Adrian Gubčo 04.06.2025 14:31
Nové veže pre rastúcu štvrť. JTRE bude stavať pri Bajkalskej, nahradí priestor po plánovanom mrakodrape
Mlynské nivy sú v súčasnosti jednou z najintenzívnejšie sa meniacich častí Bratislavy. Priaznivá poloha v blízkosti centra, predpoklad rozvoja električkovej dopravy aj zámer mesta zmeniť Územný plán sú vynikajúcimi predpokladmi pre výstavbu rozsiahlejších projektov, za ktorými stoja najvýznamnejší developeri. Pridať sa k ním chce aj JTRE, ktoré predstavilo detaily nového komplexu pri Bajkalskej.
Zdroj: JTRE / EIA, Bratislava - Hlavné mesto SR
Definitívna bodka za mrakodrapom
Mlynské Nivy sú rozsiahla transformačná zóna, tiahnuca sa od Košickej po Hraničnú, resp. od Prievozskej po Prístavnú. Išlo o niekdajšie priemyselné a skladové zázemie Bratislavy v tesnej väzbe na prístav, v súčasnosti ale tieto funkcie ustupujú. Nahrádza ich bývanie, kancelárie a občianska vybavenosť. Územie pretína Bajkalská ulica, ktorá zónu rozdeľuje na západnú a východnú časť.
Práve okolie Bajkalskej, širokej dopravnej osi s celomestským významom, je považované za ideálne pre umiestňovanie vyšších budov. Preto sa tu už dlhodobo pripravujú veľkorysejšie zámery. Jedným z investorov, ktorí chceli na tomto mieste umiestniť významnú dominantu, bola aj finančná skupina Arca Capital. Na severnom nároží Mlynských nív a Bajkalskej mala vzniknúť veža nazývaná Origami Tower (príp. Arca Tower), ktorá by bola vysoká 162 metrov – išlo by tak o plnohodnotný mrakodrap.
Ambiciózne plány však prekazili vážne problémy skupiny a jej developerskej dcéry, ktorú súd poslal do konkurzu. Firma tak musela pristúpiť k predaju pozemkov, aby vyplatila veriteľov. Na predmetný priestor bola vyhlásená dražba, v ktorej sa napokon presadil developer JTRE. Jedna z najsilnejších firiem v tomto biznise získala celý nezastavaný priestor medzi centrálou spoločnosti Strabag a Bajkalskou.
JTRE sa netajilo veľkými plánmi. „Ide o veľmi perspektívne rozvojové územie v transformujúcej sa časti Nív, ktoré je podľa územného plánu určené na polyfunkčnú mestskú zástavbu,“ vyjadril sa v tom čase Daniel Suchý, bývalý hovorca J&T Real Estate. „Chceme prispieť k vytvoreniu kompaktnej mestskej štvrte s komplexnou vybavenosťou a posilnením funkcie bývania v intenciách Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy, do procesu tvorby ktorej sme sa zapojili.“
Zmieňovaná štúdia, skrátene MUŠ Mlynské Nivy (alebo MUŠ-ka), naznačila víziu premeny lokality na kompaktnú lokalitu s preferovanou blokovou zástavbou, ktorej centrálnou osou bude ulica Mlynské nivy s električkovou traťou. Hoci preferovaná mierka domov by mala byť na úrovni siedmich či ôsmich podlaží, v určitých polohách sú podporované aj lokálne akcenty či dominanty.
Patrí k nim aj zmieňovaný roh Mlynských nív a Bajkalskej. JTRE hneď oznámilo, že nad mrakodrapom neuvažuje. „Nepočítame s realizáciou pôvodne navrhovaného zámeru výškovej budovy, ale s typickou mestskou blokovou zástavbou s možným výškovým akcentom a so zeleným parkom v centrálnej časti územia,“ naznačoval pôvodne Suchý. Napokon sa však aj tieto plány zmenili.
Z rokovaní s mestom totiž vyplynulo, že podstatná časť pozemku napokon prejde do vlastníctva Magistrátu. Developer s mestom sa rozhodli pre danú alternatívu na základe možností, ktoré vyplynuli zo zmeny metodiky pri zmenách Územného plánu. Kým pôvodne malo byť protihodnotou pre mesto pri zmene regulácie odovzdanie časti bytov ako nájomných, po novom mohla mať kontribúcia formu finančného i nefinančného plnenia – napríklad v podobe odovzdania pozemku.
To sa stalo aj v tomto prípade. JTRE odovzdá plochu o výmere 5,6-tisíc metrov štvorcových bližšie k Strabagu, kde mesto vybuduje školu s kapacitou 500 žiakov a 40 zamestnancov. Súčasťou školského areálu by malo byť aj ihrisko či potrebná zeleň. Zvyšok územia bude môcť urbanizovať. Podoba projektu bude zodpovedať zmenenej situácii.
Pôvodne uvažovaný mrakodrap Origami (Arca) Tower. Zdroj: Siebert + Talaš
Trojica veží a orientácia na mladých
Dnes je už známe, ako bude vyzerať kľúčová časť developmentu popri Bajkalskej. Na posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) sa totiž objavil zámer Polyfunkčný súbor Bajkalská, ktorý prináša víziu výstavby trojice výškových budov. Označené sú ako Stavba 01-03 a spoločne majú vyplniť priestor tak, aby medzi nimi ostali plochy pre parkové úpravy.
Ako vyplýva z dokumentácie, Stavba 01 bude tvorená 18-podlažným rezidenčným vežiakom s hlavným vstupom orientovaným na východ, smerom k nástupnému námestiu pri Mlynských nivách. Na prvom podlaží budú obchodné prevádzky, zvyšok podlaží bude určené pre bývanie. Na typickom podlaží by malo byť 10 bytov, na najvyššom však budú nadštandardné rezidencie s väčšími terasami, keďže pôjde o ustúpené podlažie.
Stavba 02 v severnej časti pozemku má ponúknuť „cenovo dostupné krátkodobé ubytovanie“, keďže podľa dokumentácie pôjde o ubytovací objekt. Bude mať 15 podlaží a poskytovať priestory najmä pre mladšiu generáciu. Forma ubytovacích jednotiek je smerovaná na minimálnu výmeru s cieľom trávenia času v spoločných priestoroch. V dvojpodlažnom parteri budú služby, potraviny a coworkingové priestory a na druhom podlaží privátnejšie funkcie ako spoločná kuchynka, herňa, multifunkčné priestory, študovňa a fitness zóna.
Napokon Stavba 03 bude najvyššou budovou s 26 nadzemnými podlažiami a výškou po atiku 90 metrov. Parter bude otvorený smerom k Bajkalskej a vyznačovať sa bude charakteristickým podlubím. Budova zároveň uzavrie nástupné námestie. Funkčne pôjde o kombináciu vybavenosti v parteri s ubytovaním.
Investor však zdôrazňuje, že tento objekt prinesie vyšší štandard ubytovacích jednotiek s väčšou priestorovou variabilitou oproti Stavbe 02. Súčasťou budovy tak bude reštaurácia pre 225 stravníkov a kongresové priestory pre 335 osôb. Na typickom podlaží sa bude nachádzať 17 jednoizbových a 3 dvojizbové apartmány, pričom na najvyšších podlažiach budú luxusnejšie jednotky s terasami a loggiami.
V konečnom dôsledku sa v rámci projektu predpokladá vznik 167 bytov v Stavbe 01, z toho 16 jednoizbových, 80 dvojizbových, 54 trojizbových a 17 štvorizbových. V Stavbe 02 bude 322 izieb, z toho 308 bude jednoposteľových a 14 dvojposteľových. V Stavbe 03 bude 473 izieb, z toho 423 jednoposteľových a 50 dvojposteľových. Celkový počet parkovacích miest bude 608, z toho 522 bude v trojpodlažnej podzemnej garáži a až 86 na teréne, najmä zo západnej strany.
Súčasťou projektu budú vcelku rozsiahle parkové úpravy, hoci detské ihrisko nebolo priamo pomenované. Po východnej a južnej strane komplexu sú navrhnuté obojsmerné segregované cyklotrasy. Minimálne v Stavbe 02 bude zabezpečené parkovanie pre bicykle priamo v dome.
Architektonické riešenie spracúva kancelária GFI, ktorá pravidelne spolupracuje s JTRE aj na iných projektoch. Vizualizácie nie sú zatiaľ k dispozícii, podľa predstavených pohľadov aj popisu projektu by ale mal byť výraz domov založený na pravidelnom rastri fasády a presklených častí so zapustenými loggiami, príp. balkónmi. Čiastočne by tak mohli pripomínať Downtown Yards od toho istého developera i architektov.
Začiatok výstavby sa predpokladá v prvom štvrťroku 2027, dokončenie v druhej polovici roka 2029. Predpokladaná výška investície je 81 miliónov eur. Treba dodať, že tieto dátumy a čísla nezohľadňujú vznik druhej etapy severne od budúcej školy. Malo by ísť o dvojicu kancelárskych budov, ktoré budú predmetom samostatného projektu.
Budúca základná škola. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR
Nové koncepty pre rastúcu štvrť
Polyfunkčný súbor Bajkalská bude ďalším z veľkých projektov JTRE. Svojim rozsahom významne ovplyvní celú štvrť. V tomto momente je ešte priskoro hovoriť o jeho kvalitách či nekvalitách, hoci už dnes je očividné, že prinesie niekoľko pozoruhodných riešení.
Prvým je funkčná schéma, najmä riešenie Stavieb 02 a 03. Z popisu sa zdá, že Stavba 02 bude predstavovať určitú formu co-livingu, teda rezidenčného konceptu, kde obyvatelia platia priaznivejší nájom výmenou za zdieľanie určitých priestorov so susedmi – napríklad kuchyne či obývačky. Ide o populárne riešenie v západnej Európe, v Bratislave je zatiaľ v plienkach. Môže tak ísť o priveľké sústo, ale aj o pioniersky počin.
V prípade Stavby 03 zas „vyšší štandard“ pôsobí ako elegantná formulácia, ktorá má zakryť fakt, že developer čaká na zmenu Územného plánu. Tá by mohla viesť k zvýšeniu podielu bývania na pozemku, dnes definovaného ako občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu. V takom prípade by mohol budovu rýchlejšie preprojektovať na plnohodnotné bývanie. Kým ale táto zmena nie je platná, musí nechať objekt posudzovať takýmto spôsobom.
Čo rozhodne zamrzí, je veľký počet parkovacích miest na teréne. Zvlášť pri tejto časti mesta sa predpokladalo, že sa bude klásť mimoriadne vysoký dôraz na kvalitu verejných priestorov. Developer môže zrealizovať pekné parčíky aj námestia, kým ale bude veľká časť terénu pokrytá autami, pôjde o márnu snahu. V ideálnom prípade by mali byť tieto miesta presunuté do podzemia, prinajhoršom pri realizácii druhej etapy.
Projekt bude v budúcnosti susedom základnej školy, ktorá bude obsluhovať celú meniacu sa štvrť. Mesto predpokladá, že po jej dokončení by mohla byť domovom možno až 30-tisíc ľudí. Pre takúto populáciu je potrebné zabezpečiť plnohodnotnú vybavenosť vrátane školy aj s príslušným areálom. Podľa existujúcich informácií by športové zázemie školy malo byť súčasťou projektu. Ak bude mimo výučby otvorené pre verejnosť, projekt od JTRE z toho bude benefitovať.
Nebude však jediným. V blízkom okolí sa pripravuje štart veľkých schém. Stavať chce Strabag v priestore svojho kampusu, obrovský zámer pod názvom Mlynárka pripravuje YIT Slovakia. K mimoriadne aktívnym lokálnym hráčom patrí Immocap, prítomné sú aj silné mená ako Cresco Real Estate alebo Metrostav Slovakia.
Táto časť Bratislavy smeruje k masívnej premene, ktorá prinesie tisíce bytov, nové výškové budovy, obchody, verejné priestory ulíc, námestí, parkov a vnútroblokov, vybavenosť v podobe škôl, materských škôl alebo zdravotníckych zariadení a v neposlednom rade aj vybudovanie mestského bulváru. Nejde o žiadne sci-fi, keďže časti územia už prestavané sú alebo sa tu práve výstavba realizuje.
Výsledkom bude vznik komplexnej súčasnej lokality, ktorá nadviaže na nové centrum (downtown) a možno aj na transformovaný Zimný prístav. Kombinácia všetkých projektov a zásahov dá Bratislave charakter moderného európskeho veľkomesta.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
