Andrej Sárközi 22.11.2022 17:50

Čierna stavba, luxus aj priemerná architektúra. Rozvoj Koliby pokračuje

Jednou z najrýchlejšie sa meniacich častí Bratislavy je svahovité územie v podhorí Koliby a vrchu Vtáčnik. Podhorský pás, ktorý patrí k najatraktívnejším lokalitám Bratislavy, sa v čoraz väčšej miere zahusťuje. Obytné domy menia kedysi nezastavené územie a výstavba jednotlivých projektov výrazne napreduje.

Štvrť Koliba sa začala rozvíjať najmä v medzivojnovom období, kedy bol do lokality zavedený vodovod, vybudovaná cesta či postavená škola. Do konca dvadsiateho storočia išlo takmer výlučne o štvrť rodinných domov. Prvá masívna premena územia začala v čase, kedy Slovensko vstúpilo do Európskej únie a ekonomika začala prudko rásť. Jednotlivé parcely Koliby začali developeri meniť na rezidenčné súbory. 

Najsilnejšia vlna výstavby začala približne v roku 2016 a spojená bola so vznikom obytných súborov vyššieho štandardu. Vybudovaných bolo aj niekoľko luxusných víl a rodinných domov. Dnes už možno oblasť Podhorského pásu predvšetkým medzi Podkolibskou a Sliačskou nazvať ako ohnisko súčasného developmentu. Nové rezidenčné komplexy sa naďalej plánujú, ďalšie sú vo výstavbe alebo sú dokončené. Výstavba pokračuje napriek trpiacej kľúčovej prístupovej ceste – Tupého ulici - ktorá v poslednom období prešla menšími zlepšeniami, no stále ostáva nedostatočná. 

Koliba Gardens 

Na kedysi nezastavanom pozemku nad Slovenským hydrometeorologickým ústavom vznikla séria viladomov, nazývaných Koliba Gardens, od developera Púpava Development. Ten tu vybudoval desať dvojpodlažných viladomov v dotyku s parkom Gaštanica. 

Každý z nich je štvorizbový s úžitkovou plochou od 211 do 244 metrov štvorcových. K domom prislúcha aj pozemok o veľkosti od 257 do 392 metrov štvorcových. Hmoty majú pôdorys tvaru písmena L a vytvárajú uzavreté obytné átriá. Do nich “vidia” iba priľahlé okná obytných miestností, domy sú rovnako chránené pred pohľadmi zo susedných domov. Na prízemí je situovaná denná časť s prístupom na pozemok a na poschodiach sa nachádza nočná zóna. Súčasťou vily sú aj tri parkovacie státia (dve miesta v garáži + jeden v objekte).

Z víl Koliba Gardens sú už aktuálne voľné len tri, avšak ceny sú dostupné len na vyžiadanie. Nadštandardný obytný súbor je už zrealizovaný, hotové sú prístupové komunikácie i samotné vily, pri ktorých už parkujú vozidlá jednotlivých majiteľov nehnuteľností. Projekt priniesol do prostredia o niečo jednoduchšiu architektúru, čo je pre danú lokalitu škoda. Jednoduchosť je príznačná aj pre jednotlivé komunikácie, ktoré mohli byť o niečo zelenšie, hoci náročnejšie na zrealizovanie. Autorom architektonického konceptu je kancelária Alexy&Alexy, ktorá sa presadila vo vyzvanej súťaži. 

Autor: Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Bytový dom Podkolibská

V spodnej časti Koliby možno nájsť Bytový dom Podkolibská od developera Zlatá noha, s.r.o. Stavba mala vyše desaťročie podobu základov, ktoré postupne obrastali náletovou zeleňou. Dom sa totiž začal stavať už v roku 2007, no po vybudovaní dvojice podzemných podlaží sa realizácia zastavila. Projekt totiž začal rásť ako čierna stavba, dodatočné stavebné povolenie obdržal až v roku 2016. 

Dnes má development dokončenú hrubú stavbu a v území sa nachádza jeden menší žeriav. Objekt však aktuálne nevyzerá, že by sa výrazne hýbal vpred a rovnako nevykazuje známky čulého stavebného ruchu. Na štyroch podlažiach má vzniknúť 12 bytov a obchodný priestor na prízemí. Projekt potenciálnych klientov možno poteší veľkorysým počtom parkovacích miest, ktorých bude až 40 v troch podzemných podlažiach. 

Dobudovanie domu je pre dlhé roky pozastavený projekt momentálne najdôležitejšou ambíciou. Prestížne sa marketujúca lokalita by sa mohla zbaviť ďalšieho “šrámu” a doplniť územie o nové bývanie. Aj keď opäť s priemernou architektúrou (podľa dostupných vizualizácií).

Autor: Autor: Nino Belovič / YIM.BA

ZigZag

Jedným z radu luxusných rezidenčných projektov na úbočí vrchu Koliba, v lokalite Vtáčnik, je development ZigZag od spoločnosti Inter Development. Projekt vznikol v susedstve Belaria Koliba, na bývalej terase vinohradu. Ide o súbor viladomov zoradených v šachovnicovej schéme, čím vznikli súkromné nádvoria a záhrady. 

Obytný súbor je už dnes takmer dokončený. Vily majú hotovú fasádu, sú zasklené a nová je aj prístupová cesta, ktorá sa dočkala čerstvého asfaltu. Menšie terénne úpravy pravdepodobne ešte prebehnú v okolí projektu. Vzniklo tu dvanásť viliek, z ktorých je už voľná len jedna štvorizbová o celkovej výmere 319 metrov štvorcových za 1.190.000 eur.

Architektom víl je Peter Pagáč, ktorý v návrhu zúročil svoje zahraničné skúsenosti a vytvoril projekt, ktorý sa mal v kontexte lokality svojim riešením vymedziť. Development mal svojho času problémy so spustením výstavby, ktorá mala začať už v marci 2019 – vtedy však prebiehali len zemné práce. Dnes už projekt ZigZag vyčnieva svojou atraktívnou línou a tvarmi ponad vrch Vtáčnik.

Autor: Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Grand Koliba

Nálepku najambicióznejšieho projektu v lokalite možno pripísať bytovému komplexu Grand Koliba. Je tak pre výrazný marketing, ale aj štandard či veľkorysosť pri tvorbe exteriérových priestranstiev. Za projektom stoja podnikatelia spojení s predajňou elektroniky Nay. Development Grand Koliba predstavuje ich najvýraznejšiu investíciu v danom segmente. 

Projekt však vo svojich začiatkoch vykazoval známky meškania. Výstavba sa spustila ešte v roku 2017, no ani v lete roku 2020 nebola dokončená. Kolaudácia prebehla až na konci roka 2020. Development definitívne vyplnil ďalšiu časť Podhorského pásu. Vzniklo tu 181 bytov s terasami alebo predzáhradkami. Nechýba stropné chladenie v kombinácii s podlahovým kúrením, hliníkové okná majú exteriérové žalúzie a developer poukazuje aj na prémiové technologické vybavenie. 

Projekt z dielne architektonickej kancelárie Bau-Art má však po dokončení štandardnú architektúru. Jednotlivé bytovky sa vyznačujú farebnosťou či ustúpeným posledným podlažím, hľadať tu výnimočnosť je však márne. Zaujímavosťou je prítomnosť až 400 parkovacích miest. Developer počas realizácie nezverejnil počet dostupných či predaných bytov, cenové relácie nehnuteľností tak neboli verejne známe. Neznámou boli aj v roku 2020, kedy sme sa v našom článku venovali developmentom v danej lokalite.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Little Koliba

Nadštandardný charakter má aj menší rezidenčný projekt Little Koliba od developera BS Real Estate. Projekt dotvára okolie Frankovskej ulice, ktorá sa mení na mestskú ulicu. Pod Little Koliba sa totiž nachádza aj projekt Roličky, niekoľko rodinných domov a zo severnej strany cez ulicu je susedom rozsiahly development Grand Koliba. 

Projekt pozostáva z dvojice štvorpodlažných obytných domov a je navrhnutý renomovaným architektom Ľubomírom Závodným, čo do istej miery predstavuje garanciu kvality a funkčnosti. Celkovo tu vzniklo osem bytov, každý z nich má svoj vlastný súkromný vchod z terénu, ale aj parkovanie. Súkromie rezidentov chráni uzatvorený areál.

Víziou projektu bolo osloviť najmä náročnejších klientov, čo sa developerovi aj podarilo – podľa oficiálnej stránky sú byty vypredané. Ako sme už informovali, priemerná cena za meter štvorcový dosahovala v čase spustenia predaja okolo 3,5-tisíc eur, vďaka čomu vyšiel najlacnejší trojizbový apartmán s takmer 80 metrami štvorcovými podlažnej plochy a 30-metrovou predzáhradkou na viac ako 315-tisíc eur. Nadštandard dopĺňa aj bazén v areáli developmentu.

Dnes sa už dokončené objekty týčia ponad svahovitý terén Podhorského pásu. Menšími úpravami by však ešte mohlo prejsť aj okolie, ktoré pravdepodobne nezasahuje do projektu, je však v jeho tesnej blízkosti. Neupravená zeleň a štrk pri blízkej komunikácii nenapovedajú, že by sa malo jednať o luxusné bývanie. 

Autor: Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Domy na Tupého 

Oproti staršiemu obytnému komplexu Vinohradis a v blízkosti dokončeného projektu Eleven rastie niekoľko rodinných domov, ktoré vypĺňajú niekdajší domedávna pozemok. Ide o sedem dvojpodlažných rodinných domov, niektoré z nich už dosiahli hrubú stavbu a niektoré majú už hotovú fasádu. 

Nové dvojdomy disponujú samostatnými vstupmi, obsahujú terasy a prítomná je aj garáž. Podľa starších informácií, nezhody medzi stavebníkmi a zástupcom majiteľov bytov vo Vinohradise mali byť prekážkou rozšírenia projektu a rekonštrukcie Tupého ulice. 

Autor: Autor: Nino Belovič / YIM.BA

BellaVita Residence

Na mieste niekdajších vinohradov vznikol aj jeden z najväčších projektov – BellaVita Residence od developera BestWine, s.r.o. Development vzniká na mieste svahovitého pozemku, kde sa Tupého ulica napája na Sliačsku a v blízkosti železničnej trate. 

Prázdne zelené plochy tak boli aj v tomto prípade nahradené výstavbou. Nový päťpodlažný polyfunkčný komplex pozostáva z dvoch domov po troch sekciách. Každá obsahuje 20 bytov, spolu tak ide o 120 nehnuteľností. K dispozícii sú dvoj-, troj-, štvor- a päťizbové bytové jednotky s predzáhradkami, loggiami či veľkými terasami. Najvyššie podlažia sú ustúpené.

Oficiálna webstránka uvádza, že žiadna bytová jednotka nie je aktuálne voľná a všetky sú predané. Projekt je už nejakú dobu dokončený, objekty majú upravené priľahlé chodníky, zeleň a ukončené sú aj práce v okolí. Súčasťou je aj 165 parkovacích miest a pre lokalitu je pozitívom vznik občianskej vybavenosti - napríklad potravín. Realizácia od kancelárie Spirit & Style je pre danú lokalitu prínosom. Okrem bytov vznikli konečne aj nejaké obchody a služby. Hmota domov je diskutabilná, nepresahuje však mierku, stanovenú susedným Vinohradisom.

Ten istý developer plánuje výhľadovo aj výstavbu projektu Rezidencia Horizont, ktorý má vzniknúť pod Grand Kolibou. Nateraz je zámer len v povoľovacej fáze. Kedy sa začne realizácia, známe nie je. 

 

Autor: Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Záver

Najväčšie projekty v lokalite síce boli dokončené už pred časom, napriek tomu jej prestavba pokračuje badateľne aj naďalej. Jednotlivé developmenty priniesli nové bývanie, upravené priestranstvá pre rezidentov, výsadbu zelene a v menšej miere zriadenie vybavenosti. Nanešťastie, hlbšia kvalita im chýba. S verejným priestorom, udržateľnou dopravou a mixovaním funkcií nepracujú vôbec, nehovoriac o kreatívnejšej architektúre. Vzniká tak skôr nakopenie rozličných domov namiesto logickej mestskej štvrte. 

V Podhorskom páse sa ešte niekoľko developmentov chystá. Plánovaný je polyfunkčný projekt Pod Vinohradmi od developera Sympatia Group, ktorý už má k dispozícii príslušné povolenia. Staršiu zástavbu inde na rovnomennej ulicu zas nahradí Matúškova Residence od spoločnosti T-Finance Group. Vyššie naznačené problémy prekonávajú len v obmedzenej miere.

Svahovité územie v Podhorskom páse - resp. aspoň v tejto časti pásu - sa v budúcnosti bude ešte meniť. Či sa zvýši tlak na developerov, aby svoje (nielen) obytné súbory stavali kvalitnejšie a s atraktívnejším architektonickým prevedením, je otázne. To isté možno povedať o priepustnosti, bezpečnosti a úrovni obslužnej cesty, ktorá je už teraz nedostatočná. Tupého ulica musí prejsť generálnou rekonštrukciou a stať sa kompletnou ulicou. V opačnom prípade bude rozvoj lokality spôsobovať len ďalšie problémy. 

 

Fotografie z 27.10.2022. Pozrite si viac fotografií vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.