Adrian Gubčo 06.09.2019 10:25

Portum je bližšie k realite, developer žiada o územné rozhodnutie

Projekt Portum patrí k radu zámerov výškových budov v rozvíjajúcom sa komerčnom centre Bratislavy. Dvojica veží má dotvoriť nárožie Košickej a Landererovej ulice, teda miesto, ktoré bude v budúcnosti obklopené podobne vysokými stavbami. Developer aktuálne žiada o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby.

Zdroj: TK Estate

Masívny projekt už má k dispozícii kladné stanoviská Ministerstva životného prostredia aj Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislavy, ďalším krokom je teda zisk územného rozhodnutia. Vzhľadom na fakt, že daná lokalita má schválený územný plán zóny (ÚPZ Chalupkova) a Portum je s ňou v súlade, by táto časť povoľovania nemala byť tak náročná, ako to nezriedka býva pri iných projektoch v meste.

Developer TK Estate, spojený s aktivitami podnikateľa Mareka Trajtera, tak môže mať už čoskoro k dispozícii v rukách mimoriadne lukratívny produkt – veľký projekt so všetkými dostupnými povoleniami v jednej z investične najzaujímavejších lokalít v meste by mohol nepochybne zaujímať viacerých kupcov. TK Estate sa však zatiaľ tvári, že development chce zrealizovať samo.

To však považujem za menej pravdepodobné. V projekte sa totiž skrývajú aj riziká: pôda, na ktorom je osadený, patrí k najviac znečisteným v Bratislave, keďže presne na tomto mieste sa kedysi nachádzali nádrže rafinérie Apollo. Tá bola zbombardovaná v roku 1944 a ropné látky, ktoré pritom unikli do zeme, neboli nikdy komplexne odstránené. Doteraz je tak pod územím mimoriadne znečistenie, ktoré sa odstraňuje len postupne.

Ďalším faktom je, že projekt daného rozsahu bude možné financovať len pomocou bankového úveru. Hoci momentálne vrcholí investičná aktivita, doba sa zmenila napríklad oproti roku 2008, kedy mali aj menší developeri šancu získať financovanie. Dnes je trh obsadený veľkými, overenými hráčmi, ktorých banky uprednostnia pred menšou firmou, ktorou TK Estate s dvoma projektami (Portum a logistický park vo Voderadoch) je.

Nakoniec, pomaly už presakujú náznaky o predaji. Rozhodne to platí o susednom projekte Ister Tower, ktorý je s Portumom spojený cez rodinné prepojenia investora, kde sa už vyskytli náznaky o predaji za 24 miliónov eur. Konateľ spoločnosti Ister II, Matúš Trajter, označil predaj len ako jednu z možností, trúfnem si však povedať, že nakoniec k tomu dôjde v prípade obidvoch projektov. Mimo záznam mi niektorí lokálni developeri potvrdili, že určité rokovania už prebehli.

Dátum možnej realizácie je tak zatiaľ otázny. TK Estate nateraz odhaduje výstavbu medzi rokmi 2020-2023.

 

Zdroj: TK Estate

 

Portum je navrhnutý ako polyfunkčný komplex, pozostávajúci z piatich objektov. Dominantou bude dvojica veží orientovaná do križovatky, nižšia s 97 metrami a 30 podlažiami, vyššia so 115 metrami a 36 podlažiami. Spoločne budú zvierať objekt vstupnej lobby v podobe zimnej záhrady. Ostatné objekty budú komponované pozdĺž okolitých ulíc, teda Landererovej a Košickej, ako aj novej prepájajúcej komunikácie.

Dominantnou funkciou bude rezidenčná, očakávaný je vznik minimálne 490 bytov a apartmánov, pričom najnovšie vizualizácie odhaľujú nadštandardné rezidencie s výhľadmi na centrum Bratislavy. Okrem toho má byť súčasťou projektu v zmysle dokumentácie hotel (resp. hotely), administratívne a obchodné priestory. Dokumentácia zmieňuje aj prítomnosť mestských kúpeľov a škôlky pre 80 detí.

So susedným Ister Tower bude mať Portum spoločný vnútroblok, ktorý by mal byť upravený do formy verejného parku. Ak tomu tak bude, pôjde o ďalšiu väčšiu plochu zelene v lokalite, kde už čoskoro začne vznikať park v rámci developmentu Sky Park. Pri vstupe do Portumu od križovatky je zas navrhnutá akási piazzeta, teda menšie námestie.

Autorom architektúry projektu je kancelária A1 Architecture, za ktorou stojí známy architekt Branislav Kaliský, autor prvej fázy Eurovey, z novších projektov Blumentalu. Aktuálne vizualizácie prezentujú moderný a náročný dizajn s celopresklennými fasádami a zeleňou v kochlíkoch na balkónoch, ako aj zelenými strechami. Z obrázkov vyzerá Portum príťažlivo, hoci je otázne, či sa takáto podoba projektu zachová, ak by ho odkúpil niekto iný.

Každopádne, ide o ambiciózny projekt, ktorý by však dotvoril prostredie pomerne dobre (ešte lepšie by to bolo, keby boli veže vyššie). Nové centrum metropoly by získalo ďalší moderný doplnok, ktorý by zahustil čoraz kompaktnejšiu panorámu vysokých budov, ktorá dominuje bratislavským pohľadom už z diaľky.

 

Zdroj: TK Estate

 

Križovatka ulíc Košická, Landererova a Prístavná bude už čoskoro miestom s azda najvyššou priemernou výškou tu stojacich objektov. Dobudovaná je prvá z budov, administratívny komplex Landererova 12 s charakteristickou LED obrazovkou, ktorá asociuje skôr rušné uzly v megamestách východnej Ázie. Blízko k zisku kľúčových povolení je Portum, ktorý výrazne dvihne hranu výšky zástavby.

Otázkou ostáva, čo vznikne na východnej strane križovatky. Severovýchodné nárožie Košickej a Prístavnej má v držbe developer J&T Real Estate, ktorý tu pripravuje výstavbu projektu Klingerka II. Podľa aktuálnych informácií, development bude už čoskoro podaný na posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Predpokladám vznik ďalšej výškovej budovy s odhadovanou výškou okolo 115 metrov, tak ako susedná Klingerka I.

Najmenej známy je osud pozemku na juhovýchodnej strane križovatky. Ten patrí spoločnosti HB Reavis, ktorá ho plánovala využiť ako miesto, kde by bola zastávka možnej lanovej dráhy. To je teraz už neaktuálne, preto sa pravdepodobne hľadá nové využitie pozemku.

S najväčšou pravdepodobnosťou a s ohľadom na iné aktivity developera tu teda vznikne kancelárska veža. Rozličné šumy z developerského prostredia naznačujú, že by mohlo ísť o jednu z najvyšších budov v meste, azda vyššiu aj ako Nivy Tower či Mlynské Nivy Košická, dve vlajkové lode HB Reavisu.  

Ak tomu tak bude, bude daná križovatka nielen mimoriadne moderným a atraktívnym symbolom novej Bratislavy, ale aj dopravne extrémne zaťaženou lokalitou. Výrazne to zrejme neovplyvní ani developerom J&T Real Estate pripravovaná električková trať na východnej strane Košickej.

Ak sa už v Bratislave podaril úspech v prípade úprav ulice Mlynské nivy, ktorá sa zmení z gigantickej triedy pripomínajúcej diaľnicu na ako-tak použiteľnú ulicu, mali by byť rovnaké snahy vyvinuté aj v prípade Košickej či Landererovej, vrátane križovatky. Výhodou je, že projekty úprav ulíc aj križovatky sú stále ešte len v posudzovaní, existuje preto priestor pre zmeny.

Danú časť mesta tak čakajú radikálne zmeny. Už čoskoro sa ukáže, či modernita nového downtownu nebude len pozlátkom v podobe výšky budov a vysokého podielu skla na fasádach, ale aj skutočným presvedčením, prejavujúcim sa v riešení dopravnej a technickej infraštruktúry, verejných priestranstiev a zelene.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.