Adrian Gubčo 13.01.2024 18:09

Viac výstavby v downtowne: Ister Tower odhaľuje nové detaily, výstavbu sľubuje čoskoro

Rok 2024 by sa v novom centre Bratislavy mal niesť v znamení štartu výstavby viacerých významných projektov. Jedným z nich má byť aj komplex Ister Tower. Jeho developer, spoločnosť The Galata Group v spolupráci s investorom DRFG, avizuje, že je pred vydaním posledných povolení a ešte v priebehu tohto roka rozbehne aj stavebné práce.

Zdroj: The Galata Group / Ister Tower

Bratislavský downtown je dnes jasne rozoznateľné a špecifické územie v kontexte mesta, charakteristické vysokou koncentráciou výškových budov a súčasnej architektúry. Zrealizované projekty sa okrem toho vyznačujú prítomnosťou nadštandardných kancelárií a bytov, väčšinou aktívnym parterom (prízemím) jednotlivých budov a upravenými verejnými priestranstvami. Vzniká tak moderná a čoraz prestížnejšia štvrť pre prácu aj život.

Na rastúci status lokality reagujú viacerí developeri. Okrem niektorých z najznámejších firiem na realitnom trhu sú to aj menšie spoločnosti, ktorým sa v minulosti podarilo získať lukratívne pozemky a dnes hľadajú možnosti ich využitia. Patrí k nim aj The Galata Group, ktorá vlastní plochy severne od Landererovej ulice, naproti komplexu Panorama Towers a susednému parkovaciemu domu. Svoj zámer tu rozvíja minimálne od roku 2017.

Vtedy bol totiž predstavený projekt Ister Tower, súbor budov, ktorý by vymedzil západnú časť navrhovaného bloku v tomto území. Jeho dominantou mala byť stometrová veža, ktorá mala nielen názvom, ale aj architektúrou odkazovať na polohu neďaleko Dunaja. Malo ísť prevažne o rezidenčný projekt, doplnený prechodným bývaním a občianskou vybavenosťou v podobe kancelárií, hotela či retailu. Pôvodným architektom bola kancelária P.S. Arch.

S postupujúcim povoľovaním sa odhaľovalo čoraz viac detailov. Development by mal byť tvorený trojicou prepojených objektov a jednou samostatnou budovou. K najvyššej veži s 33 podlažiami sa v zmysle oficiálnej dokumentácie pridá administratívno-bytový dom so ôsmimi podlažiami a dvanásťpodlažný hotel. Solitérny apartmánový hotel s ôsmimi podlažiami bude vklinený medzi vežu a areál ZSE.

V čase vydania územného rozhodnutia približne pred rokom bol zároveň oznámený vstup investora v podobe spoločnosti DRFG. Pre ďalší postup projektu to bola zásadná správa, keďže sa dlhšie hovorilo o tom, že je zámer na predaj. Okrem toho bol potvrdený aj vstup nového architekta, ktorým sa stala kancelária A1 Architecture pod vedením Branislava Kaliského. Skúsený spoluautor projektov ako Eurovea I alebo Blumental dal komplexu nielen novú, súčasnejšiu tvár, ale jeho stvárnením aj lepšie nadviazal na susedný projekt Portum od Portum Towers, na ktorom sa taktiež podieľa.

Dnes tak Ister Tower smeruje k vydaniu stavebného povolenia, ktoré je posledným povolením pred samotnou výstavbou. V súvislosti s tým postupne začína spúšťať marketingovú komunikáciu. Projekt má zverejnenú oficiálnu webstránku, ktorá sumarizuje niektoré základné informácie.

K novinkám napríklad patrí oficiálne pomenovanie jednotlivých častí komplexu. Meno veže zostáva zachované, developer však dopĺňa, že jej súčasťou bude 307 bytov, 8 apartmánov a 9 luxusných mezonetov. Finálna výška bude 103 metrov. Bude tak pripomínať veže v rámci Panorama Towers, ktoré majú podobnú výšku, podlažnosť aj počet rezidencií (303).

Súčasťou vizualizácií veže zostávajú drahšie riešenia, vrátane atraktívnych presklení na celú výšku podlažia alebo sklenených zábradlí na balkónoch, doplnených o zaoblené nárožia. To by naznačovalo vysoký štandard rezidencií, hoci developer pred časom tvrdil, že to nie je jeho cieľom. Namiesto toho by tu rád videl dostupnejšie byty oproti iným v susedstve, pričom by tu malo vzniknúť aj vybavenie pre rodiny v podobe väčších jednotiek.

Okrem klasických bytov vo veži majú vzniknúť aj apartmány s hotelovými službami, nazvané Ister Serviced Apartments. Má ísť o 124 jednotiek v „komornejšom prostredí“. Ide tak jednoznačne o budovu, ktorá bude obrátená do novej uličky medzi Isterom a areálom ZSE. Budova bude mať v najvyššej časti 12 podlaží a obsahovať bude aj jednotky s veľkorysými terasami.

Treťou budovou bude Ister Business Residences. Z popisu aj znenia územného rozhodnutia vyplýva, že pôjde o budovu medzi Ister Tower a Portumom s južnou fasádou obrátenou do Landererovej ulice. Obsahovať má apartmány pre home office a kancelárie, pričom apartmánov bude 47. V najvyššej časti bude osem nadzemných podlaží, na prízemí budú obchody a služby, kancelárie budú na druhom až šiestom podlaží.

Posledným nadzemným objektom bude Ister Boutique & Rental, čo je názov pre štvorhviezdičkový garni hotel (teda niečo medzi klasickým hotelom a penziónom). Umiestnených by tu malo byť 66 apartmánov na piatich podlažiach, hoci dokumentácia aj vizualizácie obsahujú osempodlažnú budovu. Oficiálny web samostatne pomenúva aj dvojpodlažnú podzemnú garáž. Ister Terminus bude na dvoch podlažiach obsahovať 608 parkovacích miest.

Developer pripomína najbližšie míľniky pre projekt, podľa ktorých očakáva už v prvom kvartáli toho roka vydanie stavebného povolenia. Následne sa v druhom kvartáli začne príprava územia aj predpredaj bytov a apartmánov pre verejnosť. Stavba a dekontaminácia územia má začať v treťom štvrťroku. Dokončenie stavby sa očakáva v prvej polovici roka 2027. Podľa doteraz známych informácií predstavujú náklady na vznik Ister Tower 250 miliónov eur.

 

Zdroj: The Galata Group / Ister Tower

 

Vznik Ister Tower nebude jednoduchý – a to nielen preto, že developer ani investor nemajú na konte obdobne veľké a náročné projekty. Zámer bude umiestnený v lokalite, ktorá je poznačená obrovskou environmentálnou záťažou. Priamo na tomto mieste sa v minulosti nachádzala rafinéria Apollo, ktorá bola zbombardovaná v roku 1944. Až doteraz sa v pôde nachádzajú zvyšky ropných produktov, ktoré sa v rafinérii skladovali. Čistenie nebude lacné a trvať bude nejakú dobu.

Druhou otázkou je predaj a ceny bytov. Hoci sa v tomto roku už očakáva mierne oživenie trhu, developer vstupuje do územia s veľkou konkurenciou. Okrem susedného Portumu, ktorého developer ale otvorene tvrdí, že pripravuje niektoré z najluxusnejších bytov v Bratislave, je to najmä Downtown Yards od skúseného J&T Real Estate. Stovky bytov v mohutnom komplexe nemajú patriť len do najvyššej kategórie, takže sa budú orientovať na rovnakého klienta ako Ister Tower. Pri relatívne nízkych predajoch to prestavuje určité riziko.

V takom prípade nie je vylúčené, že bude stavebník Ister Tower nútený racionalizovať niektoré riešenia. Nateraz sa zdá, že chce dodať mimoriadne atraktívny komplex – otvorene hovorí aj o angažovaní sochára Jakuba Trajtera, ktorý patrí k renomovaným umelcom. Hoci s developerom Ister Tower aj Portumu ho spájajú rodinné väzby, vybaviť projekt jeho dielami nebude zadarmo.

Ambiciózny zámer má tak pred sebou ešte dlhú cestu, kým sa z príťažlivej vízie premení na realitu, spojenú s predanými bytmi a apartmánmi či naplnenými komerčnými priestormi pri dodržaní dobrej kvality architektúry. Ak by sa to ale predsa len podarilo, pre bratislavský downtown pôjde o dobrú správu – dotvorí sa mestská trieda v podobe Landererovej ulice, vyplnia sa dnes nevyužité pozemky, odstráni sa časť záťaže, pribudnú noví obyvatelia a možno aj ubytovacie možnosti a dobuduje sa vnútroblokový park, zvieraný s Portumom. Nové centrum mesta dostane ďalšiu vežu, ktorá síce iba ďalej prispeje k „Hradbe 100“, s ohľadom na pripravované dramaticky vyššie výškové budovy a mrakodrapy východnejšie to ale taká tragédia nebude.

V priebehu najbližšieho roka alebo dvoch by sa mala naštartovať výstavba viacerých projektov v novom centre mesta. Okrem vyššie zmieňovaného Portumu a Downtown Yards k nim patrí aj druhá etapa Zwirnu od YIT Slovakia, Ganz House od JTRE, nová centrála Penta Real Estate alebo veža Sky Park Tower od Alto Real Estate. Neskôr sa majú spustiť nové developmenty od Penty a Alta, ktorých podoba sa aktuálne súťaží. Prípravu svojho projektu rozbehol aj Immocap, ktorý okrem centrály ZSE postaví atraktívny bytový dom.

Downtown sa tak rýchlo mení na nielen najmodernejšiu štvrť v Bratislave, ale aj jednu z najunikátnejších lokalít svojho druhu v strednej Európe. Jej vznikom dostane slovenská metropola nové komerčné centrum, ktoré sa bude zásadným spôsobom podieľať na tvorbe jej obrazu – a to pozitívnym spôsobom.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.