Adrian Gubčo 29.07.2026 14:37
Staršie byty za cenu novostavieb. Rast cien na sekundárnom trhu sa spomalil, blíži sa k stropu
Nedávna séria kríz – pandémia, vojna či inflácia – viedli k prepadu cien bytov na sekundárnom trhu, v dôsledku čoho sa zväčšil rozdiel medzi staršími nehnuteľnosťami a novostavbami. Dnes to už v takej miere neplatí. Ceny bytov z druhej ruky síce už nerastú v takej miere, dôvod je ale jednoduchý: priblížili sa k novostavbám. Naznačuje to analýza spoločnosti Bencont.
Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Bratislavský rezidenčný trh z druhej ruky si v druhom štvrťroku 2026 zachoval rastovú trajektóriu, no predchádzajúci dynamický vývoj viditeľne stratil na sile. Najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments potvrdzuje, že obdobie dvojciferných medziročných nárastov cien starších bytov sa nateraz skončilo.
Po prechodnom oživení, keď kupujúci húfne využívali stabilizované podmienky na hypotekárnom trhu, prichádza fáza opatrnosti a postupnej korekcie dopytu. Dôvodom sú nielen makroekonomické limity a zmena monetárnej politiky v eurozóne, ale aj fakt, že staršie nehnuteľnosti sa svojou cenou nebezpečne priblížili k segmentu novostavieb, čím stratili svoju hlavnú konkurenčnú výhodu.
Podľa publikovaných dát dosiahla priemerná jednotková cena bytov z druhej ruky v Bratislave počas druhého kvartálu 2026 úroveň 4.410,41 eura za meter štvorcový. V medziročnom porovnaní ide o nárast o 9,03%, čo potvrdzuje očakávania analytikov o spomalení tempa rastu pod desaťpercentnú hranicu. Ešte výraznejšie indikuje zmenu trendu medzikvartálne porovnanie – oproti prvému štvrťroku 2026 ceny vzrástli o skromných 1,4%, čo predstavuje najpomalšie trojmesačné tempo za posledný rok.
Priemerná absolútna cena ponúkaného staršieho bytu sa vyšplhala na 290.702,49 eura, čo reprezentuje medziročný skok o 10,2%, pričom mediánová hodnota sa zastavila na úrovni 259-tisíc eur. Rast absolútnej ceny pritom predbehol tempo rastu ceny za štvorcový meter. Tento jav bol spôsobený miernou promóciou štruktúry ponuky smerom k väčším nehnuteľnostiam.
Priemerná rozloha ponukového bytu na sekundárnom trhu dosiahla 67,68 metrov štvorcových, čo je medzikvartálne o 1,2 metrov štvorcových viac. Zmenu potiahol najmä prvý bratislavský okres, kde priemerná výmera ponúkaných bytov vzrástla z 78,53 na 81,38 metrov štvorcových.
Z hľadiska cenového rozvrstvenia podľa mestských častí zostáva najdrahším Staré Mesto s priemernou ponukovou cenou 5.280,79 eura za meter štvorcový a absolútnou cenou presahujúcou 413-tisíc eur. V ostatných okresoch sa jednotková cena pohybovala v rozmedzí od 4.002,29 eura v BA IV po 4.398,89 eura v treťom obvode.
Tento vývoj nadväzuje na dynamiku z predošlých období, kedy sekundárny trh zažíval po prepade z rokov 2022 a 2023 prudký návrat dopytu. Pokles cien starších nehnuteľností v uvedenom období dočasne vytvoril priaznivé podmienky pre kupujúcich, čo podnietilo výrazný záujem o kúpu vlastného bývania. Výsledkom bol stav, kedy za posledné dva roky vzrástli ceny starších bytov až o 24%.
Zatiaľ čo v minulosti kupujúci preferovali staršie byty najmä z dôvodu cenovej dostupnosti a snažili sa predísť ďalšiemu zdražovaniu, v aktuálnom období sa tento náskok do značnej miery vyčerpal. Paralelne s tým možno pozorovať priame prepojenie s trhom novostavieb.
Kým v segmente nových projektov priemerná ponuková cena voľných bytov v druhom štvrťroku stagnovala okolo úrovne 5.341 eur za meter štvorcový s DPH a prichádzalo k nárastu voľných kapacít nad hranicu 4.200 bytov, staršie nehnuteľnosti si až doteraz udržiavali vysoké tempo zdražovania. Ceny bytov z druhej ruky sa tak neúprosne dotiahli na dohľad novostavieb.
Kupujúci, ktorí vnímajú čoraz menší cenový rozdiel medzi novým a starším bytom, sa dostávajú na strop svojej kúpyschopnosti. Prekrývanie cenových hladín spolu s limitovaným rastom miezd prirodzene tlmí ochotu akceptovať ďalšie zdražovanie pri nehnuteľnostiach, ktoré si vyžadujú dodatočné investície do rekonštrukcie či obnovy domového fondu.
Staršie nehnuteľnosti sa cenovo približujú novostavbám. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Nájomný trh v hlavnom meste na rozdiel od predaja vlastnených bytov vykazuje dlhodobú stabilizáciu. Priemerné nájomné vrátane energií v druhom kvartáli 2026 dosiahlo 17,73 eura za meter štvorcový, čo znamená medziročný nárast o 5,3%.
Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt bez Starého Mesta sa pohybovalo v rozmedzí od 875 do 922 eur, kým celomestský priemer za všetky kategórie presiahol hranicu tisíc eur na úroveň 1.032 eur. Za posledné dva roky vzrástlo nájomné o 10%, čo v porovnaní s 24-percentným nárastom cien starších bytov spôsobuje postupný pokles výnosnosti investičných nákupov.
Za zmiernením dopytu a cenového tempa stojí primárne posun v makroekonomickom prostredí. „Konflikt na Blízkom východe a súvisiaci rast cien energetických komodít znovu zvýšili inflačné tlaky,“ uvádza Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Európska centrálna banka na inflačné riziká reagovala v júni zvýšením úrokových sadzieb o 25 bodov. Depozitná sadzba sa zvýšila na 2,25%, pričom išlo o prvé zvýšenie sadzieb od roku 2023. ECB zároveň zvýšila prognózu priemernej inflácie v eurozóne na rok 2026 na 3% a znížila odhad hospodárskeho rastu na 0,8%.“
Reakcia monetárnej politiky priamo zasahuje očakávania slovenských domácností ohľadom financovania. „Zvýšenie sadzieb výrazne znižuje priestor na ďalšie zlacňovanie hypotekárneho financovania. Pre slovenský hypotekárny trh to znamená koniec očakávaní o zlacňovaní úverov na bývanie v tomto roku,“ konštatuje Bruchánik.
Snahou klientov o využitie výhodnejších podmienok možno vysvetliť aj zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností v prvom polroku. „Tento efekt sa však postupne vyčerpáva a v druhom štvrťroku sme už videli jeho prvé prejavy v podobe spomalenia cenového rastu. V dôsledku prudkého rastu cien starších bytov, vyšších úrokových sadzieb a pomaly rastúcemu nájomnému tak v blízkej budúcnosti očakávame ochladenie dopytu aj na strane kúpy za účelom bývania aj na strane investičných nákupov,“ predpokladá Bruchánik.
Ako dodáva, dosah bude mať aj priblíženie cien starších bytov k cenám novostavieb. „Na základe týchto skutočností preto očakávame ďalšie spomalenie tempa rastu ich cien smerom k 5% medziročne,“ uzatvára Bruchánik.
Bratislavský sekundárny trh sa tak ocitá v novej fáze. Vyčerpanie nákupného impulzu spojeného so stabilizáciou hypoték, narazenie na kúpnu silu obyvateľstva a neistý makroekonomický vývoj neposkytujú priestor pre ďalší prudký rast cien. Pre majiteľov starších bytov to znamená, že pri nastavovaní predajných očakávaní budú musieť brať do úvahy silnejúcu konkurenciu novostavieb i konzervatívnejšie správanie kupujúcich.
Dostupnosť bývania tak opäť dostáva silný úder. Na ceny majú totiž vplyv aj ďalšie faktory – pri nových projektoch dostupnosť pozemkov pre výstavbu, stavebné náklady či daňové zaťaženie, pri starších obmedzená ponuka a kvalita nehnuteľností. Pri celkovej ekonomickej neistote či dokonca riziku recesie to vedie k veľkým obavám z budúcnosti bratislavského realitného trhu.
(Bencont, YIM.BA)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
