Adrian Gubčo 26.10.2026 12:04

Z drahého ešte drahšie. Ceny bytov z druhej ruky rastú, rovnako ako nájmy

Zlá dostupnosť bývania sa v Bratislave netýka len bytov v novostavbách. Postupne sa zhoršuje aj v prípade nehnuteľností na sekundárnom trhu, resp. z druhej ruky. Mnohí ľudia, ktorí nedosiahnu na vlastné bývanie, sú preto odkázaní na nájomný trh, ani v tomto prípade však nie sú v ideálnej situácii. Naznačujú to najnovšie dáta od Bencont Investments.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Bratislavský trh s bytmi z druhej ruky pokračoval v treťom štvrťroku 2026 v raste, ktorý sa napriek predchádzajúcim očakávaniam zatiaľ výraznejšie nespomalil. Súčasne sa zvýšilo nájomné, a to nielen v absolútnych sumách, ale aj v prepočte na meter štvorcový. Vývoj naznačuje, že tlak na dostupnosť bývania v hlavnom meste pretrváva. Staršie byty sa cenovo približujú novostavbám, hypotéky zdražujú a ďalší rast cien preto naráža na limity kúpyschopnosti domácností.

Podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments dosiahla priemerná ponuková cena bytov na sekundárnom trhu v Bratislave v treťom štvrťroku 2026 úroveň 4.535 eur za štvorcový meter. Medziročne sa zvýšila o 9,76% a v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 2,82%. Oproti druhému kvartálu, keď sa jednotková cena pohybovala na úrovni približne 4.410 eur za štvorcový meter a medzikvartálny rast predstavoval len 1,4%, ide o zrýchlenie.

Ceny na sekundárnom trhu sa tak blíži sa k stropu. V druhom štvrťroku sa vtedy zdalo, že trh vstupuje do fázy citeľnejšieho spomaľovania. Medzikvartálny rast bol slabý a medziročné zdražovanie sa dostalo pod desaťpercentnú hranicu. Najnovšie dáta však ukazujú, že spomalenie nemusí prebiehať rovnomerne. Krátkodobé výkyvy v cenách ponúkaných bytov ovplyvňuje aj to, aké nehnuteľnosti sa práve dostávajú na trh.

Práve zmena štruktúry ponuky vysvetľuje časť aktuálneho rastu. Podľa Bencontu približne tretinu medziročného zvýšenia jednotkových cien možno pripísať vyššiemu zastúpeniu bytov v drahších lokalitách. Podiel ponuky v okresoch Bratislava I a Bratislava II vzrástol zo 45 na 50%. Súčasne sa zvýšil podiel novostavieb, ktoré sa predávajú na sekundárnom trhu, na približne 40%. Priemerná výmera ponúkaného bytu dosiahla 69,65 štvorcového metra, čo je o 2,92% viac než v predchádzajúcom štvrťroku a o 9,5% viac než pred rokom.

Tento efekt sa prejavil aj na celkovej hodnote ponúkaných bytov. Priemerná absolútna cena dosiahla 306.277 eur, čím prvýkrát prekročila hranicu 300-tisíc eur. Ide o kombináciu vyššej ceny za meter štvorcový a väčšej priemernej výmery.

Najdrahším okresom zostáva Staré Mesto, kde ponuková cena dosiahla približne 5.499 eur za štvorcový meter. Medziročne sa zvýšila o 14,5%. Na opačnom konci cenového rozpätia sa nachádza Bratislava IV s priemerom približne 4.071 eur za štvorcový meter. Rozdiely medzi okresmi tak naďalej zostávajú výrazné, pričom výsledný priemer za celé mesto ovplyvňuje aj geografické rozloženie aktuálnej ponuky.

Vývoj je dôležitý aj v kontexte trhu s novostavbami. V druhom štvrťroku sa v bratislavských novostavbách nachádzalo 4.231 voľných bytov a priemerná ponuková cena dosiahla 5.341 eur za štvorcový meter s DPH. V treťom kvartáli sa podľa aktuálnych údajov o novostavbách ponuka zvýšila približne na 4.300 bytov a priemerná cena sa posunula na 5.740 eur za štvorcový meter s DPH.

Rozdiel medzi novými a staršími bytmi sa naďalej zmenšuje. Pri interpretácii treba zohľadniť, že ide o ponukové ceny a že jednotlivé segmenty využívajú odlišné metodiky. Bencont od začiatku roka 2024 pri výpočte jednotkovej ceny starších bytov započítava aj pomernú časť exteriéru, napríklad balkóna či terasy. Pri novostavbách sa navyše uplatňuje cena s DPH. Porovnanie preto neposkytuje úplne identický obraz cien, ale ukazuje smerovanie trhu: cenová výhoda starších nehnuteľností sa postupne zmenšuje.

Pre kupujúcich je to podstatné najmä preto, že starší byt môže vyžadovať dodatočné výdavky na rekonštrukciu, modernizáciu technických zariadení či obnovu spoločných častí domu. Ak sa jeho cena priblíži k novostavbe, záujemca musí dôkladnejšie posudzovať celkové náklady aj kvalitu bývania.

Staršie domy v Starom Meste sa cenami bývania prakticky zhodujú s bratislavskými novostavbami. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Výrazná zmena nastala aj na nájomnom trhu. Priemerné nájomné vrátane energií sa v treťom štvrťroku zvýšilo na 18,70 eura za štvorcový meter. Medziročne ide o nárast o 9,36% a medzikvartálne o 5,47%. Priemerné mesačné nájomné za byt v Bratislave dosiahlo 1.065 eur vrátane energií. V druhom štvrťroku pritom predstavovalo 1.032 eur, pričom medziročný rast bol vtedy na úrovni 5,3%. Najnovšie čísla teda naznačujú, že po období relatívne umierneného vývoja sa rast nájomného opäť zrýchlil.

Zdražovanie sa prejavilo aj pri konkrétnych dispozíciách. Priemerný nájom dvojizbového bytu vrátane energií stúpol medziročne o 6,23% na 955 eur mesačne. Pri trojizbových bytoch bol nárast výraznejší, až 13,01%, pričom priemerné nájomné dosiahlo 1.268 eur. Najvyššiu priemernú cenu za štvorcový meter eviduje Staré Mesto, najnižšiu Bratislava IV. V prípade dvojizbových bytov mimo Starého Mesta sa mesačné nájomné pohybovalo približne od 889 do 934 eur.

Zaujímavý je rozdiel oproti vývoju v predchádzajúcich kvartáloch. V júli publikovaná analýza sekundárneho trhu konštatovala, že za posledné dva roky ceny starších bytov vzrástli približne o 24%, kým nájomné sa zvýšilo zhruba o 10%. Rozdiel naznačoval postupné znižovanie výnosnosti investičných nákupov.

Aktuálne zrýchlenie nájomného môže tento trend čiastočne zmierniť, no samo osebe nedokazuje, že kúpa bytu na prenájom sa opäť stala výhodnou. Na takéto posúdenie by bolo potrebné zohľadniť obstarávaciu cenu, financovanie, dane, údržbu, obdobia bez nájomníka a ďalšie prevádzkové náklady.

Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik upozorňuje, že sekundárny trh v predchádzajúcom období ťažil z relatívnej cenovej dostupnosti v porovnaní s novostavbami. „Sústredil sa tu dopyt po vlastnom bývaní a v nezanedbateľnej miere aj investičný záujem,“ uvádza. Aktivitu podporila aj snaha využiť vhodnejšie podmienky financovania pred rastom úrokových sadzieb.

Podľa analytika však faktory, ktoré by mali cenový rast tlmiť, naďalej pretrvávajú: hypotéky zdražujú, staršie byty sa cenovo približujú novostavbám a impulz spojený so snahou zabezpečiť si lacnejšie financovanie by mal postupne slabnúť. Bruchánik preto očakáva, že medziročný rast cien starších bytov sa ku koncu roka udrží do desiatich percent a v priebehu roka 2027 sa bude zmierňovať smerom k piatim percentám.

Pri nájomnom predpokladá pokračovanie rastu, pravdepodobne však miernejším tempom než v treťom štvrťroku. Ide o prognózu, nie o istý výsledok: ďalší vývoj bude závisieť od úrokových sadzieb, príjmov domácností, ekonomickej situácie aj od toho, ako sa bude meniť štruktúra ponuky.

Tretí štvrťrok tak priniesol menej jednoznačný obraz, ako naznačovali očakávania spred niekoľkých mesiacov. Ceny starších bytov pokračujú v raste a nájomné sa opäť výraznejšie zvyšuje, no zároveň sa prehlbuje napätie medzi cenovými očakávaniami vlastníkov a finančnými možnosťami záujemcov. Rast ponuky novostavieb môže zvýšiť konkurenciu, nie však automaticky vyriešiť problém dostupnosti bývania.

Rozhodujúce bude, či sa ponuka dokáže prispôsobiť reálnej kúpyschopnosti domácností a či sa rast cien v nasledujúcich kvartáloch skutočne spomalí. Zatiaľ možno hovoriť skôr o pokračujúcom zdražovaní s narastajúcimi limitmi ako o jednoznačnom obrate.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.