Adrian Gubčo 11.09.2025 17:07
Prvý míľnik prekonaný. JTRE je bližšie k výstavbe veží na Bajkalskej, čakať musí na mesto
ČLÁNOK BOL DOPLNENÝ Developer JTRE sa výrazne podieľa na formovaní panorámy Bratislavy. Najznámejšie projekty zrealizoval alebo realizuje v novom centre mesta, kde vybudoval niektoré z najvyšších budov v meste i krajine. Záujmy však má aj v iných lokalitách. Patria k nim aj perspektívne Mlynské Nivy, kde chce vybudovať rozsiahly polyfunkčný súbor District 15.
Zdroj: JTRE
Podstatná časť stavebného rozvoja Bratislavy sa dnes sústredí na bývalé priemyselné zóny východne od Karadžičovej a severne od areálu bratislavského prístavu (ktorý kedysi siahal až k dnešnému Slovenskému národnému múzeu). V 90-tych rokoch minulého storočia bola výroba utlmená a z rozsiahlych plôch s výbornou dostupnosťou do centra metropoly sa razom stala mimoriadne lákavá lokalita pre výstavbu.
Nové projekty mali spočiatku charakter kancelárskych komplexov a bizniscentier. Neskôr však začalo pribúdať aj bývanie a služby. V súčasnosti, v duchu myšlienok o mestách krátkych vzdialeností, sa preferuje práve výstavba zmiešaných štruktúr a štvrtí, kde majú obyvatelia zabezpečené v pešom dosahu všetky potreby. Hoci v srdci premeny – v bratislavskom downtowne medzi Karadžičovou a Plátenníckou – sa túto víziu nepodarilo celkom naplniť, na Mlynských Nivách by to mohol byť odlišný prípad.
Hoci sa tu stavia už od konca minulého storočia, vzhľadom na rozsah územia ešte zostáva obrovský priestor pre ďalší rozvoj. Komplikáciou však zostáva Územný plán Hlavného mesta, ktorý tu neumožňuje taký objem bývania. Potenciálnych investorov to odrádzalo od intenzívnejšej stavebnej aktivity.
Pred niekoľkými rokmi však mesto oznámilo, že chce získať väčší objem nájomných bytov. Vymyslelo pritom mechanizmus tzv. nadhodnoty, teda odovzdania časti profitu, ktorý developerom vzniká vďaka možnosti zrealizovať väčší objem bývania v dôsledku zmeny regulácie. V praxi tak ide o spoplatňovanie zmien územného plánu, pričom tieto zisky chcelo mesto využiť práve na rozširovanie vlastného bytového fondu.
Napriek určitej spornosti sa mechanizmus stretol s kladným prijatím u developerov, ktorí sa prihlásili s množstvom zámerov a štúdií. Najviac a najväčšmi boli koncentrovaní práve v lokalite Mlynských Nív, čo mesto podnietilo k vytvoreniu ucelenej vízie budúcnosti zóny. Vypracovalo preto v spolupráci s Metropolitným inštitútom Bratislavy aj developermi tzv. Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy (MUŠ-ka), ktorá má určiť pravidlá budúceho rozvoja.
Perspektíva zmeny regulácie pritiahla množstvo investorov vrátane JTRE. Silná spoločnosť využila príležitosť v podobe dražby na exponovaný pozemok na nároží Mlynských nív a Bajkalskej. Predávajúcim bola Arca Capital, ktorá tu pôvodne chcela postaviť mrakodrap. Problémy firmy ju však donútili k predaju pozemkov, aby bola schopná vyplatiť veriteľov.
Nový majiteľ ohlásil, že tu plánuje vybudovať kompaktnú zástavbu v intenciách MUŠ-ky. JTRE sa vzdalo vízie mrakodrapu a naznačilo, že tu chce vybudovať blokovú zástavbu s výškovým akcentom. Mesto však developera oslovilo za účelom presunu časti pozemku do vlastníctva samosprávy s tým, že tu vybuduje základnú školu s areálom. Zvyšok plochy môže JTRE zurbanizovať.
Koordinačná situácia. Škola bude vľavo od nových veží. Zdroj: JTRE / EIA
Podoba veľkej časti zámeru je už dnes známa. Na plochách medzi budúcou školou a Bajkalskou ulicou má vzniknúť projekt, nazvaný District 15. Tento názov odkazuje na ideu 15-minútovej štvrte. Má ísť o trojicu výškových budov, ktoré budú lemovať Bajkalskú a zároveň vytvoria aj avizovaný akcent pri vstupe do západnej časti štvrte Mlynské Nivy.
Zámer sa objavil v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) na začiatku júna. Ako vyplývalo z dokumentácie, rozdelený bude na tri stavby, označené ako Stavba 01-03.
Stavba 01 bude tvorená 18-podlažným rezidenčným vežiakom s hlavným vstupom orientovaným na východ, smerom k nástupnému námestiu pri Mlynských nivách. Na prvom podlaží budú obchodné prevádzky, zvyšok podlaží bude určené pre bývanie. Na typickom podlaží by malo byť 10 bytov, na najvyššom však budú nadštandardné rezidencie s väčšími terasami, keďže pôjde o ustúpené podlažie.
Stavba 02 v severnej časti pozemku má ponúknuť „cenovo dostupné krátkodobé ubytovanie“, keďže podľa dokumentácie pôjde o ubytovací objekt. Bude mať 15 podlaží, forma ubytovacích jednotiek bude smerovaná na minimálnu výmeru s cieľom trávenia času v spoločných priestoroch. V dvojpodlažnom parteri budú služby, potraviny a coworkingové priestory a na druhom podlaží privátnejšie funkcie ako spoločná kuchynka, herňa, multifunkčné priestory, študovňa a fitness zóna.
Stavba 03 bude najvyššou budovou s 26 nadzemnými podlažiami a výškou po atiku 90 metrov. Parter bude otvorený smerom k Bajkalskej a vyznačovať sa bude charakteristickým podlubím. Budova zároveň uzavrie nástupné námestie. Funkčne pôjde o kombináciu vybavenosti v parteri s ubytovaním. Súčasťou budovy tak bude reštaurácia pre 225 stravníkov a kongresové priestory pre 335 osôb. Na typickom podlaží sa bude nachádzať 17 jednoizbových a 3 dvojizbové apartmán.
V konečnom dôsledku sa v rámci projektu predpokladá vznik 167 bytov v Stavbe 01, z toho 16 jednoizbových, 80 dvojizbových, 54 trojizbových a 17 štvorizbových. V Stavbe 02 bude 322 izieb, z toho 308 bude jednoposteľových a 14 dvojposteľových. V Stavbe 03 bude 473 izieb, z toho 423 jednoposteľových a 50 dvojposteľových. Celkový počet parkovacích miest bude 608, z toho 522 bude v trojpodlažnej podzemnej garáži a až 86 na teréne, najmä zo západnej strany.
Ide tak o skutočne veľký a výrazný projekt, ktorý výrazne ovplyvní tvár tejto časti Mlynských nív. Ide pritom iba o jeho prvú časť, keďže sa tu neskôr vybuduje ešte zmieňovaná škola, ako aj menšie kancelárske objekty severne od školy. Aj s ohľadom na počet parkovacích miest (viac ako 499) by sa teda dalo predpokladať kompletné posudzovanie EIA.
To sa však nestalo. Namiesto toho bolo vydané stanovisko, podľa ktorého sa zámer nebude posudzovať, prechádza tak len „malou EIA“. Investor musí splniť určité požiadavky zo strany Ministerstva životného prostredia, ktoré znížia dopad zámeru na životné prostredie. Stanovisko ešte nie je právoplatné, takže sa proti nemu dá odvolať, napriek tomu ide o skutočne expresný proces.*
Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy
Developerovi to však pomôže len do istej miery. District 15 v navrhnutej podobe nie je v súlade s aktuálne platným Územným plánom, ak by však chcel zvýšiť objem bývania, tak to neplatí**. Potrebné je zanesenie MUŠky do plánu a zmena regulácie. Hlavné mesto tvrdí, že príslušné zmeny a doplnky (pod číslom 11) sa budú prerokovávať ešte v priebehu tohto roka. Zatiaľ to však nemožno potvrdiť.
Kým nebude zmenená regulácia, mesto nemôže vydať kladné záväzné stanovisko pre projekt s väčším objemom bývania. District 15 v takom prípade nemôže získať ani rozhodnutie o stavebnom zámere. Hoci existuje relatívne dobrý predpoklad, že úprava regulácie nastane naozaj v priebehu najbližších mesiacov, stále to vytvára určité riziko pre ďalšie pokračovanie povoľovania. Developer dnes predpokladá, že by mohol projekt rozostavať na jar 2027. Veže bude stavať naraz, dokončené by mali byť na jeseň 2029.
Keďže je JTRE mimoriadne silný developer, tento projekt sa takmer určite stane realitou. Popri Bajkalskej vznikne trojica veží od kancelárie GFI, ktoré sa majú vyznačovať vysokou mierou udržateľnosti – stavebník hovorí o novej oddelenej cyklotrase z južnej aj východnej strany projektu, prítomnosti tepelných čerpadiel a fotovoltiky, množstve zelene vrátane striech či podpore elektromobility. Projekt má navyše osloviť mierne odlišné cieľové skupiny vrátane mladých ľudí či študentov.
Môže tak vcelku dobre doplniť formujúcu sa lokalitu. Mlynské Nivy budú v budúcnosti očividne tvorené vyššou zástavbou v priamom dotyku s postupne rozvíjaným bulvárom a blokmi vnútri územia. Väčšia časť bytov asi bude orientovaná na strednú, resp. vyššiu strednú triedu, bude tu ale aj niekoľko nájomných bytov a – ak sa splnia plány JTRE – aj ubytovacie kapacity pre mladých vo forme cohousingu.
To vytvára predpoklady pre vyššiu sociálnu diverzitu, vyššiu aktivitu a príchod nového typu zariadení či podnikov. Mlynské Nivy môžu byť príkladným územím, upevňujúcim obraz Bratislavy ako vyspelého a do budúcnosti orientovaného mesta. Kým sa tak ale ešte stane, vyžiada si to množstvo investícií zo strany privátneho aj verejného sektora.
*Developer dodáva, že zámer podľa limitov nepodlieha kompletnému posudzovaniu EIA. Záverečné stanovisko bolo taktiež vydané po viac ako 90 dňoch, čo je limit požadovaný zákonom.
**JTRE taktiež tvrdí, že projekt je podľa predbežných posúdení v súlade s ÚPN a môže získať kladné posúdenie o stavebnom zámere.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
