Adrian Gubčo 09.08.2023 18:00

Totálna prestavba začína. Okolie Patrónky sa radikálne zmení, viaceré projekty hlásia pokrok

Patrónka je dnes vnímaná najmä ako rušný dopravný uzol, v dohľadnej dobe ale pôjde aj o jedno z miest s najintenzívnejšou výstavbou v meste. Hneď niekoľko projektov prinesie radikálnu transformáciu doterajšieho obrazu lokality. Vstup do obľúbenej rekreačnej lokality na Partizánskej lúke sa stane modernou súčasťou mesta.

Zdroj: SYNAPSIS Property Ventures, ESET

Patrónka bola v minulosti okrajom mesta, kde sa nachádzala redšia zástavba a niekoľko priemyselných podnikov. Po najznámejšom z nich – továrni na patróny – získala oblasť dokonca meno. Už v 19. storočí ale bola spojená aj s výletmi do doliny riečky Vydrica, kde vznikli populárne minerálne kúpele, reštaurácia, niekoľko rybníkov a prechádzkové trasy. Ľudí lákalo príjemné prírodné prostredie, ktoré si svoju obľúbenosť drží dodnes.

Odvtedy sa pozícia Patrónky v rámci mesta zásadne zmenila, rovnako ako funkčná náplň priľahlého okolia. Priemysel zanikol a nefunguje už ani bývalá Vojenská nemocnica. Výrobu nahradili kancelárie a inovácie, keď tu vznikla jedna z dôležitých koncentrácií pracovísk v nových administratívnych komplexoch a jadro vedeckých a výskumných aktivít na Slovensku v areáli Slovenskej akadémie vied.

Na tomto trende sa nemá do budúcna nič zmeniť, práve naopak. Kombinácia dobrej dopravnej polohy, dostupnosti atraktívneho prírodného prostredia či prítomnosti vedeckých inštitúcií robí z tohto miesta príťažlivé miesto pre súkromných investorov. V priebehu tohto desaťročia možno očakávať radikálnu prestavbu celého územia.

Začne sa búraním

Najznámejším pripravovaným projektom v území je budúca centrála spoločnosti ESET. Slovenská a zároveň globálna IT firma tu už niekoľko rokov pripravuje výstavbu svojho veľkorysého sídla, na ktorého podobe spolupracuje so svetoznámou architektonickou kanceláriou BIG – Bjarke Ingels Group. Komplex nahradí zmieňovanú nemocnicu.

Jej búranie by sa malo začať už v najbližších dňoch. Ako uvádza investor, areál si v týchto dňoch preberá dodávateľ búracích prác, ktorý vzišiel z výberového konania. Začiatok asanácie existujúcich objektov je naplánovaný v priebehu augusta. Búracie povolenie je platné už od marca tohto roka.

ESET varuje, že práce bude sprevádzať zvýšená hlučnosť a prašnosť, ako aj určité obmedzenia dopravy na priľahkých komunikáciách, spôsobené zvýšeným pohybom vozidiel. Ubezpečuje však, že dodávateľ búracích prác sa zaviazal, že pri ich realizácii bude dodržiavať všetky platné normy, zákony a VZN mesta Bratislava pre jednotlivé stavebné práce, s cieľom eliminovať ich negatívny dopad na okolie. Asanácia by mala byť ukončená do februára budúceho roka.

Príprava napreduje aj v prípade poľovania nového komplexu. Projekt už má stanovisko k investičnému zámeru od Hlavného mesta (na záväzné stanovisko ešte čaká) a pracuje na obdržaní ďalších povolení. Aktuálne prebieha posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Okrem toho nastavuje podobu budúcej prevádzky. „Popri povoľovacích procesoch pracujeme interne na príprave tzv. 3. fázy projektu, v rámci ktorej sa už podrobnejšie zaoberáme aj technickými a konštrukčnými alternatívami, stavebnými materiálmi či možnými riešeniami v oblasti využitia zelených energií,“ hovorí prevádzkový riaditeľ spoločnosti ESET Palo Luka. „Sme radi, že máme už kompletný tím pre všetky zásadné oblasti plánovacej fázy projektu, pričom sa nám podarilo získať veľmi skúsených a medzinárodne uznávaných partnerov.“

K tímu, ktorý pracuje na príprave projektu, patrí okrem koncepčných architektov z BIG aj lokálny partner Pantograph, krajinní architekti z ExA – Exterior Architecture a technickú stránku projektu budú zabezpečovať inžinieri a technickí experti zo spoločností ARUP a BURO HAPPOLD. Development management zabezpečuje firma Inflow.

ESET sľubuje, že z jeho centrály vznikne živé miesto, ktoré zmení túto časť mesta na epicentrum inovácií a kreativity v Bratislave. Okrem kancelárií bude súčasťou kampusu, tvoreného viacerými pavilónmi, aj vedecko-výskumné centrum, kultúrno-spoločenská sála, športové centrum, co-living, technické múzeum či cyklistický hub. Okrem toho tu majú atraktívne verejné priestory, prevádzky a služby, pričom podstatná časť z nich bude otvorená aj verejnosti.

Investor dodáva, že kampus bude dobre napojený na infraštruktúru pešej a cyklistickej dopravy či verejnú dopravu. Firma už rokuje s dotknutými stranami o využití železničnej dopravy.

Centrála ESETu by mala byť dokončená ideálne v prvej polovici roka 2027. Závisieť to však bude od rýchlosti povoľovacích konaní, ktoré môžu byť v prípade tak zložitej stavby pomerne komplikované – ak ich neurýchli nová stavebná legislatíva. Odhadované náklady predstavujú 150 miliónov eur.

 

Centrála ESETu naštartuje rozvoj v okolí. Zdroj: ESET

 

Inovácie prinášajú rozvoj

Vznik kampusu ESETu na seba viaže ďalší stavebný rozvoj, ktorý zmení lokalitu. Najzreteľnejším príkladom bude pravdepodobne prestavba dnes zanedbaného a z veľkej časti opusteného administratívno-skladového areálu na druhej strane Cesty na Červený most. Ako dnes oznámila spoločnosť SYNAPSIS property ventures, stavať tu plánuje projekt, nazvaný Hotel Campus.

Hotel Campus má priniesť „ubytovacie služby novej generácie“ v rámci mestského polyfunkčného komplexu. Developer popisuje, že pôjde o projekt so zreteľom na ekologickú udržateľnosť (má mať dokonca certifikát BREEAM), tvorbu inkluzívneho mestského prostredia a poskytovanú priestorovú a funkčnú rozmanitosť. Za týmito slovami sa skrýva vízia mestského bloku s parkovo riešeným vnútroblokom, ktorý nahradí súčasný brownfield. Zelených plôch by tu malo byť vyše trojnásobne viac.

Nový blok od renomovanej kancelárie Sadovsky & Architects, víťaza medzinárodnej vyzvanej architektonickej súťaže, prinesie ubytovanie v približne 290 ubytovacích jednotkách. Víziou Hotela Campus je spojenie ubytovania s prácou a s pobytom zákazníkov v komplexnej zóne s kancelárskymi a vedeckými centrami, ako aj zelenými rekreačnými lokalitami. Pôjde tak o hotelové ubytovanie dlhodobejšieho charakteru.

Investor je presvedčený, že daný koncept, bežný skôr v USA alebo významných svetových metropolách, má v tomto prípade nádej na úspech aj v Bratislave. „Pri príprave projektu sa robil detailný prieskum lokality Patrónka. V nej sa už dnes nachádza približne 193.000 m² plôch a z nich dnes až 74% tvoria plochy komerčného charakteru, hlavne kancelárie alebo obchodné priestory, v ktorých už dnes môže pracovať takmer 10.000 zamestnancov,“ vysvetľuje Michal Padych, Managing General Partner v SYNAPSIS property ventures. „Zároveň do lokality prichádza centrála spoločnosti ESET s ďalšími tisíckami pracovných miest,“ dodáva.

Projekt tak bude cieliť pravdepodobne na zahraničných zamestnancov firiem, predovšetkým ESETu, ktorí budú dlhší čas tráviť v Bratislave, no pritom si nechcú kupovať ani prenajímať byt. V Hoteli Campus nájdu štandard zariadeného obytného priestoru s dodatočnými hotelovými službami. Súčasťou projektu bude totiž aj niekoľko „flexibilných multifunkčných priestorov“, napríklad lobby, bistro s kaviarňou, fitness, spoločenské miestnosti s priestormi na prácu, stretávanie sa a oddych. Okrem toho sú plánované pobytové strešné terasy a zeleň vo vnútrobloku.

Časť z týchto priestorov – teda prevádzky, umiestnené na prízemí – bude prístupná verejnosti. Služby na ostatných podlažiach budú len pre zákazníkov hotela.

Súčasťou celkovej premeny areálu bude aj bývanie v niekoľkých klasických bytoch. „Polyfunkčný komplex Železná studienka je rozdelená medzi dvoch samostatných investorov. Spoločnosť PŽS A, s.r.o. je investorom Hotela Campus. Spoločnosť Projekt Železná studienka, s.r.o. je investorom bytového domu,“ približuje Padych. „Hotel Campus a bytový dom sú úplne a jednoznačne oddelené a nezávislé nielen na úrovni spoločností ale samozrejme aj na úrovni zámerov. Bytový dom spoločnosti Projekt Železná studienka, s.r.o. má približne 50 bytových jednotiek.“

Akcionársky by sa na projekte mala podieľať česká firma Upvest, ďalším spoluakcionárom je česká realitno-developerská spoločnosť Fidurock. SYNAPSIS property ventures je zodpovedná za vedenie a realizáciu projektu. Upvest vlastní akcie PŽS A Holding. Financovanie zabezpečuje Tatra banka. Rozpočet projektu sa odhaduje na viac ako 50 miliónov eur.

Termín realizácie zatiaľ developer nešpecifikoval. Zámer získal kladné stanovisko k investičnému zámeru od hlavného mesta Bratislavy, musí tak obdržať ešte kladné záväzné stanovisko. Potom ho čaká ešte územné a stavebné konanie. Hotel Campus pravdepodobne nebude dokončený skôr ako v roku 2027.  

V kontexte Bratislavy pomerne unikátny projekt priamo súvisí s prítomnosťou globálnej firmy v jeho susedstve. Dopad obdobných investícií tak je všestranný. Nepôsobia pozitívne len na dane, rozvoj inovácií či lákanie talentu, ale aj na stavebný rozvoj. Ten je spojený aj s budovaním dosiaľ netradičných konceptov, ktoré však môžu vhodne dotvoriť prostredie mesta.

 

Staršia podoba Hotelu Campus. Nachádzať sa bude priamo naproti vstupu do ESETu. Zdroj: Upvest

 

Z okraja k prestížnej štvrti

Do konca tohto desaťročia tak možno očakávať, že Patrónka bude oproti súčasnosti radikálne odlišná. Vznik ESETu alebo Hotelu Campus sú totiž len dva z väčšieho počtu zámerov, ktoré sa v lokalite plánujú. Nové projekty prinesú do územia bývanie, nové kancelárie, občiansku vybavenosť aj vedecko-výskumné kapacity a priestory.

Zdá sa, že pomerne blízko k výstavbe je relatívne malá, no atraktívna butiková kancelárska budova pri Ceste na Červený most. Komplex s tromi nadzemnými podlažiami a tvorený dvomi hlavnými hmotami, spojenými centrálnym átriom, nadviaže na už existujúcu budovu Red Bridge. Pod oboma sa podpísal architekt Tomáš Čechvala. Novostavba nahradí starú otrasnú stavbu, ktorá bola nedávno zrovnaná so zemou.

Z rezidenčných projektov možno spomenúť polyfunkčný súbor Pri Studničke, ktorý vyplní priestor medzi Hotelom Campus a Vydricou. Aj v tomto prípade sa developer Studnička Development spojil so skúsenou kanceláriou GutGut a neskôr Pantograph a navrhol obytný súbor s 88 jednotkami a niekoľkými komerčnými priestormi na prízemí. Smerom k potoku vznikne príjemná zelená lúčka s mólom. Výstavba ešte nezačala.

Významným lokálnym hráčom je Slovenská akadémia vied, ktorá je najvýznamnejším vedeckým ústavom v krajine. Tento rok oslavuje 70 rokov a potvrdzuje veľké plány na rozvoj. Jeho súčasťou by mala byť veľká modernizácia areálu a jeho otvorenie verejnosti, čím chce zvýšiť jej záujem o vedu, vzdelávanie a prilákať talentovaných pracovníkov a výskumníkov.

SAV sa rozhodlo získať víziu pre svoj areál prostredníctvom veľkej súťaže návrhov, jednej z najväčších svojho druhu v dejinách nezávislého Slovenska. Zverejnenie výsledkov sa predpokladá na prelome novembra a decembra tohto roka. V tomto momente tak nemožno povedať, ako presne bude SAV vyzerať. Je však zrejmé, že chce byť významným hráčom v rámci spoločenskej a vedeckej diskusie na Slovensku aj v zahraničí, čo má jeho areál v budúcnosti reflektovať.

Napokon, z verejných investícií ešte možno spomenúť aktivity Bratislavského samosprávneho kraja, ktorý plánuje zrevitalizovať samotný areál Patrónky – teda bývalej továrne na patróny. Dnes už nie je zachovaný celý, napriek tomu niekoľko budov prežilo. Súčasťou areálu majú byť objekty pre vzdelávanie, kultúru, šport, ale aj pamätník, reflektujúci tragickú históriu územia, odkiaľ boli vyvážaní bratislavskí Židia. Projekt ešte presné termíny nemá, pomaličky sa ale hýbe.

Postupne sa tak kedysi okrajová časť mesta mení na miesto, ktoré predstavuje unikátne spojenie viacerých funkcií na relatívne malom priestore. Je celkom možné, že tu v dohľadnej budúcnosti vznikne jedno z najvýznamnejších miest pre inovačné aktivity na Slovensku a teda aj budúce ťažisko slovenskej ekonomiky. Z priľahlého okolia sa tak stane jedna z najprestížnejších častí hlavného mesta.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.