Adrian Gubčo 13.05.2026 16:05

Dobrá správa pre developerov, dobrá správa pre mesto. Zmena regulácie pre Mlynské Nivy je právoplatná, veľká prestavba môže začať

Bratislava začala v posledných rokoch konečne robiť kroky k naštartovaniu transformácie viacerých strategicky významných území. Najdôležitejšie boli v tomto smere zmeny Územného plánu. Vďaka tomu, že zastupiteľstvo odsúhlasilo úpravy regulácie, sa otvorila cesta k výstavbe v lokalite Celomestského centra v Petržalke, Palmy v Novom Meste alebo Mlynských Nív. Ide o dobrú správu nielen pre investorov, ale aj pre mesto.

Zdroj: Immocap, Metropolitný inštitút Bratislavy

Nečakane rýchla zmena regulácie

Územné plány sa vnímajú ako reprezentácia verejného záujmu v tvorbe a rozvoji mesta. Územnoplánovacia regulácia stanovuje pravidlá a limity využitia každého pozemku v katastri mesta, čo môže podmieniť, alebo naopak zabrániť novej výstavbe. Plány však vedia v priebehu rokov zastarať, v dôsledku čoho nie sú schopné reagovať na aktuálne spoločenské či ekonomické požiadavky.

To je aj prípad bratislavského Územného plánu. Schválený bol v roku 2007 po jedenástich rokoch prípravy. Vychádza preto z reálií vtedajšej doby. Hoci niektoré témy sú nadčasové a viaceré princípy platia doteraz, v mnohých smeroch si aktuálna doba žiada úplne inú reguláciu. V praxi sa to najviac odráža na nedostatku priestoru pre rozvoj bývania, prehnaných požiadavkách na rozvoj občianskej vybavenosti alebo existencii výrobných zón na miestach, kde nemajú čo hľadať.

Donedávna sa to týkalo aj zóny Mlynské Nivy, rozsiahleho územia, vymedzeného Košickou, Prievozskou, Gagarinovou, Hraničnou, diaľnicou D1 a Prístavnou. Ide o bývalé výrobné a skladové zázemie mesta v blízkosti prístavu. S jeho postupným útlmom a meniacimi sa ekonomickými podmienkami (Bratislava sa preorientovala z priemyslu na služby) je už jeho predošlá podoba prežitá.

Preto už roky dochádza na postupné prestavby pozemkov a nahrádzanie starších hál a objektov novostavbami s kanceláriami, bývaním alebo službami. Development v území však začínal narážať na limity, keďže už neposkytoval toľko priestoru pre rozvoj bývania. Viaceré uvažované projekty by tak prakticky nebolo možné postaviť, príp. vybudovať v uvažovanom rozsahu.

Tento problém sa dotýkal aj spoločnosti YIT Slovakia. Ako developer približuje, v roku 2020 zorganizoval medzinárodnú urbanisticko-architektonická súťaž návrhov pre vlastné územie s rozlohou približne sedem hektárov. Išlo o plochu bývalej panelárne, ktorá už nebola využívaná. Naplánoval tu masívny development s veľkým rozsahom bývania a dvojicou kancelárskych budov. V danej podobe nebol v súlade s dovtedajšou reguláciou.

Podľa YIT boli výsledky súťaže inšpiráciou pre Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB), ktorý sa rozhodol pripraviť Mestskú urbanistickú štúdiu (MUŠ) pre celé územie Mlynských Nív s rozlohou takmer 140 hektárov. Urbanistická štúdia je podkladom pre zmenu Územného plánu. Ďalším motivátorom bola snaha o rozvoj nájomného bývania a nová metodika, podľa ktorej mesto zmenilo reguláciu a developeri odviedli časť bytov Magistrátu, ktoré vznikli ako „nadhodnota“ z úpravy plánu.

Takáto možnosť oslovila ďalších 13 developerov a vlastníkov pozemkov, ktorí sa prihlásili so svojimi zámermi a finančne sa podieľali na tvorbe štúdie. Po jej dokončení sa rozbehol legislatívny proces, trvajúci 18 mesiacov. YIT Slovakia to označuje za rekordný čas oproti zmenám predtým, ktoré trvali nezriedka roky.

Zmena plánu bola schválená mestským zastupiteľstvom vo februári tohto roku, právoplatnou sa stala 1. mája. „Sme veľmi radi, že sme mohli stáť na začiatku tejto zmeny a priniesť prvý impulz pre transformáciu tohto územia,“ hovorí Radek Pšenička, interný senior poradca pre biznis a development v YIT Slovakia. „Schválenie zmien Územného plánu je dôležitým momentom nielen pre YIT, ale predovšetkým pre mesto Bratislava.“

Mlynárka bude jedným z veľkých projektov, ktoré zmenia lokalitu. Zdroj: YIT Slovakia

Veľké benefity pre celú Bratislavu

YIT Slovakia pripomína, že doterajšie predpísané funkcie neviedli „k pozitívnemu rozvoju spomínanej časti v širšom centre hlavného mesta“. Ako spoločnosť pripomína, schválená zmena Územného plánu umožňuje transformáciu zanedbaných bývalých výrobných, skladových a administratívnych areálov na živú mestskú štvrť s bývaním, občianskou vybavenosťou a kvalitnými verejnými priestormi.

Vízia MIBu ráta so vznikom kompaktnej polyfunkčnej štruktúry, založenej na kombinácii blokovej zástavby a výškových budov v uzlových polohách. Jadrom územia bude ulica Mlynské nivy, ktorá sa premení na veľkorysý mestský bulvár s električkovou traťou. Naplánovaná je aj dvojica väčších parkov, množstvo zelene vo vnútroblokoch a bohatá občianska vybavenosť.

YIT Slovakia zdôrazňuje, že celkovo môže pribudnúť okolo 11-tisíc nových bytov – z toho približne 3.100 na pozemkoch YIT v rámci posledných etáp Nuppu, pripravovaného projektu Mlynárka a plánovaného projektu na Hraničnej ulici. „Vítame, že dnes máme jasný rámec, ktorý nám umožňuje rozvíjať naše projekty v súlade s víziou celého územia a v prospech jeho obyvateľov. Chceme byť súčasťou vzniku novej mestskej štvrte, ktorá prinesie kvalitné bývanie, občiansku vybavenosť, ako aj verejné priestory,“ dodáva Pšenička.  

Kvalita územia má byť garantovaná aj tým, že súčasťou zmeny regulácie sú kontribúcie od developerov v celkovej výške 90 miliónov eur. Tie budú mať podobu nielen nájomných bytov, ale aj finančného plnenia. To bude následne využité na rozvoj občianskej vybavenosti a infraštruktúry priamo v lokalite. Týkať by sa to malo materských škôl, základnej školy, ako aj zmieňovaného bulváru na Mlynských nivách.

YIT Slovakia vyzdvihuje tento postup ako príklad istej formy verejno-súkromného partnerstva na báze systematického prístupu k rozvoju mesta a potrebám jeho obyvateľov. „Tento projekt ukazuje, že spolupráca medzi mestom a súkromným sektorom má zmysel. Bratislava tým uvoľnila tzv. rozvojovú os Mlynské nivy a novú rozvojovú os pre mestské centrum,“ konštatuje Pšenička. Schválenie Zmien a doplnkov 11 hodnotí ako historický deň pre YIT Slovakia.

Developer uzatvára, že tak ako bude mestské centrum s Novým Lidom expandovať na pravý breh Dunaja, tak sa bude v prípade Mlynských Nív rozširovať na úkor bývalého priemyselného srdca mesta. Zmeny regulácie pre CMC Petržalka, Palmu a Mlynské Nivy hodnotí ako najvýznamnejšie mestotvorné územnoplánovacie počiny od roku 2007.

Veľká uvažovaná výstavba v lokalite Grófska Niva vo východnej časti územia. Zdroj: Perset

Spoločné dielo významných developerov

YIT Slovakia prirodzene hovorí najmä o svojich projektoch, teda o Mlynárke, Nuppu a Hraničnej. Na premene Mlynských Nív sa však podieľajú viacerí poprední bratislavskí developeri. Ich zámery sú v rozličnej fáze prípravy či realizácie, faktom ale ostáva, že už dnes ide o jednu z najintenzívnejšie sa meniacich častí Bratislavy. V nasledujúcich rokoch sa má tempo výstavby ešte zvýšiť.

Aktuálne je v celom území okrem Nuppu rozostavaný aj Downtown Yards od JTRE, Pri Mlynoch od IURIS alebo Alvy od Metrostav Slovakia. S prípravnými prácami začal aj Strabag Real Estate v rámci projektu Brenner. Čerstvo dokončený je Millhaus od Immocapu, ktorý je súčasťou budúceho jadra celej lokality v blízkosti križovatky Mlynských nív a Plynárenskej.

Vo vysokom štádiu prípravy je okrem Mlynárky či Hraničnej aj District 15 od JTRE, Mill 2 od Immocapu, alebo Bytový dom Lemon od firmy Pressburg Tower Property. Tá istá firma chce obnoviť aj administratívnu budovu Pressburg Tower. Určitú aktivitu vykazuje aj jeden z najvýznamnejších bývalých hráčov HB Reavis, ktorý chce prestavať jednu z veží Apollo Business Centra na bytovku. K významným zámerom bude patriť aj The Pulse od Immocapu.

Do budúcna bude mimoriadne významným developmentom výstavba v réžii spoločnosti Perset, blízkej Metrostavu, vo východnej časti Mlynských Nív. Zatiaľ bližšie nedefinované zámery tu majú aj ďalší investori, ktorí postupne uzatvárajú dohody s mestom.

MIB v urbanistickej štúdii predpokladal, že premena lokality bude trvať do 50-tych rokov tohto storočia. Nemožno to prirodzene vylúčiť, mnoho z najvýraznejších projektov by sa ale malo rozostavať ešte v tomto desaťročí. Už dnes sa formujúce mestské prostredie sa tak v ešte väčšej miere posilní. Z Mlynských Nív sa jeden zo symbolov premeny Bratislavy v prvej polovici tohto storočia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.