Adrian Gubčo 15.05.2026 11:43
Staromestský luxus s modernou tvárou. Prvá etapa Florian Residence je dokončená, predali sa všetky byty
Centrum Bratislavy doplnilo nové nadštandardné bývanie. Developer Alto Real Estate ukončil výstavbu prvej etapy Florian Residence, luxusného rezidenčného projektu v susedstve budovy Národnej banky Slovenska. Spoločnosť zdôrazňuje nielen úroveň vybavenia či architektúru, ale aj technické a energetické parametre, ktoré majú byť unikátne v rámci celej metropoly. Výstavba sa naplno rozbehla aj v prípade druhej etapy.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Prvá energeticky aktívna budova
Florian Residence patrí k projektom, ktoré začala pripravovať ešte spoločnosť Penta Real Estate. Po vzniku Alto Real Estate sa ale zaradila k schémam, ktoré prevzal nový developer. Nadviazal na koncept, ktorý spracovali architektonické kancelárie JRKVC (autori prvej etapy) a GutGut (autori druhej etapy). Následne vyhlásil architektonickú súťaž, ktorá mala priniesť aktualizáciu pohľadu na zámer. V tej sa presadil holandský ateliér Benthem Crouwel.
Známi holandskí architekti priniesli riešenie, ktoré podľa developera ideálne reagovalo na charakter okolia. Dominantami sú v tomto prípade budovy NBS, Stavebnej fakulty STU a experimentálneho domu v rámci nevybudovaného sídliska Starohorská. „Hlavná idea návrhu bola nebyť architektonickým výkrikom, ale vhodne doplniť lokalitu a byť partnerom okolitých stavieb,“ hovorí Peter Murín, Development Team Leader v Alto Real Estate.
Prejavilo sa to najmä na riešení fasád s charakteristickou vertikalitou. Tá v prípade prvej i druhej etapy reaguje najmä na staromestské štruktúry, najmä podobu budov na Radlinského. Dominantným prvkom je pri prvej etape aj fasádny kameň, konkrétne zelená pararula, pochádzajúca zo severného Talianska. Murín pripomína, že cieľom architektov bolo, aby žily v kameni na seba nadväzovali. Kameň dopĺňa horizontálna metalická rímsa.
Výstavba prvej etapy projektu začala na konci roka 2023, hrubá stavba bola dokončená na začiatku roka 2025. Následne prebiehalo dokončovanie objektu a vylaďovanie detailov. Tie sa napokon netýkali len exteriéru, ale aj interiéru budovy. Murín to ilustruje remeselným opracovaním kameňa na fasáde, alebo opracovaním omietky v lobby. „Išlo o veľmi ťažký proces, ktorý sme opakovali na štyrikrát,“ opisuje.
Na budove aj v jej vnútri skutočne vidno, že sa developer usiloval o mimoriadne precízne vypracovanie. Napokon, Florian Residence patrí medzi nadštandardné bratislavské projekty. Hoci samotné Alto ho neprezentuje ako jeden z najluxusnejších, v mnohých ohľadoch ide o výnimočnú bytovku. Dôkazom má byť technologické zázemie budovy.
Potvrdzuje to aj P. Murín. „Dominantným prvkom technológie sú suché zemné vrty. Je ich 24 a každý má hĺbku 110 metrov, čo je v súčte dĺžka 25 futbalových ihrísk. Vrty zabezpečujú energiu potrebnú pre kúrenie, prípravu teplej úžitkovej vody a chladenie,“ vysvetľuje. Budova je tak vo výsledku energeticky aktívna – dokáže vyrobiť viac energie na tieto procesy, ako sama spotrebuje. Tým je v Bratislave nateraz unikátna.
Dané technologické riešenia majú pomôcť aj rezidentom šetriť energie. Budova má aj tepelné čerpadlá a využíva technológiu aktívneho jadra pre distribúciu tepla či chladu cez podlahové kúrenie alebo stropné chladenie. Vo výsledku dokážu obyvatelia na energiách ušetriť 50% oproti bežným nákladom.
Developer investoval aj do vibroakustických opatrení vrátane vibroizolácie voči električkovej trati, hermeticky uzavretých stupačiek (čo zároveň pomôže pri preplachovaní stupačky, pokiaľ teplota vody presiahne určitú úroveň), akustických podložiek a i. Alto to priamo demonštrovalo v jednotlivých bytoch, ktoré boli naozaj tiché napriek prechádzajúcim električkám na Ul. Imricha Karvaša.
Vysoký technologický štandard, dobrá lokalita či úroveň vybavenia jednotlivých bytov sa napokon prejavili na predajnosti. Alto Real Estate hlási, že prvá etapa Florian Residence je kompletne vypredaná.
Pri realizácii fasády sa dbalo na detaily v podobe nadväzujúcich žíl kamenného obkladu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Obsadené ešte pred kolaudáciou
Ešte vcelku nedávno bolo bežné, že developerské projekty boli vypredané a obsadené ešte predtým, ako boli dostavané. To však bolo pred obdobím masívnej inflácie, vysokých úrokov a v čase vyššieho dopytu. V súčasnosti sa projekty štandardne predávajú dlhšie, v niektorých prípadoch dlhé mesiace či roky po kolaudácii.
To sa ale netýka Florian Residence. V osempodlažnom dome vzniklo 73 bytov a apartmánov, na predaj bolo 58. Predané sú všetky. Prví obyvatelia sa majú začať sťahovať už v týchto dňoch. „Minulý týždeň sme získali právoplatné kolaudačné rozhodnutie a do projektu sa môžu konečne začať sťahovať noví obyvatelia,“ oznamuje Michal Polónyi, Head of Sales v Alto Real Estate.
Podľa Polónyiho ide o veľký míľnik pre celú spoločnosť. „Florian nie je Sky Park, cez ktorý ľudia vnímajú Alto Real Estate. Nejde o novú veľkú štvrť v downtowne, ale o projekt, ktorý má inú mierku, atmosféru aj cieľovú skupinu,“ konštatuje. Developer približuje, že Florian Residence vytvorí v tomto území moderný priestor s novými uličkami, budúcim detským ihriskom, vzrastlými stromami s dôrazom na ticho a súkromie.
Klientelu charakterizuje Peter Murín ako bonitnejšiu a podobnú obyvateľom Sky Parku, no s väčším dôrazom na súkromie a bývanie v dome s komornou mierkou. S výstavbou druhej etapy sa očakáva aj prílev rodín. V prvej sa nachádzajú len dva štvorizbové byty. Viacero bytov v prvej etape bude investičných, hoci developer zmieňuje klientov, ktorí kupovali rezidencie pre svoje deti, príp. dnes žijú v zahraničí a kupovali si bývanie na dôchodok.
Okrem bytov na predaj je v prvej etape Florianu aj 15 bytov na prenájom. K dispozícii je 13, nakoľko dva slúžia nateraz ako vzorové byty. Developer tým nadväzuje na podobné riešenie v Sky Parku, kde je 25 nájomných bytov. Spravuje ich sám.
Samotné vzorové byty sú celkom dobrou reprezentáciou kvalít projektu. Oba majú príjemné dispozície a vysoký štandard vyhotovenia. Hoci sú po architektonickej a dizajnovej stránke riešené azda až príliš minimalisticky, klienti budú mať dosť priestoru pre vytvorenie komfortných podmienok pre život. Príťažlivo sú riešené aj kúpeľne či toalety.
V rámci spoločných priestorov okrem príjemnej lobby zaujme predovšetkým otvorený priestor, tiahnuci sa cez celú výšku objektu a so svetlíkom na streche. To vytvára predpoklad pre intenzívnejší rozvoj susedských kontaktov a potlačenie úplnej anonymity. Obyvatelia budú mať k dispozícii kočikáreň s možnosťou umiestnenia bicyklov na prvom podzemnom podlaží.
Na prízemí sa okrem toho nachádza trojica retailových jednotiek na predaj. Pôvodne tu boli štyri, no prvý klient – reťazec Tesco (bude tu formát Express) – odkúpil dve a spojil ich. Kto sa usídli vo zvyšných dvoch jednotkách, zatiaľ nie je známe.
Bezprostredné okolie domu bolo vydláždené. Zo strany Ul. Imricha Karvaša sa objavila Bratislavská dlažba, popri Školskej ide o iný typ betónovej dlažby. Zástupcovia developera upresňujú, že Bratislavská dlažba bude po obvode celého projektu, kým vnútorné časti budú dláždené inak. Dosiaľ nedobudovaný chodník popri Slovanskej ulici sa vybuduje až v rámci druhej etapy, hoci Alto Real Estate naznačuje, že by to mohlo byť už tento rok.
Druhá etapa sa už zakladá. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Práce na druhej časti projektu sa naplno rozbehli
Kým prvá časť projektu je dokončená, na druhej prebiehajú intenzívne práce. Pôjde o výrazne mohutnejšiu etapu, ktorá bude obsahovať dvojicu osempodlažných doskových bytových domov v priestore medzi Školskou a Fazuľovou. Spoločne budú zvierať parkovo upravený verejne prístupný dvor. Na objektoch práve prebieha zakladanie.
Naplánovaných tu je celkovo 223 bytov, doplnených o jeden obchodný priestor na prízemí a podzemnú garáž so 400 parkovacími miestami. Alto Real Estate pripomína, že sa tu nachádza väčšia diverzita dispozícii aj rezidencie s väčšími dispozíciami, čo má rozšíriť možnosti pre záujemcov o bývanie v tomto projekte.
Predaj už bytov už prebieha. „Neverejný predaj sme spustili v októbri minulého roka,“ pripomína Polónyi. „Dnes máme predaných 16 bytov a ďalších 5 je pred podpisom, takže sa pohybujeme na čísle 21. To sa blíži k 20% projektu, keďže v predaji je prvá budova so 107 bytmi. Aktuálna vypredanosť je na úrovni, kde chceme v tomto štádiu byť.“ Či budú v tejto etape aj nájomné byty, developer ešte povedať nevie.
Výstavba druhej etapy prinesie aj veľké zmeny vo vzťahu k verejnému priestoru. Okrem zmieňovaného dvora, ktorý umožní peší priechod od Ul. Imricha Karvaša až k Fazuľovej sa zrekonštruuje aj Školská ulica. Stavebník sľubuje, že pôjde o ukľudnenú ulicu, kde bude vozovka na jednej úrovni s chodníkom. Ulica bude zároveň zobojsmernená. Rokuje sa aj o úpravách priestoru pri experimentálnom dome.
K zmenám oproti prvej etape bude patriť mierne odlišná fasáda – použitý už nebude kameň, ale keramické dosky s vertikálnou glazúrou. P. Murín to však nevníma ako zníženie úrovne oproti prvej etape, keďže pôjde o na mieru robený obklad zo Španielska s rovnakou náročnou prípravy. Autormi sú aj v tomto prípade architekti Benthem Crouwel Architects.
Dokončenie druhej etapy sa predpokladá na konci roka 2027. Ani to však ešte nebude záver realizácie celej vízie Florian Residence.
Vybudovať sa má totiž aj tretia etapa. Umiestnená bude v priestore medzi Ul. Imricha Karvaša, prvou etapou, Školskou ulicou a Radlinského. V minulosti sa tu navrhovala kancelárska budova, v súčasnosti ale developer hovorí o bývaní s možnosťou umiestnenia akcentu – akejsi výškovej budovy, hoci výrazne nižšej ako NBS či STU – smerom k Radlinského. Takáto podoba projektu ale potrebuje zmenu Územného plánu, očakávanú už tento rok.
Až táto časť projektu dopovie celý zámer. Medzi prvou a treťou časťou developmentu vznikne nové námestíčko (piazzeta), v parteri budú pravdepodobne umiestnené ďalšie služby. Na mieste, kde donedávna prakticky nič nebolo, vznikne kompaktná štruktúra vysokej architektonickej úrovne. Štvrť o čosi viac ožije a vzniknú nové pešie prepojenia. Bratislava tak bude opäť pôsobiť o čosi veľkomestskejšie.
Fotografie z 14.5.2026. Pozrite si výstavbu projektu vo fotoalbumoch.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
