Adrian Gubčo 11.08.2026 15:07
Diera vnútri mesta sa sceľuje. Florian Residence získava druhú etapu, čoskoro bude rásť nad zemou
Už v najbližších mesiacoch sa začne viditeľne sceľovať jedna z najvýraznejších „dier“ v centrálnej časti Bratislavy. Developer Alto Real Estate po dokončení prvej etapy projektu Florian Residence rýchlo napreduje vo výstavbe druhej. Priestor, ktorý mentálne oddeľoval populárny Blumentál od vládnej a univerzitnej štvrte, sa tak vyplní, čím dostane táto časť mesta ucelený charakter.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Bratislava bola v minulosti kompaktnejšie mesto ako dnes. Ešte v polovici minulého storočia bola jej centrálna časť husto zastavaná, hoci v lokalitách ďalej od centra išlo nezriedka o relikty predmestskej zástavby. Príkladom je okolie Školskej, Fazuľovej alebo Slovanskej, kde sa nachádzali najmä jedno- a dvojpodlažné domy, doplnené o menšie industriálne areály. V 60-tych rokoch sa však začala zásadná transformácia.
V tom čase sa tu začal realizovať veľkorysý koncept nového univerzitného mesta, keď sa v okolí Námestia slobody budovali jednotlivé fakulty Slovenskej technickej univerzity. Na to nadviazala aj vízia Priečnej osi, veľkého mestského bulváru, ktorý mal byť obklopený verejnými budovami aj unikátnym experimentálnym sídliskom Starohorská. Z osi sa však zachovali len relikty a po plánovanom sídlisku zostali okrem jednej bytovky najmä prázdne plochy.
Meniť sa to začalo v posledných rokoch, keď sa do výstavby dlhšie pripravovaného polyfunkčného komplexu Florian Residence pustila spoločnosť Alto Real Estate. Projekt začala pripravovať ešte Penta Real Estate, ktorá tu naplánovala obytné budovy v spolupráci s poprednými slovenskými architektmi, ako aj bizniscentrum od prestížnych nemeckých architektov.
Alto nechalo obytnú časť súboru prepracovať, pričom autorom nového návrhu je holandská kancelária Benthem Crouwel Architects. Cieľom redizajnu bolo dodať budovám exkluzívny, staromestský charakter, ktorý by vhodne nadväzoval na historizujúcu architektúru v okolí, zároveň však bol nadčasový a kvalitný. Prvá etapa je už zrealizovaná, preto sa dá posúdiť, nakoľko sa tento zámer podarilo zrealizovať.
Úvodná časť developmentu má podobu osempodlažného bytového domu s aktívnym komerčným parterom. Umiestnených tu je 73 nadštandardných bytov a apartmánov, z toho do predaja išlo 58. Zvyšok poskytol developer na prenájom. Predať sa podarilo všetky jednotky. Architektonický výraz sa vyznačuje charakteristickou vertikalitou a masívnym využitím kamenného obkladu zo zelenej pararuly.
Developer taktiež zrealizoval čiastočné úpravy okolia. Zo strany Ul. Imricha Karvaša sa objavila Bratislavská dlažba, popri Školskej ide o iný typ betónovej dlažby. Vybudovaný zatiaľ nebol chodník popri Slovanskej ulici, ktorý sa má zrealizovať v rámci druhej etapy.
Na tej sa už dnes intenzívne pracuje. „Momentálne na stavbe prebiehajú betonárske a železiarske práce na nosných konštrukciách budovy. Aktuálne na podzemnej časti budovy na jednotlivých záberoch od 3PP po 1PP,“ približuje Marián Záhorec, Head of Marketing v Alto Real Estate. Výstavba ide rýchlo, aktívne sú až tri žeriavy.
Čoskoro tak stavba dosiahne úroveň terénu a začne rásť aj nad zemou. „Nad úroveň terénu sa dostaneme koncom septembra,“ konkretizuje Záhorec. Na jeseň sa tak začne vypĺňať priestor medzi Školskou a Fazuľovou, čím dostane celá lokalita výrazne kompaktnejší a mestskejší výraz.
Aj druhá etapa bude totiž výškou nadväzovať na prvú. Vzniknú tu dva osempodlažné doskové bytové domy, medzi ktorými bude umiestnený parkovo upravený dvor. Projekt tým má nadväzovať na tradičný urbanizmus v centre Bratislavy. Dobrou správou je, že dvor bude priechodný a verejne prístupný, čím vznikne v tejto časti mesta nové zelené priestranstvo a zároveň sa zlepšia priečne väzby.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Druhá etapa bude omnoho väčšia aj čo do počtu bytov – umiestnených ich tu bude 223. Štandardom bude nadväzovať na prvú časť, rezidencie budú preto obsahovať hliníkové okná s izolačným trojsklom, drevené podlahy, podlahové kúrenie, stropné chladenie alebo prirodzenú filtráciu vzduchu. Developer okrem toho zdôrazňuje vysokú úroveň udržateľnosti či väčšiu diverzitu dispozícii vrátane väčších bytov.
Klienti začali podľa developera na túto ponuku reagovať. „Predaj 2. etapy postupuje podľa plánu, vypredanosť presiahla 20%,“ hovorí Záhorec. „Po slabšom 1. kvartáli, kde sa 90% predajov sústredilo do posledných dokončených bytov v 1. etape, sme zaznamenali silný 2. kvartál a 3. sa zatiaľ tiež vyvíja pozitívne napriek dovolenkovému obdobiu.“ Najlacnejší dvojizbový byt vychádza na takmer 390-tisíc eur, najdrahší päťizbový na niečo vyše milión eur.
Developer pôvodne predával aj jednotky v parteri budov. V prvej etape vznikli štyri nebytové priestory, z toho tri sú určené prioritne pre obchodné prevádzky. Obsadený je v súčasnosti jeden, pričom tu vznikli potraviny. S ohľadom na stav projektu a jeho lokalitu nejde o ideálnu situáciu.
Developer sa preto rozhodol pre zmenu prístupu. „Priestory boli pôvodne určené na predaj, ale rozhodli sme sa zvyšné priestory prenajať v našej réžii s cieľom mať pod kontrolou budúce využitie tak, aby sme v projekte vedeli zabezpečiť služby pre rezidentov, ktoré by do lokality priniesli život a pomohli dotvoriť námestie, „piazettu“, ktorá vznikne medzi 1. a 3. etapou,“ vysvetľuje Záhorec.
V druhej etape bude len jedna obchodná jednotka. Umiestnená bude v dome bližšie ku Školskej ulici, najbližšie k Národnej banke Slovenska. Bude tak mať strategickú polohu v dotyku s pasážou, ktorá vytvorí priečne spojenie medzi Školskou a Fazuľovou. Podľa vizualizácie tu bude bistro, toto však treba brať s veľkou rezervou.
Zvyšok prízemných priestorov bude využitých v prospech bývania, vďaka čomu vzniknú v centre pomerne zriedkavé byty s predzáhradkami. Investor tu nezriadi komunitnú miestnosť, aké sa občas objavujú v niektorých projektoch. „Srdcom komunity bude priestranný vnútroblok so vzrastlou zeleňou, ktorý poskytne dostatok priestoru pre rozvoj susedských vzťahov,“ argumentuje Záhorec. „Meandrovitý tvar nabáda návštevníka k zvoľneniu tempa a prechádzka vnútroblokom ponúkne aktívne aj oddychové zákutia.“
Od prvej časti projektu sa bude aktuálne budovaná etapa líšiť aj mierne odlišnou architektúrou. Namiesto kamenného obkladu bol zvolený keramický, hoci Alto Real Estate zdôrazňuje, že pôjde o na mieru riešený obklad zo Španielska. Jej štruktúra by mala poskytovať bohatstvo vizuálnych vnemov, čím bude taktiež nadväzovať na staromestské prostredie.
Dokončenie druhej etapy sa predpokladá na konci roka 2027. Hrubá stavba tak bude pravdepodobne dokončená už na prelome zimy a jari budúceho roka. Súčasné tempo výstavby naznačuje, že ide o dosiahnuteľný termín.
Priechod od prvej etape k druhej. Zdroj: Alto Real Estate
Dobudovanie druhej etapy bude zásadným krokom ku skompaktneniu tejto časti mesta. Z Fazuľovej sa stane obojstranne zastavaná ulica, pričom chodník bude od novostavby oddeľovať ešte zelený pás. Priečne spojenie bude viesť popri experimentálnom bytovom dome a priestoroch kultúrneho centra, čím nadviaže na pôvodnú spojnicu, ktorá sa tu nachádzala predtým. Zmení sa aj charakter Školskej, ktorá sa má zrevitalizovať.
Bodkou za rozvojom územia má byť tretia etapa projektu, ktorej podoba zatiaľ nie je známa. Je známe, že developer požiadal o zmenu funkcie, keď sa tu má rozšíriť bývanie na úkor občianskej vybavenosti. Očakávaný je vznik výškového akcentu na nároží Ul. Imricha Karvaša a Radlinského, hoci výškou sa nebude ani zďaleka približovať k budove Národnej banky Slovenska. V tomto momente to ešte nemožno potvrdiť, ale popri Školskej by mohol vzniknúť dvor s parkovou úpravou.
S dokončením aj záverečnej časti projektu sa konečne vyplní miesto, ktoré malo byť v zmysle úvah o Priečnej osi zastavané reprezentatívnou mestskou zástavbou už desaťročia dozadu. Ul. Imricha Karvaša dostane ucelený výraz a Blumentál sa fyzicky aj mentálne prepojí so zvyškom centra.
To bude dôležité nielen pre jednu štvrť, ale aj pre celú Bratislavu. Už nebude platiť tvrdenie z úvodu článku, že mesto bude rozvoľnenejšie oproti minulosti. Plochy, ktoré doteraz pôsobili ako určité vákuum, si postupne nachádzajú efektívne využitie. Slovenská metropola sa tým nebadane približuje k iným európskym veľkomestám, ktoré z minulosti zdedili hustú, no paradoxne omnoho lepšie vnímanú štruktúru oproti riedkym sídliskám.
Fotografie z 30.7.2026. Pozrite si výstavbu Florian Residence vo fotoalbumoch.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
