Simona Schreinerová 21.08.2026 09:57

Kde jeden projekt končí, druhý začína. Mirabella Residence nahradí Horizont, doplní hustnúce svahy nad mestom

Na svahoch Vtáčnika sa pripravuje ďalšia bytová výstavba. Rezidencia Horizont, ktorá mala na Frankovskú ulicu priniesť dva bytové domy, napokon zostane len na papieri. Na rovnakom mieste sa však objavuje nový zámer Mirabella Residence. Projekt začal úspešne prechádzať povoľovacím procesom.

Zdroj: Architectural studio Zeppelin / EIA

Podhorský pás a Koliba patria medzi najdynamickejšie sa rozvíjajúce lokality Bratislavy. Zahusťovanie zástavby postupne mení pôvodne nezastavané územia svahovité územia nad mestom na intenzívnejšie využívanú zónu. Výraznou premenou prechádzajú najmä svahy Vtáčnika, kde ešte začiatkom minulého desaťročia takmer neboli žiadne stavby, len vinohrady alebo ich zvyšky.

Najmä Frankovská ulica, ktorá kedysi viedla popri vinohradoch ako nespevnená cesta, sa dnes mení na rezidenčnú lokalitu s novými bytovými súbormi a rodinnými domami či vilami. Rozvoj však sprevádza odpor časti miestnych obyvateľov.

Svoje miesto tu mala nájsť aj Rezidencia Horizont, plánovaná pod dokončeným developmentom Grand Koliba a vrchom Vtáčnik. Spoločnosť METROPOL Slovakia predložila zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v januári 2020. Po komplikáciách ho v septembri toho istého roka stiahla.

O rok neskôr prišiel upravený návrh. Počítal s dvoma bytovými domami so suterénom a tromi nadzemnými podlažiami, v ktorých malo vzniknúť 61 bytov. Projekt sa posudzoval v dvoch variantoch. Prvý zahŕňal 12.280 m² podlahovej plochy, 11.548 m² zelene a 102 parkovacích miest. Druhú verziu dopĺňal polyfunkčný objekt, čím plocha vzrástla na takmer 14.000 m², výmera zelene klesla na 10.718 m² a počet parkovacích miest stúpol na 128.

Hoci projekt svojimi parametrami nespadal pod tzv. veľkú EIA, okresný úrad rozhodol o ďalšom posudzovaní a stanovil rozsah hodnotenia. Jeho platnosť bola tri roky a lehota uplynula vo februári 2026. Rezidencia Horizont sa tak realizovať nebude.

Pozemky však pravdepodobne prázdne nezostanú. Už minulý rok sa objavil nový zámer Mirabella Residence, ktorý má vydané súhlasné záväzné stanovisko mesta a aktuálne prechádza procesom EIA. Navrhovateľom je spoločnosť RDV2, prepojená so spoločnosťou REBLOK a.s., ktorá bola navrhovateľom Rezidencie Horizont a stála za projektom BellaVita Residence, ktorá má byť doplnená o ďalšou etapu. Architektonické riešenie pripravujú Architectural Studio Zeppelin a P.S. Arch.

Zdroj: Architectural studio Zeppelin / EIA

Podľa dokumentácie EIA bude Mirabella Residence pozostávať z dvoch bytových domov so súvisiacim zázemím, zeleňou a oddychovými plochami s detskými ihriskami. Oba objekty budú mať tri nadzemné podlažia, pričom najvyššie bude ustúpené. Pod nimi vzniknú tri podzemné podlažia. Druhé a tretie budú slúžiť ako garáže pre rezidentov a návštevníkov, na prvom podzemnom podlaží sa počíta s bytmi, skladmi a technickým zázemím.

Prvý bytový dom ponúkne 42 bytov, druhý ďalších 37. Celkovo tak vznikne 79 bytových jednotiek. Všetkých 149 parkovacích miest je navrhnutých v podzemných garážach. Dopravné napojenie zabezpečia garáže a vnútroareálové komunikácie. Súčasťou projektu budú tiež spevnené plochy, pešie trasy, sadové úpravy, technická infraštruktúra a terénne úpravy.

Projekt počíta s výrazným podielom zelene. Návrh sadových úprav pracuje s plošnými aj líniovými prvkami vegetácie a vytvára podmienky na podporu biodiverzity v mestskom prostredí. Zeleň má zároveň slúžiť ako priestor na oddych pre rezidentov a návštevníkov.

Zeleň sa objaví aj na strechách. Nad podzemnou garážou vznikne intenzívna zelená strecha s výmerou 293,5 m². Prispieť má k zadržiavaniu dažďovej vody, zlepšeniu mikroklímy a zníženiu tepelnej záťaže objektu. Extenzívne zelené strechy sú plánované tiež na strechách nadzemných častí bytových domov.

Predpokladaný začiatok výstavby je podľa dokumentácie marec 2027, dokončenie sa očakáva o dva roky neskôr. Orientačné náklady na výstavbu dosahujú 19,5 milióna eur. Uvedené termíny sú však len orientačné, čo v prípade projektu, ktorý je stále v povoľovacích procesoch, platí obzvlášť. Zámer môže podobne ako Rezidencia Horizont naraziť na odpor časti miestnych obyvateľov.

Zdroj: Architectural studio Zeppelin / EIA

Mirabella Residence je po Rezidencii Horizont v podstate druhým pokusom vybudovať na severnej strane Frankovskej novú bytovú zástavbu. Ide o súčasť dlhšie trvajúcich aktivít investorov v tejto lokalite, ktorý využívajú kombináciu nezastavaných pozemkov, priaznivého Územného plánu a atraktívnych výhľadov na nižšie položené časti mesta, vďaka čomu ide o pomerne žiadanú lokalitu. Je preto pravdepodobné, že skôr či neskôr na pozemkoch predsa len pribudnú nové stavby.

Rozšíri sa tak už pomerne rozsiahla bytová zástavba na Kolibe. V uplynulých rokoch tu pribudli projekty ako Belaria Koliba, Rezidencia Nová Koliba, Na Varte, Rezidencia na Kolibe a mnohé ďalšie. Rozvoj územia pritom pokračuje a ďalšie projekty budú jeho charakter postupne meniť. V okolí Frankovskej sa napríklad očakáva aj intenzívnejší rozvoj individuálnej bytovej výstavby, južná strana ulice je už rozparcelovaná. 

Ďalšej výstavbe bráni len prítomnosť vedenia veľmi vysokého napätia (ktoré stojí priamo pred Mirabella Residence) a aktivity nespokojných susedov. Odpor časti miestnych obyvateľov súvisí najmä s problematickou dopravnou obsluhou lokality. Kritickým miestom je predovšetkým Tupého ulica, ktorá napriek čiastkovým zásahom stále neposkytuje ideálne podmienky pre rastúcu intenzitu dopravy.

Práve dopravná situácia patrila medzi témy, ktoré sa objavili v pripomienkach k zámeru Rezidencia Horizont. Obdobný problém sa preto dá očakávať aj pri Mirabella Residence. Nový projekt môže priniesť desiatky nových bytov a kultivovať dnes nezastavané pozemky, zároveň však opäť otvorí otázku, či infraštruktúra Koliby dokáže zvládnuť ďalšie zahusťovanie. Odpoveď prinesie až ďalší priebeh povoľovania.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.