Adrian Gubčo 17.07.2020 18:00

Silocentrála v Pradiarni 1900 získava finálnu podobu, Zwirn žiada o stavebné povolenie

Projekt Zwirn na okraji bratislavského downtownu je opäť o čosi bližšie realite. Kým jeho prvá časť – rekonštrukcia historického objektu pradiarne a susednej silocentrály na kancelársky projekt Pradiareň 1900 – ide do finále, prvá rezidenčná etapa žiada o stavebné povolenie. Developer YIT Slovakia napreduje aj v asanácii administratívnej budovy, ktorá je jedným z posledných zvyškov pôvodnej Cvernovky.  

Rekonštrukcia Pradiarne 1900 prebieha už približne dva roky, za ktoré sa podarilo zásadne zmeniť vzhľad pôvodného objektu a navrátiť ho do podoby, akú mal okolo roku 1920. Pradiareň bola súčasťou bývalej Cvernovky, svojho času jedného z najväčších priemyselných podnikov v meste. Hlavná budova mala pripomínať „priemyselný palác“ a vyznačovala sa vysokou úrovňou architektúry aj prevedenia. Popri jej východnej fasáde bola vybudovaná silocentrála, ktorá je dnes druhou zachovanou časťou výrobného areálu.

Výroba sa utlmila v 90-tych rokoch 20. storočia a v 21. storočí sa do prázdnych priestorov začali sťahovať umelci, ktorí tu vytvorili unikátnu kreatívnu komunitu, spojenú s organizáciou eventov a rozličných podujatí. Majiteľ budovy mal síce developerské plány, dokým ich však nekonkretizoval, ponechával kreatívcov za nízke nájmy v objekte.

To sa zmenilo v roku 2015, kedy celú zónu získala spoločnosť YIT Slovakia. Umelci boli nútení sa z budovy vysťahovať a developer zorganizoval v roku 2016 urbanisticko-architektonickú súťaž na riešenie zóny, v ktorej zvíťazila kancelária Compass. Samotná pradiareň sa mala zrekonštruovať a zachovať sa mala aj silocentrála, hoci nejde o Národnú kultúrnu pamiatku. Zvyšok fabriky bol postupne zrovnávaný so zemou.

Dnes sa obnova oboch objektov chýli ku koncu. Pradiareň 1900 má už takmer kompletne dokončené vonkajšie fasády, z veľkej časti sú dokončené aj TZB vnútri budovy a základné práce. Jednotlivé priestory sú odovzdávané klientom na fit-out, developer napreduje aj v realizácii relaxačnej časti kancelárskeho kompexu na jeho streche. Fasádu medzičasom získava silocentrála, ktorá bola s prácami o niečo pozadu, v jej vnútri však vznikla úplne nová konštrukcia.

Oba objekty by mali dokončené do konca tohto roka, kedy sa sem začnú sťahovať prví klienti. Zo známych nájomníkov možno spomenúť gastronomickú skupinu Medusa, ktorá tu bude mať okrem svojej centrály aj veľkú reštauráciu, alebo samotné YIT Slovakia. To obsadí časť štvrtého podlažia a plánuje si tu zriadiť aj predajné centrum. Budova by mala byť naplnená na niečo vyše polovicu, minimálne podľa posledných informácií z konca mája.

Celkovo tu vzniká 14.870 metrov štvorcových prenajímateľných plôch, z toho na kancelárie pripadá 11.760 metrov štvorcových a na retail 3.110 metrov štvorcových. Budova by mala napriek náročnosti technického riešenia pri narábaní s historickým objektom získať certifikát udržateľnosti BREEAM Excellent. Architektmi rekonštrukcie sú Bouda Masár Architekti, považovaní za expertov na obnovu pamiatkovo hodnotných objektov.

Pradiareň aj so silocentrálou sa v čoraz väčšej miere stávajú najpríťažlivejšími budovami v oblasti, pričom všetko nasvedčuje tomu, že budú mimoriadne atraktívne aj zvnútra. V interiéri by mohli vzniknúť na bratislavské pomery skutočne unikátne kancelárske či obchodné priestory. Bratislava v Pradiarni 1900 získa pamiatku, ktorá má potenciál dostať sa na pohľadnice.

 

 

Celkový efekt rekonštrukcie však bude každopádne umocnený až po celkovom dokončení prestavby celej zóny, vrátane verejných priestranstiev. Tie by mohli byť do veľkej miery realitou už v priebehu roka 2021, keďže developer spustil výstavbu podzemnej garáže Pradiarne 1900.  Nad ňou vznikne prvá časť budúceho námestia, ktoré bude spoločenským jadrom Zwirnu. Aktuálne ešte prebiehajú výkopové práce (v čoho dôsledku sa v okolí výrazne zvýšila prašnosť) a čoskoro sa spustí zakladanie. Vzniknúť tu má 224 parkovacích miest.

Stavebné, resp. asanačné práce prebiehajú aj opodiaľ – do minulosti odchádza administratívna budova na Košickej ulici z čias minulého režimu, no bez akejkoľvek architektonickej hodnoty. Jej odstránením sa zavŕši zánik pôvodného priemyselného areálu a uvoľní priestor pre výstavbu všetkých častí mohutného developmentu.

Realizácia prvej etapy by sa mohla rozbehnúť ešte tento rok, kedže developer už požiadal o stavebné povolenie a v tejto chvíli prebieha stavebné konanie. V rámci prvej etapy sa začne budovať šesť sekcií bytového domu, ktorá spolu vytvorí prvý z troch blokov, tvoriacich rezidenčnú a čiastočne kancelársku časť projektu. Vymedzí sa tým aj prvá časť námestia a vznikne vnútroblok, ktorý bude parkovo upravený. Prvé podlažie bude vyplnené predovšetkým obchodnými prevádzkami a čiastočne bytmi, nad ním vznikne maximálne sedem podlaží rezidencií.

V aktuálnej časti projektu je naplánovaný vznik 201 bytov a 66 apartmánov, ktoré patria k najdrahším projektom v meste. Najlacnejší jednoizbový byt sa ponúkal za 181-tisíc eur, kým najdrahší na 686-tisíc. Dvojizbové rezidencie stoja okolo štvrťmilióna eur, ceny trojizbových začínajú na vyše 300-tisíc eurách, štvorizbové stoja okolo pol milióna. Priemerná cena sa líši s ohľadom na podlažie, v priemere však dosahuje okolo 5,1-tisíc eur za meter štvorcový. V cene je však veľmi dobrý štandard a, samozrejme, vynikajúca lokalita nového centra Bratislavy.

Aj preto YIT konštatuje, že je s predajom zatiaľ spokojné a projekt je predmetom masívneho záujmu klientov. Kupujúci sa dočkajú svojho nového bývania pravdepodobne v prvej polovici roku 2023, v čase, kedy už bude rozostavaný celý development. Ten bude pokračovať treťou etapou a až nakoniec sa vybuduje druhá, čo je trochu bizarný dôsledok nejasnosti výkladu Územného plánu. Celý Zwirn by mal byť realitou snáď v roku 2025.

 

Jedna zo zastávok budúcej električky by mohla byť priamo pri Zwirne a škole na Novohradskej, ďalšia na Dulovom námestí. Zdroj: JTRE

 

Do roku 2025 by malo byť v Bratislave dokončených viacero veľkých a významných projektov, ktoré zmenia jej charakter. K najvýraznejším patrí druhá časť Eurovey s mrakodrapom Eurovea Tower, celý Sky Park, teoreticky Mlynské Nivy Košická a azda druhá etapa Klingerky. Tieto developmenty sa nachádzajú v bývalej priemyselnej časti mesta, ktorá sa transformuje na jeho nové centrum. Nanešťastie, vývoj predbehol plánovanie a štvrť nemá adekvátnu obsluhu verejnou dopravou.

Týka sa to aj Zwirnu, ktorý bude priamo s týmito projektami susediť alebo súvisieť. Očakávaný je prudký nárast návštevnosti danej časti mesta, kedže tu budú pracovať desaťtisíce obyvateľov a ďalšie tisíce žiť. K tomu treba prirátať návštevníkov nákupných centier a služieb či verejných priestorov v oblasti, keďže viaceré prejdú v rámci súkromného developmentu transformáciou. To všetko sa sem bude musieť dopraviť s využitím súčasnej cestnej infraštruktúry.

Jedným z riešení, resp. prvkom, ktorý prispeje k riešeniu, by mala byť električková trať, ktorá spojí Petržalskú a Ružinovskú radiálu cez Pribinovu a Košickú ulicu. Podľa vízie Hlavného mesta, ktoré prevzalo záštitu nad týmto projektom, tak získajú vynikajúce spojenie do nového centra obyvatelia dvoch najľudnatejších bratislavských mestských častí. Zároveň však vzniknú podmienky pre ďalší rozvoj siete do iných častí mesta, predovšetkým do Podunajských Biskupíc a Vrakune. Samotná trať má byť tichá a ekologická, na Košickej pri Zwirne bude vedená v zelenom páse.

Problémom je však kratučký úsek trate vedúci popred Slovenské národné divadlo, ktorý vyvoláva v radoch odporcov z prostredia kultúrnej obce či aktivistov obavy z narušenia verejného priestoru námestia či zhoršenia podmienok pre prevádzku divadla. Hlavné mesto tvrdí, že to tak nebude, argumentujúc vypracovanými analýzami, odporcovia však získali podporu v osobe ministerky kultúry či ministra životného prostredia. Momentálne tak projekt vyzerá byť ohrozený.

Ide o problém, ktorý má vplyv na budúcnosť mobility desaťtisícov obyvateľov mesta a fungovanie jeho nového centra. Cestujúci do downtownu budú nútení využívať súčasné módy verejnej dopravy, ktoré budú aj napriek novým buspruhom spomaľované predpokladanou neúmernou záťažou. Bez existencie alternatívy v podobe koľajovej dopravy na vlastnom telese nemožno očakávať, že sa doprava samovývojom nejako vyrieši.

V prípade bezproblémového postupu by teoreticky už v roku 2025 mohla byť trať realitou a električky mohli prechádzať okolo dokončeného Zwirnu a panorámy výškových budov v novej Bratislave. Tvrdiť však, že to tak skutočne bude, je nateraz až príliš odvážne. Centru aj budúcim ašpiráciám mesta to ublíži.  

 

Fotografie z 12.7.2020. Pozrite si rekonštrukciu Pradiarne 1900 vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.