Simona Schreinerová 22.05.2026 10:30

Tisíce nových bytov pre Bratislavu. Blíži sa veľká zmena Územného plánu, mesto chce dostupnejšie bývanie

Bratislava pripravuje rozsiahle zmeny Územného plánu, ktoré môžu výrazne ovplyvniť podobu viacerých mestských štvrtí a zlepšiť dostupnosť bývania. Magistrát chce uvoľniť reguláciu pre rozvoj rezidenčnej funkcie vrátane nájomných bytov. Zmeny sa dotknú lokalít v Petržalke, Dúbravke, Ružinove, Starom Meste aj Podunajských Biskupiciach.

Zdroj: Acord, GFI

Územný plán určuje pravidlá rozvoja mesta, funkcie jednotlivých plôch a zosúlaďuje verejný záujem so záujmami investorov. Rozhoduje aj o tom, kde môže vznikať bývanie. Bratislavský územný plán z roku 2007 však vznikal v období, keď sa väčší dôraz kládol na občiansku vybavenosť než na bývanie. Keďže plánovanie nedokázalo reagovať na vývoj mesta, regulácia je dnes v mnohých prípadoch neaktuálna.

Mesto preto pripravilo Zmeny a doplnky 14 (ZaD 14), zamerané najmä na rozvoj bývania vrátane nájomného bývania. Podnet na zmeny prišiel od developerov, ktorí narážali na zastaranú reguláciu v lokalitách vhodných na transformáciu. Predložili preto urbanistické štúdie ako podklad pre zmeny územného plánu v prospech bývania.

Investori zároveň museli preukázať dodržanie verejného záujmu, predovšetkým dostupnosť občianskej vybavenosti. Časť zisku zo zmeny Územného plánu majú odovzdať vo forme nájomných bytov, ktorých by mohli vzniknúť stovky.

Strategický dokument sa posudzoval od júna 2025, počas minulého leta prebiehalo verejné prerokovanie. Posudzovanie environmentálnych dopadov (SEA) je už právoplatne ukončené a ZaD 14 by sa čoskoro mohli dostať na rokovanie mestského zastupiteľstva.

Ide o prvý balík zmien a doplnkov Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, ktoré sú výsledkom verejnej výzvy zameranej na podporu bývania a rozvoj nájomného bývania. Keďže posudzovanie SEA je ukončené a návrh ZaD 14 je sfinalizovaný, dokument je pripravený na preskúmanie Regionálnym úradom pre územné plánovanie a výstavbu v Bratislave v zmysle Zákona o územnom plánovaní.

Zmenou územného plánu sa umožní aj realizácia ďalšej etapy projektu Medze. Zdroj: Penta Real Estate

Ide o posledný krok predtým, ako bude o zmenách a doplnkoch rokovať mestské zastupiteľstvo. „Ich predloženie na schválenie mestskému zastupiteľstvu je tak podmienené už len vydaním stanoviska regionálneho úradu pre územné plánovanie a výstavbu, pričom však na toto stanovisko už od konca marca čaká v poradí aj balík zmien a doplnkov ZaD č. 09,“ uviedol hovorca Bratislavy Peter Bubla.

Mesto preto očakáva, že schvaľovanie prebehne na jeseň, resp. po letných prázdninách. „Vzhľadom na tento sklz je zrejmé, že pre následnosť rokovaní orgánov mestskej samosprávy nie je reálne stihnúť rokovanie mestského zastupiteľstva v júni tohto roka. Do orgánov samosprávy ho zaradíme hneď po obdržaní súhlasného stanoviska, s predpokladom najskôr v druhom polroku tohto roka,“ vysvetlil Bubla.

Do prvej výzvy zmien a doplnkov zameraných na nájomné bývanie patrí viacero území naprieč mestom. Regulácia sa má v lokalitách upraviť tak, aby podporila výstavbu bývania, často na úkor plôch určených pre občiansku vybavenosť. V niektorých lokalitách už developeri predstavili aj konkrétne projekty.

V Petržalke sa pripravujú tri zmeny, z toho dve v susediacich lokalitách bývalého areálu Matadoru. Tie upravia funkciu 502 (zmiešané územie obchodu a služieb) na 501 (zmiešané územie bývania a vybavenosti). Prvá súvisí s projektom Polyfunkčný súbor Acord spoločností Acord a VI Group, ktoré plánujú premenu industriálnych objektov na polyfunkčný komplex. Druhá umožní dostavbu posledného domu projektu Kopčianka od spoločnosti Metrostav Slovakia.

Tretia úprava sa týka územia pri styku Panónskej a Dolnozemskej cesty. Funkcia sa zmení z 502 na 101 (viacpodlažná obytná zástavba). O projekte je zatiaľ len málo dostupných informácií, investorom by mal byť ICT Istroconti. V lokalite sa očakáva vznik výraznejšieho urbanistického akcentu.

V Dúbravke sa pripravujú dve zmeny územného plánu. Prvá sa týka územia medzi ulicami M. Schneidera-Trnavského a Harmincova, kde sa funkcia zmení z kódu 201 (plochy občianskej vybavenosti mestského významu) na 101 a 501. Spoločnosti JTRE to umožní realizovať rozsiahly Polyfunkčný komplex Harmincova s lokálnou občianskou vybavenosťou. Prvá etapa projektu už vstúpila do povoľovacích procesov.

Polyfunkčný komplex Harmincova. Zdroj: GFI / EIA

Druhú zmenu navrhuje Penta Real Estate v súvislosti s projektom Medze medzi Dúbravkou a Karlovou Vsou. Regulácia sa má upraviť z kódov 201, 501 a 102 B (málopodlažné bývanie) na 101 a 102 C, čo developerovi umožní postaviť viac bytov a obmedziť rozsiahlu vybavenosť len na parter domov pri hlavnej ulici. Aj v prípade tohto projektu už pre časť zástavby prebieha povoľovací proces.

Ďalšou z navrhovaných zmien je územie na Ulici Imricha Karvaša v Starom Meste medzi Školskou ulicou a Radlinského ulicou. Pôvodne tu Penta Real Estate a neskôr Alto Real Estate plánovali kancelársky projekt Florian Offices, zámer však prehodnotili v prospech bývania. Funkcia územia sa má zmeniť z 201 na 501. Na nároží by pritom mohol vzniknúť aj výškový akcent nadväzujúci na okolitú zástavbu.

V Ružinove sa má meniť regulácia pri Exnárovej ulici neďaleko konečnej zastávky Ružinovskej radiály. Namiesto občianskej vybavenosti lokálneho významu (202) tu má vzniknúť viacpodlažná obytná zástavba (101). Zmenu predložil developer Immo Development, pričom dnes sa na pozemku nachádza dopravné ihrisko.

Zmena sa pripravuje aj v Podunajských Biskupiciach v lokalite Lesný hon. Funkcia územia sa má zmeniť z kódu 502 na 102. V rámci projektu Podunajská Brána tak namiesto supermarketu či hál môžu vzniknúť rodinné domy alebo menšie bytové domy.

Zmeny a doplnky 14 predstavujú jeden z najvýznamnejších zásahov do územného plánovania Bratislavy za posledné roky. Mesto nimi reaguje na dlhodobý nedostatok bývania, neaktuálnu reguláciu aj tlak developerov na transformáciu území. Takýmto spôsobom sa vygeneruje možnosť vzniku štvorciferného počtu nových bytov. 

Ak návrh získa podporu mestského zastupiteľstva, Bratislava môže odblokovať výstavbu viacerých veľkých rezidenčných projektov vrátane nájomného bývania. Pripravované zmeny zároveň naznačujú, že rozvoj mesta sa bude v dohľadnej dobe čoraz viac realizovať v podobe transformácie existujúcich území namiesto rozširovania zástavby na okrajoch metropoly.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.