RED 10.06.2022 17:23

Vznikne v Bratislave nové štartovacie bývanie?

Spomedzi neoficiálne zavedených bytových kategórií osobitnú pozornosť v ostatných rokoch priťahuje tzv. "štartovacie bývanie". Jeho definícia nie je ustálená, už len zo samotného označenia však možno povedať, že ide spravidla o dočasné riešenie pre tých, čo si definitívne bývanie v danej životnej etape nemôžu dovoliť. Prechodná adresa im tak slúži ako odrazový mostík.

Ilustračný záber

Napriek chýbajúcej definícii, existujú určité základné prvky, ktoré takéto bývanie definujú. „Pod týmto pojmom sa zvyčajne rozumie prvé vlastné bývanie, v byte 1+kk alebo 2+kk, ktoré tvorí akýsi medzistupeň k bývaniu s rodinou vo väčšej nehnuteľnosti," hovorí pre YIM.BA Filip Žoldák z realitnej kancelárie HERRYS. V Bratislave však ide o pomerne zriedkavý segment bývania. 

„Tento typ reprezentovali najmä byty prerobené z bývalých ubytovní alebo administratívnych budov, s cenovkou omnoho nižšou ako úplná novostavba. Takto prerobené administratívne budovy či ubytovne však tvoria len veľmi malú časť ponuky. Jej väčšia časť, ktorú možno nazvať štartovacím bývaním, je sústredená v štandardných novostavbách," konštatuje Žoldák. 

Okrem malometrážneho formátu patria medzi ďalšie typické atribúty štartovacieho bytu jednoduché dispozičné riešenie, provizórne vybavenie, niekedy aj absencia výťahu v bytovom dome, ktorá sa premieta do jeho relatívne nižšej ceny. Jedno- či dvojizbový štartovací byt môže byť teda pre človeka hľadajúceho rýchle vyriešenie svojej bytovej otázky pragmatickým krokom – či už k nemu pristúpi ako hotovostný klient, hypotekárny klient, alebo ako nájomník.

 

Obytný súbor Malý Raj v Slovenskom Grobe patrí k miestam, kam mieria ľudia hľadajúci dostupné i štartovacie bývanie

 

Byt ako medzičlánok pre mladých

O niečo lepšie sa štartovacím bytom darí v prostredí prímestských satelitov, kde bývanie oproti Bratislave ostane za každých okolností cenovo prístupnejšie. To je faktor, ktorý láka najmä mladých ľudí prichádzajúcich do metropoly zo všetkých končín Slovenska s úmyslom zakladať si rodiny, no v prvom rade za pracovnými príležitosťami. Pre trvalo bývajúcich to má nezriedka za následok častú fluktuáciu susedov, ktorí v približne 4-ročných cykloch nahrádzajú svojich predchodcov, odchádzajúcich buď do väčších bytov, alebo – čo je najčastejší prípad – rovno do rodinných domov.

Nemalá skupina mladých ľudí totiž odmieta byt ako trvalé riešenie. Pre nich je štartovacie bývanie výhodný dočasný variant, keďže nie je potrebné sa zaťažovať investíciami do trvalých úprav ani do konečného zariaďovania bytu. Inak ale z rozličných dôvodov uprednostňuje rodinné domy, o čom svedčia aj analýzy geografov v rámci publikácie Suburbanizácia: Ako sa mení zázemie Bratislavy. 

Migrácia z východu na západ a s ňou súvisiaca potreba vyriešiť prechodné ubytovanie každopádne nemusí byť jedinou motiváciou pre kúpu štartovacieho bytu. Môže ňou byť, naopak, niečo celkom iné. Napríklad potreba znížiť pri ustavične rastúcich cenách svoje nároky na bývanie a uskromniť sa na určitý čas, prípadne aj doživotne, v malometrážnom byte. Takto uvažuje značná časť starších manželských párov, ktorým sa v závere pracovnej kariéry veľmi nedarí a sú nútení realisticky zvážiť, či si luxus v podobe nákladov na väčší byt môžu v starobe dovoliť.

Developeri, ktorým sú tieto okolnosti dôverne známe, preto mieria so svojimi investičnými zámermi práve do týchto lokalít a masívne tam skupujú pozemky na výstavbu za omnoho výhodnejších podmienok ako v Bratislave. To vedie k živelnej výstavbe, ktorá expandovala podstatne viac do horizontály než do vertikály, a radikálne zmenila život pôvodných komunít. Svedčia o tom urbanisticky nezvládnuté rezidenčné kolónie s bytovými projektmi v Chorvátskom Grobe (Triangel a Greefin), Slovenskom Grobe (Malý Raj), Malinove (Tri vody), Miloslavove (Anna Park), alebo v Rovinke (Sunny Home).

 

Štartovacie byty v Bratislave

So stavebnou aktivitou, ktorej cieľom je ponuka štartovacích bytov pre začínajúcich či menej solventných ľudí, sa stretávame aj v bratislavskom intraviláne. Častým rozdielom oproti prímestským projektom je, že sa nezvyknú predávať do osobného vlastníctva, ale si ponechávajú svoj nájomný status. Štandardne ide o zrenovovanú staršiu budovu v bývalej priemyselnej zóne (brownfield), opustenej alebo prechádzajúcej konverziou, ktorá vzhľadom na svoj predchádzajúci administratívny alebo skladový charakter nemá dostatočne dobrý základ pre prestavbu na kvalitnú rezidenčnú architektúru.

Takto vzniklo napríklad 80 dvojizbových štartovacích bytov s výmerou takmer 34 m² na Galvaniho ulici v bratislavskom Ružinove, neďaleko nákupného centra Avion. Investorská spoločnosť HOTELY Plus ich získala prestavbou bývalej 6-podlažnej ubytovne. Ako na svojej stránke informuje, pri 12-mesačnej zmluvnej viazanosti poskytuje študentom, cestujúcim za prácou, menším rodinám či jednotlivcom ubytovanie v základnom vybavení s kuchynskou linkou, za príplatok s pivnicou a s vonkajším parkovacím miestom za mesačné nájomné 456 eur.

Projekt aplikuje špecifický modus: byty sú určené výlučne na prenájom, nie na klasický predaj. Dôvod je však v tomto prípade celkom prozaický: podnikateľský zámer sa mohol pred siedmimi rokmi realizovať z úveru, ktorý žiadateľovi – súkromnej firme poskytol Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), dovtedy poskytovanému iba mestám a obciam. Jeho prísna viazanosť na účel Bytový dom s nájomnými bytmi totiž ich predaj neumožňovala.

Výpredaj menších štartovacích bytov sa však v minulosti už viackrát odrazil na raste cien bytov ponúkaných na sekundárnom trhu. Analytici zdôrazňujú, že pokiaľ v tomto segmente chýbajú projekty novostavieb, kupujúci sa začnú obzerať viac po starších mestských bytoch. Na prípadoch investorov so štartovacími bytmi však v ostatných rokoch možno názorne ilustrovať, ako môžu medzery na rezidenčnom trhu pôsobiť nielen ako investičná príležitosť, ale zároveň ako stimulátor dopytu.

 

Jeden z veľmi ojedinelých projektov štartovacieho bývania - Japonské bývanie v Ružinove. Zdroj: MEB Architects

 

Z hotela nadštandardný internát

Špecifickým typom "štartovacieho bývania" je študentské bývanie. Pre majetnejších študentov, ktorí pobyt v klasickom internáte s trvalým hlukom a nedostatkom súkromia odmietajú, existuje ponuka bývania na úrovni nadštandardného hotela.

Takým je napríklad Student House v bratislavskom Ružinove, ktorý vznikol rekonštrukciou bývalého hotela a jeho prevádzka bola ukončená v čase koronakrízy, keď sa segmentu hoteliérstva prestalo dariť. Na prvý pohľad všedný exteriér zakrýva luxus v interiéri s kompletne vybavenými izbami štandardnej kategórie, suitami, no aj izbami kategórie Deluxe a dokonca apartmánom pre 2 – 4 osoby s vlastnou obývačkou. K dispozícii sú tu spoločná vírivka aj sauna. Cenové rozpätie za tento typ ubytovania sa pohybuje od 175 do 330 eur.

Podobne Student Residence na Viedenskej ceste, ktorá vznikla prestavbou bývalého hotela Incheba, láka študentov „komfortom nielen počas skúšobného obdobia“, ponúkajúc im kompletne zariadné izby buď v štandardných dvojizbových bunkách, alebo v samostatných dvojlôžkových Twin Room, jednolôžkových Single Room, prípadne v Triple Suite. Na každom poschodí je priestranná kuchyňa s príslušným vybavením.

Dá sa, isteže, polemizovať, či je v danom prípade namieste hovoriť o štartovacom bývaní, v istom zmysle však ide minimálne o jeho predstupeň, keďže študent sa tu osamostatňuje a pripravuje na vlastné bývanie v blízkej budúcnosti. Ak si na tunajšiu úroveň komfortu zvykne a nebude sa ho chcieť vzdať, má možnosť zvoliť si dokonca bývanie na dlhšie obdobie.

 

BSK postaví štartovacie byty pre učiteľov a sociálnych zamestnancov

Dnes už niet pochýb o tom, že hlad po bývaní v Bratislave a jej okolí ruka v ruke s klesajúcou ponukou rastie. Práve štartovací segment má isté možnosti, aby ho aspoň čiastočne zmiernil. Pozitívne je, že popri súkromných investoroch či bratislavskej samospráve sa do riešenia problému začal najnovšie aktívne zapájať aj vyšší územný celok.

Ako pred týždňom informoval Bratislavský samosprávny kraj (BSK), začiatkom júna 2022 schválil zámer výstavby nájomných bytov, pričom na tento účel plánuje využiť dotačný mechanizmus Ministerstva dopravy a výstavby SR. Podľa hovorkyne BSK Lucie Forman vzniknú prestavbou existujúcich objektov na Ivanskej ceste v Ružinove a na Úderníckej ulici v Petržalke, ktoré vyhodnotili ako najvhodnejšie pre budúce nájomné byty. Slúžiť majú najmä ako štartovacie byty pre učiteľov a zamestnancov sociálnych služieb v pôsobnosti kraja. Po odobrení župnými poslancami už teda BSK nič nebráni v tom, aby zahájil predprojektovú prípravu, obstaranie projektovej dokumentácie, ako aj príslušné legislatívne kroky.

„Na území kraja sa priemerne ročne dokončuje 5-tisíc nových bytov, čo ale nepokrýva dopyt. Preto sme pristúpili k analýze budov vo vlastníctve župy,“ povedal predseda BSK Juraj Droba. Ako dodal, zamerali sa na tie, ktoré nie sú využívané, prípadne neplnia svoj účel a sú vhodné pre transformáciu na nájomné bývanie. V prípade Ivanskej cesty ide o zrekonštruované, no iba čiastočne využívané Centrum odborného vzdelávania a prípravy v areáli Strednej odbornej školy technológií a remesiel. Vzniknúť tu má 58 bytových jednotiek s priemernou obytnou plochou 50,7 m² vrátane balkóna.

Budova na Úderníckej ulici v Petržalke, kde v minulosti pôsobilo stredné odborné učilište strojárske, takisto prestala slúžiť pôvodnému účelu. Okrem skvelej dopravnej infraštruktúry a dostupnosti centra hlavného mesta SR ju BSK vytypoval aj vďaka samotnej lokalite, ktorá práve prechádza konverziou z priemyselnej zóny na rezidenčnú. Podľa zámeru sa má objekt premeniť na bytovku s 13 bytovými jednotkami s priemernou úžitkovou plochou 51,1 m².

 

Jeden z projektov, ktoré majú priniesť "štartovné bývanie" pre učiteľov. Zdroj: Bratislavský samosprávny kraj

 

Ako dlho sa šetrí na garsónku v Bratislave

Na otázku YIM.BA, či existuje nejaká perspektíva, aby sa štartovacie byty v Bratislave alebo v jej okolí začali stavať vo väčšom, reaguje Filip Žoldák z RK HERRYS zdržanlivo. „Neviem, či perspektíva, ale priestor z hľadiska potreby dopytu určite áno. Vytratili sa však okolnosti v zmysle financovania 100-percentnou hypotékou. Značnou výhodou štartovacieho bývania bolo, že jeho financovanie vychádzalo výhodnejšie ako prenájom, čiže developer dokázal postaviť byty, ktorých splátka hypotéky bola nižšia ako prenájom, a zároveň budúci kupujúci boli schopní takýto typ bývania financovať stopercentnou hypotékou.“

Aké má v tomto ohľade možnosti dnešný priemerne zarábajúci Slovák a koľko rokov musí odpracovať na to, aby si mohol kúpiť 1-izbový štartovací byt? „Priemerná čistá mzda je 908 eur, životné minimum 234 eur, garsónka v Humennom stojí 28-tisíc eur. Z tohto vyplýva, že môže trvať triapol roka, kým si priemerne zarábajúci Slovák – za predpokladu, že minie na spotrebu iba životné minimum a ostatné ušetrí – zarobí na kúpu garsónky v Humennom,“ odpovedá Žoldák. Garsónka v Bratislave je už úplne iná pesnička: v súčasnosti sa jej cena napríklad v Petržalke podľa aktuálnych ponúk pohybuje v rozmedzí od 110-tisíc do 130-tisíc eur. Z toho vyplýva, že priemerne zarábajúci človek by na jej kúpu musel robiť najmenej 14-16 rokov.

Je tak očividné, že v oblasti dostupného bývania má Bratislava veľký problém. Riešenie v podobe malých verejných projektov alebo lacných developmentov na predmestiach preto nemusí byť v konečnom dôsledku pre mesto vôbec pomocou. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.