Adrian Gubčo 15.01.2019 08:45

Development v zóne Krčace sa spúšťa

V nedávnom článku som písal o potrebe spustenia developmentu v dosiaľ prázdnych a nevyužitých územiach v rámci intravilánu mesta. Jedným z týchto území sú aj Krčace na pomedzí Karlovej Vsi a Dúbravky, kde je už dlhšie v príprave development nazvaný KRD. Nedávno bol na posudzovanie predložený konkrétny návrh jeho prvej časti, nazvanej Duby.

Zdroj: RED / EIA

Samotnú zónu, kde sa dnes nachádza len neudržiavaná zeleň s občasnými záhradkami, čaká premena na polyfunkčnú mestskú štvrť. Svahovité podmienky predurčujú typ zástavby, kde sa v nižších častiach, orientovaných voči električkovej trati, ráta s výstavbou aj väčších hmôt, kým do svahu by sa mali domy zmenšovať a ich štruktúra rozvoľňovať.

Autormi urbanistickej štúdie územia sú architekti z kancelárie Ľubomíra Závodného, ktorí však reagujú na staršiu štúdiu od AŽ Projekt. Tá rátala s menej intenzívnou zástavbou, v ktorej boli do väčšej miery zastúpené rodinné domy. Každopádne však ide o jednoznačne mestskú štruktúru, vhodnú do daného územia.

Duby tvoria centrálnu časť celej zóny a dominovať budú hmotou aj architektúrou. Navrhovaný projekt je tvorený dvojicou objektov so 16 a 18 nadzemnými podlažiami, prepojenými platformou s jedným nadzemným a dvomi podzemnými podlažiami, čo bolo možné dosiahnuť vďaka osadeniu komplexu do svahu. Okrem toho vzniknú ďalšie štyri podzemné podlažia parkovania.

 

Veže budú založené na pódiu s nákupným centrom. Zdroj: RED / EIA

 

Pôjde o polyfunkčný súbor, kde sa k dominantnej rezidenčnej funkcii pridáva aj administratívna a komerčná s väčšími plochami retailu, keďže súčasťou projektu bude nákupná galéria. Tá bude lokalizovaná v spojovacom trakte, čistá prenajímateľná plocha dosiahne vyše 4,3-tisíc metrov štvorcových, čo je dostatok priestoru pre lokálne nákupné centrum.

Na druhom až štvrtom nadzemnom podlaží budú zmieňované kancelárie s celkovou výmerou 3,5-tisíc metrov štvorcových. Pôjde skôr o menšie jednotky „butikového“ typu.

Bytov tu bude 332, k čomu sa pridáva ďalších 8 apartmánov. Prekvapivo, dominujú jednoizbové, ktorých bude až 160, 80 bude dvojizbových, 48 trojizbových a 44 štvorizbových, hoci to sa môže ešte s ohľadom na trhové podmienky zmeniť. Nadštandardné byty sa majú nachádzať na najvyšších dvoch podlažiach vyššej z veží. Nateraz je ešte predčasné špekulovať o dátume spustenia predaja.

Zaujímavosťou tohto projektu je záujem investora o energetickú certifikáciu súboru na úrovni BREEAM Outstanding, čo je najvyššia kategória, podľa dokumentácie splnil podmienky pre predcertifikáciu. Certifikovanie obytných budov je nezvyčajné, nehovoriac o tak vysokej úrovni certifikácie. Developer by rád získal aj certifikáty Well a Multicomfort od predpokladaného zhotoviteľa Saint-Gobain.

K takýmto certifikáciám zvyčajne patrí, okrem vysokých nárokov na úsporu energie, aj zavádzanie procyklistických a zelených opatrení. V tomto smere dokumentácia deklaruje vytvorenie dostatku priestoru pre prístup aj odkladanie bicyklov. Na druhej strane, vznikne tu aj nemálo parkovacích miest, až 1056.  

 

Projekt bude napojený na električkovú trať, vzniknúť má aj cyklistické prepojenie. Zdroj: RED / EIA

 

Developerom projektu je spoločnosť Red – Real Estate Development prostredníctvom firmy Red Duby, s.r.o., ktorý za sebou zatiaľ nemá väčšie zrealizované projekty. Duby budú teda viacmenej prvotinou a veľkou úlohou, čo sa týka rozsahu i nákladov, ktoré sa odhadujú na 50 miliónov eur. 

Developer sa úspech snaží zabezpečiť, okrem iného, aj angažovaním skúsenej architektonickej kancelárie Ľubomíra Závodného. Ten využil nie úplne nový koncept dvojice veží založenej na obchodnej podnoži, vo vonkajšom výraze zas stavil na čoraz populárnejšie využitie tieniacich drevených lamiel. Tie v kombinácii s krémovou farbou fasád a vertikálnou zeleňou vytvoria celkom príjemný kontrast asociujúci krajinnú zeleň.

Podľa dokumentácie by sa realizácia prjektu mala spustiť už začiatkom tohto roka, čo je samozrejme nereálne – developer ešte ani nemá celkom scelené pozemky v oblasti. Predvídať preto skutočné termíny je náročné, každopádne však možno predpokladať, že projekt bude dokončený ešte v prvej polovici 20-tych rokov tohto storočia.

 

Predpokladané hmoty v zóne. Zdroj: RED / EIA

 

Duby budú len prvým zásahom v lokalite, po ktorom budú nasledovať ďalšie. Na prvý pohľad možno konštatovať, že úvod do transformácie územia je nastavený relatívne dobre, kým ďalší rozvoj bude pravdepodobne determinovaný Územným plánom zóny, založenom na urbanistickej štúdii.

Hoci možno diskutovať o výhodách či nevýhodách jednotlivých urbanistických návrhov, treba otvorene povedať, že development v tejto časti mesta je vyslovene žiadúci.

Oblasť je dobre obslúžená verejnou dopravou, priamo pred objektom sa nachádza električková trať, ktorá bude navyše čoskoro zmodernizovaná, dobré spojenie do centra je aj vďaka rýchlemu prístupu na obchvat. Územie je dnes využité málo, aj keď sa nachádza priamo medzi dvomi ľudnatými mestskými časťami. A nakoniec, v okolí je aj pomerne dosť vybavenosti, ktorá bude postupným develpmentom určite doplnená.

Tak Duby, ako aj celý zámer KRD, dobre nadväzujú na moje tvrdenie, že Bratislava má rásť smerom dovnútra. Podobné plochy doslova ležiace ladom jednoducho musia v meste budúcnosti, ktorým metropola Slovenska chce byť, zaniknúť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.