, ovplyvní to predovšetkým dvojicu projektov – Sky Park Square od Alto Real Estate a Chalupkovu od oboch developerov. V prvom prípade Alto už pred časom naznačilo, že by rado postavilo vyššiu dominantu projektu oproti aktuálnym možnostiam. Súčasná regulácia umožňuje na rohu Bottovej a Chalupkovej postaviť 75 metrov vysokú vežu.

V prípade Chalupkovej sa zas navrhuje výstavba dominanty o výške až 160 metrov, ktorá bude umiestnená na nároží Mlynských nív a Košickej. Pôvodne sa hovorilo o maximálne 125 metrov. S touto úpravou však súvisí aj zmena „veľkého“ Územného plánu, keďže developeri zároveň uvažujú nad posilnením funkcie bývania, čo už v rámci ÚPZ riešiť nemôžu.

Procesy úprav územnoplánovacej regulácie trvajú pomerne dlho – v optimistickom prípade budú realitou do dvoch rokov. Obe spoločnosti preto realizujú, resp. pripravujú realizáciu iných etáp, ktoré sú s ňou v súlade. Na Chalupkovej vzniká prvá kancelárska etapa, do konca tohto roka by mohli pribudnúť druhá kancelárska a prvá rezidenčná. Sky Park Square dostane najprv dvojicu nižších bytových domov.

Až po schválení novej regulácie začne rásť aj dvojica výrazných nových veží. Kým pri Chalupkovej je už známa výška, ako aj fakt, že projekt stvárni globálne známy taliansky architekt Stefano Boeri, pri Sky Park Square ešte nebola budúca výška predstavená. Je však pravdepodobné, že susedný Metropolis prevýši o desiatky metrov. Autorom je taktiež mimoriadne oceňovaná holandská kancelária Mecanoo.

Úspešné zmeny a doplnky ÚPZ Chalupkova by mohli byť precedensom, ktorý podnieti ďalších developerov – alebo, lepšie povedané, developera – k podobnému kroku. V rámci celej zóny si totiž ešte podobnú úpravu „pýta“ hlavne jeden projekt, nazývaný Portum. Zámer od spoločnosti Portum Towers má byť tvorený dvojicou veží so 115 a 97 metrami. Zvlášť vyššia z nich by bola urbanisticky vhodnejšia ešte vyššia.

Vytvorila by tak vhodný pendant k pripravovanej „Tower 220“ od JTRE, teda budúcej najvyššej budove Bratislavy východne od Tower 115. Vysoká bude, ako to už názov prezrádza, 220 metrov. Ten istý developer chce budovať aj 141 metrov vysokú E.R.A., teda dominantu Downtown Yards. Napokon je tu ešte projekt Ryba, kde sa taktiež očakáva mimoriadna výška.

Spoločne by tieto veže drasticky zmenili panorámu Bratislavy – k lepšiemu. Narušila by sa jej monotónnosť a lokalita by samozrejme bola kompaktnejšie zastavaná, čo by nemuselo byť na škodu – za predpokladu rozvoja infraštruktúry verejnej dopravy. V každom prípade sa zdá, že minimálne určité úpravy pripravovaných projektov možno ešte očakávať. Bratislavský downtown smeruje do ešte väčšej výšky.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.