Adrian Gubčo 26.05.2020 12:30

Projekt Duby narazil na nesúhlas, výstavba v oblasti je však otázkou času

Pred vyše rokom bol predstavený zámer Duby, jeden z prvých projektov, ktorý mal naštartovať transformáciu nezastavaného priestoru medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou. Plán sa stretol s odporom Karlovej Vsi aj časti obyvateľov, ku ktorým sa pridalo aj Ministerstvo životného prostredia. Každopádne, priestor bude skôr či neskôr urbanizovaný, prvé projekty sa už pripravujú.

Zdroj: RED / EIA

Priestor medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou disponuje dobrým dopravným napojením – nachádza sa tu zmodernizovaná Karlovesko-dúbravská radiála a neďaleko je aj Harmincova s prístupom na diaľnicu, ktorá sa bude čoskoro rozširovať – prítomnosťou zelene a veľkými nezastavanými pozemkami. V princípe ide o ideálne miesto pre development, ktoré je oveľa výhodnejšie ako výstavba na nezastavaných poliach na okraji intravilánu mesta.

Na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) bol predložený prvý výraznejší zámer – polyfunkčný projekt Duby (alebo KRD Area Project) tvorený dvojicou objektov so 16 a 18 nadzemnými podlažiami, prepojenými platformou s jedným nadzemným a dvomi podzemnými podlažiami. K dominantnej rezidenčnej funkcii – naplánovaných je 340 bytov a apartmánov - sa pridáva aj administratívna a komerčná s väčšími plochami retailu, keďže súčasťou projektu má byť nákupná galéria. Retail má byť na ploche 4,3-tisíc metrov štvorcových, kancelárie 3,5-tisíc. Parkovanie v počte 1.056 miest má byť umiestnené štyroch podzemných podlažiach. 

Developer RED_DUBY plánoval do projektu vložiť 50 miliónov eur, hoci ešte nemá žiadne zrealizované projekty daného rozsahu. V tomto prípade nemal dokonca ani scelené pozemky, keďže v lokalite je dnes záhradná oblasť s individuálnymi záhradkami.

Projekt navyše nespĺňa ďalší predpoklad pre to, aby bol povolený – musí byť v súlade nielen s Územným plánom, ale aj dosiaľ neexistujúcim Územným plánom zóny (ÚPZ), ktorý musí vypracovať miestna samospráva. Investor sa zaštítil Urbanistickou štúdiou, vypracovanou architektom Ľubomírom Závodným na základe v roku 2009 spracovanej štúdie od spoločnosti AŽ Projekt. Urbanistická štúdia je podkladom pre vypracovanie ÚPZ.

Z viacerých dôvodov preto Ministerstvo životného prostredia nesúhlasí s realizáciou navrhovanej činnosti a hodnotí ju ako nekoncepčnú. Developer tak bude musieť výrazne prepracovať celý zámer, ak nechce byť závislý od toho, ako sa k spracovaniu ÚPZ postaví miestna samospráva.

 

Projekt bol odmietnutý pre svoju výšku a nekoncepčnosť. Zdroj: RED / EIA

 

Postoj Karlovej Vsi i Dúbravky bude v tomto smere zaujímavý. Najmä Karlova Ves si vybudovala povesť samosprávy, ktorá sa k developmentu stavia rezervovane. Mestská časť v uplynulom období nevybrala z tzv. Poplatku za rozvoj žiadne financie, a to z jednoduchého dôvodu – žiaden výraznejší projekt nepovolila. V Dúbravke prebieha výstavba v niektorých lokalitách, no pár inak potenciálne prospešných zámerov už bolo odmietnutých (napríklad mestský nájomný dom Pri Kríži).

Voči projektu na Krčacoch mestské časti, ale aj aktivisti či časť dotknutých vlastníkov pozemkov zaslali veľký počet pripomienok. Okrem absencie ÚPZ kritizovali výšku objektov (priemerná výška by mala byť okolo 8 podlaží), objem zástavby, hustotu zástavby, objem zelene, zásahy do terénu, absenciu vytvorenia migračných koridorov pre zver a i. Najmä vo smere k absencii územnoplánovacích podkladov a výške bolo výhradám vyhovené, u ostatných pripomienok len čiastočne.

Objektívne, projekt Duby má problémy, ktoré neumožňovali jeho ďalšie pokračovanie. Nejde len o jeho vzhľad, ale aj o formálne predpoklady, ktoré však musia byť zvládnuté, ak sa tu má v budúcnosti realizovať radikálnejšia transformácia územia. Netreba zabúdať, že Územný plán (a poťažmo Územný plán zóny) je vyjadrením verejného záujmu v mestskom priestore, preto je prestavba lokality a vznik viacpodlažného bývania a občianskej vybavenosti, ako aj malopodlažného bývania, žiadúca – o to viac, ak má Bratislava vážny problém s dostupnosťou bývania.

Mestské časti by sa tak mali seriózne zaoberať prepracovaním „Urbanistickej štúdie lokality Krčace Dúbravka“ a jej preklenutím do príslušného ÚPZ. V rámci tohto procesu vedia veľmi exaktne nastaviť podmienky rozvoja územia tak, aby nemuseli byť pochybnosti o výške či hustote zástavby.

Investori na to zareagujú prípravou na mieru prispôsobených projektov, pri ktorých nebudú musieť existovať zásadnejšie pochybnosti o ich vhodnosti. Výhodné to bude pre obe strany, jednak pre samosprávu, ktorá bude schopná garantovať dodržanie verejného záujmu, ako aj pre developerov, ktorí budú môcť rátať s hladším schvaľovaním a existenciou jasných podmienok, umožňujúcich optimalizovať jednotlivé zámery.

Stav, kedy samospráva odsúva spracovanie a prijatie dôležitých územnoplánovacích podkladov, v skutočností škodí všetkým. Týka sa to však nielen Karlovej Vsi či Dúbravky, ale aj Bratislavy a ostatných mestských častí, kde výrazne viaznu prípravy dokumentácií.

 

Urbanistická štúdia, upravená developerom. Karlova Ves by mala teraz pripraviť aj na jej základe nový Územný plán zóny. Zdroj: RED / EIA

 

Ak sa situácia na Krčacoch zmení, investori nepochybne odpovedia novými projektami, ktoré prispejú k prepojeniu odtrhnutých mestských častí a k dotvoreniu územia, ktoré môže stavať na prítomnosti zelene a rekreačných aktivít v blízkych športových areáloch. Prvý reálnejší projekt je už v príprave.

Je ním zámer od developera Penta Real Estate, ktorá zakúpila časť pozemkov v oblasti bližšie k Dúbravke a plánuje ich premenu. Už dávnejšie avizovala vyhlásenie architektonickej súťaže, ktorá je v tejto chvíli v príprave. „Architektonická súťaž ešte vyhlásená nebola. Momentálne sme stále v prípravnej fáze a dolaďujeme všetky potrebné záležitosti,“ spresňuje Lenka Vargová, PR Specialist Penta Real Estate. Predpokladá sa, že tu vznikne predovšetkým rezidenčná zástavba, očakávam vznik viac rozvoľnenej štruktúry.

Penta Real Estate vo všeobecnosti dbá na architektonickú úroveň svojich projektov, preto by možno bolo prospešné, keby mala k dispozícii komplexnejšie územie. Ďalšie nákupy pozemkov však aktuálne neplánuje. „Momentálne ďalšie akvizície pozemkov v tejto lokalite nie sú na programe dňa,“ potvrdzuje L. Vargová, no dodáva, že to spoločnosť nezamieta. „Do budúcna však nevylučujeme, že pozemky v Dúbravke nerozšírime.“

Tento developer je narozdiel od RED_DUBY dostatočne skúsený, schopný aj majetný na to, aby svoje zámery naozaj rozostaval. Preto je zrejmé, že stavať v území sa bude. Absencia ÚPZ totiž neznamená, že je tu prítomná aj stavebná uzávera. Penta jednoducho projekt presne zosúladí s existujúcim Územným plánom a nebude dôvod, aby jej zámer nebol povolený.

To ešte viac zdôrazňuje akútnosť potreby vypracovania podrobnejšej regulácie. Medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou môže vzniknúť vzorová štvrť a atraktívne miesto pre život, pozitívne ovplyvňujúce susedné mestské časti. Je teraz na nich, či majú na vyššej kvalite života občanov – dnešných aj budúcich - skutočný záujem.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.