Simona Schreinerová 08.05.2025 19:53
Splnené sny o bývaní alebo predmestské pasce? Výstavba v okolí Bratislavy nepoľavuje, pribudnú tisíce bytov
Suburbanizácia už roky zásadne mení obraz okolia Bratislavy. Prudký rast satelitných sídiel v zázemí hlavného mesta je okrem iného dôsledkom dopytu po bývaní, ktorý Bratislava dlhodobo nevie uspokojiť. Výsledkom je vznik rozsiahlych obytných štvrtí v katastri okolitých obcí, ktoré svojím rozsahom niekedy pripomínajú menšie mestá.
Zdroj: Siebert + Talaš / EIA, Imagine Development
Najvýraznejšie príklady aktuálnych suburbanizačných projektov možno nájsť v obciach ako Zálesie, Ivanka pri Dunaji, Chorvátsky Grob či Bernolákovo, kde developeri realizujú projekty so stovkami až tisícmi bytových jednotiek. Ďalšie projekty sa pripravujú juhovýchodne od Bratislavy, kde im dopomohla výstavba rýchlostnej cesty R7. Prírastky zaznamenávajú aj obce a mestá severne od metropoly na Záhorí.
Na okraji Chorvátskeho Grobu v lokalite Čierna Voda má vzniknúť rozsiahla rezidenčná zóna Park City Living VII.A. Projekt od investora Starland Holding, ktorý navrhla architektonická kancelária Siebert + Talaš, počíta s výstavbou 3.068 bytov pre približne 7.400 obyvateľov, čo zhruba zodpovedá aktuálnej oficiálnej populácii celej obce. V rámci zóny má vzniknúť vyše 5.000 parkovacích miest, z toho väčšina v podzemných garážach a parkovacom dome.
Zástavba bude kombinovať sekciové a bodové bytové domy so štyrmi až piatimi nadzemnými podlažiami. V ich parteri budú umiestnené obchody a služby, medzi domami vzniknú zelené vnútrobloky, komunitné záhrady a verejné priestory. Dominantným prvkom územia bude líniový park. Súčasťou projektu je aj základná škola pre 900 žiakov a materská škola pre 176 detí, doplnené o športoviská a ihriská.
Celkové náklady sa odhadujú na 250 až 300 miliónov eur. Hoci projekt deklaruje funkčnú sebestačnosť, svojím rozsahom bude predstavovať prakticky novú samostatnú obec. Výstavba sa očakáva najskôr o dva až tri roky. Za posledných päť rokov pritom Chorvátsky Grob zaznamenal nárast občanov s trvalým pobytom o viac ako 1.550. Ku koncu minulého roka je podľa Štatistického úradu oficiálny počet obyvateľov 7.885.
Netreba pritom zabúdať, že ide len o časť širšieho developerského zámeru. Ten počíta s ďalšími obytnými štvrťami, skladovými a komerčnými zónami. Celkový počet obyvateľov a návštevníkov by mohol dosiahnuť až 50-tisíc, čo je populácia stredne veľkého slovenského mesta. Ide pritom len o jeden projekt.
Park City Living. Zdroj: Siebert + Talaš / EIA
Rozrastajú sa aj obce najbližšie k hlavnému mestu. V Ivanke pri Dunaji vzniká projekt Dubová alej, ktorý je typickým príkladom satelitnej výstavby, orientovanej na mladé rodiny. Prvé dve etapy sú už dokončené, v predaji sú aj byty v rozostavanej tretej etape, pričom celkovo ide o deväť objektov. Všetky majú objekty majú tri nadzemné podlažia a štvrté ustúpené.
Takmer stovka bytových jednotiek je však len začiatok. Plochy medzi Ivankou pri Dunaji a Bernolákovom by totiž mali byť postupne zastavané. V podstate tým príde k prepojeniu oboch obcí. Podľa údajov zo štatistického úradu malo v obci k 31.12.2024 trvalý pobyt 7.242 obyvateľov. V porovnaní s údajmi z roku 2019 je to nárast o viac ako 400 obyvateľov.
Dubová alej v Ivanke pri Dunaji. Zdroj: Euro Invest Development
Podobný vývoj je zreteľný aj v Bernolákove. Nová Bažantnica už priniesla zhruba 200 pozemkov na výstavbu rodinných domov, resp. dvojdomov v radovej zástavbe a 23 pozemkov pre bytové domy a občiansku vybavenosť. Zámer prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie v roku 2011.
V roku 2023 aj v tomto roku boli predložené ďalšie zámery, ktorých cieľom bola ďalšia rezidenčná výstavba. Plocha bývania by mala mať celkovú výmeru viac ako 17-tisíc m2. V oboch prípadoch ale prišlo k prerušeniu, resp. zastaveniu konania. Podľa údajov zo Štatistického úradu pribudlo v priebehu piatich rokov v Bernolákove viac ako 1.950 občanov s trvalým pobytom.
Bernolákovo je dnes populačne najväčšou obcou na Slovensku, pričom predbieha viacero miest. Miestna samospráva si uvedomila, že rozvoj musí mať určité pravidlá, preto ešte pred časom usporiadala urbanistickú súťaž, nastavujúcu základné rámce pre výstavbu. Výsledkom tohto procesu má byť rast kvality života nových aj pôvodných obyvateľov. Výsledky súťaže sú totiž viac ako sľubné.
Rozširovanie obytných zón sa nevyhlo ani Zálesiu. Projekt Emerald Zálesie ponúka komornejšiu výstavbu. Projekt sa opiera o myšlienku udržateľnosti a komunitného bývania v dotyku s prírodou. V tomto prípade aktuálne prebieha výstavba, inžinierske siete už sú skolaudované. Ukončenie výstavby rodinných domov a kolaudácia sú v pláne už tento rok.
V ponuke je 31 pozemkov a sedem rodinných domov. Okrem toho sa pripravuje aj druhá a tretia etapa, procesom posudzovania zatiaľ prešla infraštruktúra. Za ostatných päť rokov pribudlo v Zálesí približne 150 obyvateľov s trvalým pobytom.
Rodinné domy v Zálesí. Zdroj: Panorama Development
Ďalším výrazným príkladom, avšak na opačnom konci, je Mayer Malacky od Imagine Development, ktorý sa snaží redefinovať predstavu predmestského bývania na Záhorí. Projekt má ambíciu vytvoriť polyfunkčnú štvrť v blízkosti centra Malaciek, so silným dôrazom na mestotvornosť a inovácie v urbanizme. Prvá etapa novej obytnej štvrte v Malackách bude zahŕňať 14.863 m² zastavanej plochy, pričom bude určená pre viac ako 800 obyvateľov.
V rámci developmentu vzniknú rodinné a bytové domy, bývanie pre seniorov a široká občianska vybavenosť, vrátane verejných priestorov a zelene. V južnej časti územia sa plánuje výstavba 16 rodinných domov a jedného bytového domu, zatiaľ čo v severnej časti vznikne 55 radových domov a 4 samostatné rodinné domy. Na severnom okraji sa počíta s hniezdovou zástavbou a spoločným poloverejným priestorom. Celkovo bude v štvrti 91 rodinných domov a tri bytové domy.
Parkovanie bude zabezpečené v garážach, prístreškoch a na uliciach, pričom bude k dispozícii 498 parkovacích státí. Lokalita bude prepojená pešími a cyklistickými trasami, vrátane novej lávky ponad diaľnicu D2. Plánuje sa aj zástavka MHD pri námestí. Významnou súčasťou projektu bude zeleň. Štvrť bude obohatená o pôvodné stromy a kríky, pričom vegetáciou budú doplnené aj strechy domov a objektov občianskej vybavenosti.
Projekt zohľadňuje aj klimatickú zmenu a využitie nových technológií pre udržateľný spôsob života. Celkové náklady sú odhadované na 46 miliónov eur, s plánovaným dokončením prvej fázy do roku 2027. Imagine Development stojí aj za architektúrou, hoci pri tvorbe konceptu spolupracoval aj so skúsenými zahraničnými ateliérmi vrátane Ash Sakula Architects alebo Hellweg Urban Concept.
Mayer Malacky. Zdroj: Imagine Development
Suburbanizácia prináša zdanlivo viacero výhod. Pre obce ide o zvýšenie príjmov z daní a rast dopytu po službách, čím sa otvárajú príležitosti pre miestny rozvoj. Mnohé obce sa snažia tento rast uchopiť strategicky, či už tvorbou nových územných plánov, budovaním infraštruktúry a kultiváciou verejných priestorov. Pre Bratislavu znamená suburbanizácia odľahčenie tlaku na bývanie a vytvorenie možností pre ľudí, ktorých si mesto nevie efektívne udržať pre nedostatok cenovo dostupných bytov či nevhodné plánovanie.
Na druhej strane sú tieto procesy sprevádzané závažnými negatívami. Mnohé obce nedisponujú dostatočnou kapacitou dopravnej, technickej ani sociálnej infraštruktúry, chýbajú školy, škôlky, zdravotnícke zariadenia či kvalitná verejná doprava. Za posledné roky v obciach okolo Bratislavy pribudli desaťtisíce obyvateľov, a tento trend bude zrejme pokračovať.
Dopravná záťaž v regióne narastá a predovšetkým stúpa počet ľudí, ktorí dennodenne prichádzajú z okolitých obcí do Bratislavy. Problémom je aj nízka urbanistická a architektonická kvalita viacerých projektov, ktoré kopírujú model satelitných štvrtí bez verejného priestoru či občianskej vybavenosti.
Bratislava čelí zložitej výzve. Nedostatok bytov a vysoké ceny tlačia obyvateľov mimo hraníc mesta, čím sa zvyšuje závislosť na automobilovej doprave. Suburbanizácia sa tak stáva nielen priestorovou, ale aj spoločenskou výzvou, ktorú nemožno ignorovať. Z nových obytných zón na predmestí sa stávajú izolované oblasti bez identity, ktoré síce riešia bývanie, no zároveň generujú nové a možno ešte väčšie problémy.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
