RED 13.06.2023 12:51

Nové veže hlásia pokrok. Mlynské nivy ostanú štvrťou výškových budov

Mlynské Nivy majú byť v dohľadnej dobe rozšírením centra Bratislavy. Už dnes prechádzajú prudkým rozvojom, keď sa k pôvodným najmä kancelárskym komplexom pridávajú aj rezidenčné. Tie majú nezriedka podobu veží, čo je prípad projektov Pri Mlynoch od developera IURIS Group a Polyfunkčného bytového domu Strabag od Strabag Real Estate.

Zdroj: IURIS / EIA, Strabag Real Estate / EIA

Prvý menovaný zámer, Pri Mlynoch, sa bude nachádzať v priamom dotyku s ulicou Jarabinková v zóne Mlynské Nivy - Západ. Územie dodnes nesie stopy svojej industriálnej minulosti. Úpadok pôvodnej funkcie však otvára priestor pre nové. Lákadlom pre investorov je najmä neďaleké centrum mesta, ktoré bude v budúcnosti ešte dostupnejšie vďaka plánovanému trasovaniu električky cez ulicu Mlynské nivy. IURIS Group patrí k developerom, ktorí si výhody lokality uvedomili už dávnejšie. 

Pri Mlynoch bol prvýkrát predstavený už v roku 2019. Jeho návrh vyšiel z architektonickej súťaže, v ktorej zvíťazila kancelária AT26 Architects. Vzniknúť tu má polyfunkčný súbor, tvorený dvomi samostatnými hmotami: vyššou vežovou časťou A s 20 nadzemnými podlažiami a nižším objektom B s piatimi podlažiami. Stáť budú na jednopodlažnom parteri s pôdorysom v tvare písmena L, pod ktorým sa budú nachádzať ešte tri podzemné podlažia. Architekti toto riešenie odôvodňujú jeho racionálnym a logickým usporiadaním, ktoré v tejto lokalite výrazne chýba.

Hlavnou funkciou projektu bude najmä bývanie, ktoré sa bude nachádzať vo vežovej časti. Na šiestom až devätnástom podlaží vznikne 64 bytov a 28 apartmánov. Najvyššie podlažie bude obsahovať dva veľkorysé štvorizbové byty. V priestore atiky na úrovni dvadsiateho podlažia budú technologické priestory. Druhé až piate podlažie objektu B majú slúžiť ako priestory pre zdravotnícke zariadenie. Nad nimi bude ešte technické zázemie.

Otvorený parter vo výmere 594 metrov štvorcových bude určený pre občiansku vybavenosť. Nachádzať sa tu budú aj vstupné a komunikačné priestory pre rezidentov a návštevníkov zdravotníckeho zariadenia či parkovacie miesta pre elektromobily. Hlané parkovacie kapacity s počtom 231 parkovacích miest sa budu nachádzať v podzemnej garáži so vstupom napojeným na Jarabinkovú ulicu.

Investor predstavil zámer Magistrátu už dávnejšie, záväzné stanovisko však získal až na jar tohto roka. V uplynulých dňoch sa mu podarilo získať aj záverečné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Odporúčané je realizovanie projektového variantu č. 2, ktorý uvažuje s väčšími zelenými plochami alebo implementáciou modrozelenej infraštruktúry. Developer sa tak môže definitívne posunúť do ďalších stupňov povoľovania. Výstavba sa pravdepodobne spustí až v priebehu budúceho roka. 

 

Strabag pôvodne plánoval postaviť ďalšiu kancelársku budovu. Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

 

Podobný vývoj prebieha aj projekte Polyfunkčného bytového domu Strabag od developerskej divízie známej stavebnej firmy. Pôvodne sa malo jednať o kancelársky objekt, investor však prehodnotil súčasnú situáciu a požiadal o zmenu stavby pred dokončením. Budova vyrastie priamo v areáli Strabagu v susedstve centrály firmy. Dnes sa tu nachádza trojpodlažná budova fyziokliník, ktorá bude asanovaná. Miesto výstavby bude priamo susediť s ulicou Mlynské nivy. 

Primárne sa bude jednať o rezidenčný objekt, ktorý sa bude skladať z dvoch vzájomne sa prenikajúcich objemov. Nižší bude mať 14 podlaží a vyšší 18 nadzemných podlaží pri výške 57 metrov. Bytové jednotky, ktorých bude dokopy 180, sa budú nachádzať na 2. až 18. podlaží. Konkrétne tu vznikne 9 jednoizbových, 107 dvojizbových, 57 trojizbových a 7 štvorizbových bytov, doplnených o 13 apartmánov. Každá jednotka by mala disponovať balkónom alebo terasou.

V prízemí objektu sa budú nachádzať priestory pre 5 prevádzok občianskej vybavenosti. Tie budú od vstupných priestorov funkčne aj konštrukčne oddelené. Obyvateľom bude k dispozícii na prízemí aj priestor na odkladanie bicyklov a garáž na 1. podzemnom podlaží. Obsahovať bude 36 nových stojísk, ďalších 223 stojísk sa bude nachádzať v existujúcej garáži objektu 1. etapy. V západnej časti areálu bude ešte 5 parkovacích miest na teréne. Nižšia časť objektu bude tiež disponovať prístupnou zelenou strechou, ktorá bude slúžiť ako pobytová terasa a komunitná záhrada pre rezidentov.

Architektúra projektu je zatiaľ známa len rámcovo. Developer sa každopádne spojil s renomovanou kanceláriou What Architects, takže sa očakáva, že veža bude pôsobiť kultivovane a príťažlivo. 

Hlavné mesto podmienilo vydanie kladného záväzného stanoviska pre development riešením priľahlých chodníkov alebo vyčlenením desiatich percent parkovacích státí pre verejnosť a návštevníkov. Od investora tiež požaduje, aby mu bolo do správy odovzdané rozšírené prepojenie ulíc Jarabinková - Mlynské nivy a nová cyklotrasa pozdĺž ulice Mlynské Nivy. Pre Magistrát je to podmienkou k vydaniu stavebného povolenia.

Developerovi sa aktuálne podarilo taktiež obdržať aj kladné záverečné stanovisko EIA. Strabag Real Estate bude taktiež pokračovať v povoľovacom procese na ružinovskom stavebnom úrade. Nie je vylúčené, že jednotlivé rozhodnutia padnú v podobnom čase - lokalita tak v jednom momente získa dve nové veže nad rámec iných, ktoré sa tu ešte plánujú. 

 

Nová električková trať na Mlynských nivách bude zásadným prvkom, zvyšujúcim kvalitu života. Zdroj: Immocap

 

Mlynské Nivy tak získajú ďaľšie rezidenčné projekty. Ide o súčasť trendu, v rámci ktorého investori zvyšujú tlak na rozvoj bývania a modifikujú pritom aj existujúce zámery. Pre túto časť mesta je to významná správa. Doplnením bytových súborov sa vytvorí zóna so zmiešanými funkciami, čo zabezpečí jej celodenné využívanie. Atraktivita z pohľadu potenciálnych obyvateľov sa navyše zvýši po doplnení mestskej hromadnej dopravy vo forme plánovanej električky - aj keď k realizácii stále vedie dlhá cesta.

Zvyšujúci sa záujem o prestavbu územia prináša riziko, že sa pri rozvoji zabudne na dôležitú občiansku vybavenosť. Dnes tu chýbajú kultúrne a verejné inštitúcie, zdravotnícke centrá alebo materské a základné školy. Nie je jasná vízia celej štvrte. Zmeniť to má práve realizovaná Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy. Z toho mála, čo je známe, sa zdá, že by tu mesto rado videlo kompaktnú blokovú štruktúru so zmiešanými funkciami, sústredenú okolo bulváru Mlynských nív.

Pripravované projekty vežových domov sú s ňou v miernom rozpore, keďže výška zástavby by mala byť podľa predstáv mesta štandardne nižšia. Napriek tomu ale ich vznik prinesie viac pozitív ako negatív. Dnes ešte stále zanedbaná štvrť sa takto kúsok po kúsku mení na moderné rozšírenie nového centra Bratislavy. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.