Bratislava YIMBY

Author photoAdrian Gubčo 09.09.2019 10:00

Račianska ulica: Z priemyselnej triedy mestský bulvár?

Hoci Bratislava doteraz nikdy nepatrila k veľkým európskym metropolám, vždy bola jedným z významných ekonomických centier strednej Európy. V posledných dvoch storočiach sa to podpísalo na výraznom rozvoji priemyslu, ktorý zanechal na tvári mesta výraznú stopu. Dnes sa však Hlavné mesto začína skutočne transformovať na plnohodnotné veľkomesto, čoho súčasťou je aj revitalizácia bývalých priemyselných plôch – brownfieldov.

Article Big

Prvé výrobné areály sa rozvíjali pozdĺž najdôležitejších ciest, ktoré viedli z historickej Bratislavy – k takým patrila Štefánikova, Radlinského, alebo Krížna – na čo neskôr nadviazali oblasti s dobrým napojením na železnicu. Najlepším príkladom územia, ktoré spĺňalo oba predpoklady, teda prítomnosť významnej cesty, ako aj železnice, však bola cesta smerujúca do malokarpatských osídlení, teda budúca Račianska ulica.

Koniec 19. a začiatok 20. storočia sa tu skutočne niesol v znamení masívneho rozvoja industriálnych areálov. Závody Siemens-Schuckert, Mlyn a pekáreň Jedľa, Figaro a Dynamit Nobel postupne ovplyvnili tvár ulice, čo mesto ďalej podporilo tým, že až k poslednej menovanej továrni bola už v roku 1911 dovedená električková trať. S výnimkou trate na Hlavnú stanicu išlo o najstaršiu líniu v Bratislave, čo svedčí o mimoriadnom hospodárskom význame Račianskej ulice.

Počas socializmu sa priemyselná produkcia naďalej udržovala, hoci globálne trendy už smerovali k útlmu výroby v Európe a k presunu kapacít do Ázie. Po zmene režimu sa úpadok tradičného priemyslu dotkol aj Bratislavy, jednotlivé závody boli postupne zatvárané. Mnohé objekty začali bez využitia chátrať a pre okolie sa stali skôr príťažou, hoci potenciálne predstavovali veľkú hodnotu.

Tej si všimli predovšetkým developeri, ktorí ju videli v pozemkoch pod jednotlivými objektami. Staršie areály boli postupne skúpené a mnohé staršie budovy s teoretickou pamiatkovou hodnotou boli asanované, aby uvoľnili miesto novému developmentu. Račianska sa dnes zmenila na ohnisko masívnej výstavby, ktorá mení túto cestu, vedúcu na predmestia a k výrobným areálom, na spoločenskú mestskú triedu.

 

Račianska ulica približne v polovici 20. storočia. Nachádzal sa tu veľký počet priemyselných areálov, z ktorých dnes veľká väčšina zanikla. Zdroj: Klub ochrany technických pamiatok

 

Premena Račianskej

Kombinácia viacerých faktorov – vynikajúca dostupnosť do centra mesta vďaka električkovej trati, rastúci záujem o život v meste a existencia voľných pozemkov v podobe brownfields – robí z okolia Račianskej jednu z najvýznamnejších koncentrácií výstavby v Bratislave, ako aj kľúčové transformačné územie.

Je celkom možné, že výsledkom tejto premeny bude totálna zmena charakteru Račianskej, ktorá už viac nebude kombináciou priemyselných areálov a sídliskových štruktúr, ale prestížnou lokalitou. Vyššie zmienené faktory zvyšujú potenciálnu hodnotu bývania v oblasti, kde ale skutočné ceny tak vysoké zatiaľ neboli. Ani väčšina novobudovaných projektov nepatrí medzi luxusné, išlo skôr o strednú triedu z hľadiska prevedenia aj cieľovej skupiny.

Tento rozdiel medzi aktuálnou a potenciálnou hodnotou investície sa odborne nazýva rent-gap. Ide o jednu z kľúčových charakteristík procesu tzv. gentrifikácie (viac o problematike tu), ktorá je do istej miery poháňaná práve existenciou tohto rozdielu. Gentrifikáciou označujeme vývoj, kedy sa do zanedbanej a podrozvinutej štvrte začnú vo väčšom množstve sťahovať vyššie príjmové skupiny, pričom úplne zmenia sociálny, ekonomický aj vizuálny charakter štvrte.

Hoci na prvý pohľad to znie dobre, v odbornej debate je gentrifikácia považovaná za kontroverznú tému. Súčasťou procesu je totiž aj vytlačenie pôvodného a sociálne slabšieho obyvateľstva, ktoré si už život v podzvihnutej štvrti nemôže dovoliť. Existuje teda obava, že gentrifikácia, napriek tomu, že štvrť pôsobí krajším a upravenejším dojmom, prispieva k prehlbovaniu sociálnych rozdielov. Bude to aj dôsledkom premeny Račianskej?

Osobne som presvedčený, že nie. Väčšina teórií totiž vychádza z modelu bývania v štátoch západnej Európy a Severnej Ameriky, kde výrazne prevažuje život v podnájmoch. Trh je tak oveľa pružnejší a majitelia môžu rýchlejšie dvíhať nájmy, kým v Bratislave väčšina obyvateľov byty vlastní – rast cien ich teda nemusí vôbec ovplyvniť. Okrem toho, treba pripomenúť, že na Račianskej dochádza najmä k premene bývalých výrobných areálov, ktoré sú neobývané, čiže k vytláčaniu nedochádza.

Okolie Račianskej ulice sa teda skutočne posúva a do budúcna sa dá predpokladať ešte silnejší rozvoj. Na postupný rast popularity lokality sa totiž viaže príchod viacerých impulzov, ktoré multiplikačným efektom prispievajú k akcelerácii vývoja.

 

Guthaus je príkladom projektu, ktorý pracuje s potenciálnou hodnotou lokality a preto sa vyznačuje vyššou úrovňou, aká by sa od tohto územia očakávala. Zdroj: Corwin

 

Kultúra a architektúra: Návod pre úspešné mesto

Hoci nie tak zreteľným, ale najdôležitejším zásahom na Račianskej nie je žiaden nový súkromný development, ale zdola vychádzajúca iniciatíva, ktorej vplyv pravdepodobne prerastie hranice Bratislavy – vznik kultúrneho centra Nová Cvernovka.

To nadväzuje na organicky vzniknutú komunitu umelcov a ľudí aktívnych v kreatívnych odvetviach, ktorí sa usídlili v objekte Pradiarne v areáli Cvernovky na Svätoplukovej a Páričkovej ulici. Nízke nájmy prilákali mnoho začínajúcich tvorcov, až vznikla unikátna koncentrácia kreativity na jednom mieste. Išlo však len o dočasnú možnosť – areál sa mal skôr či neskôr zdevelopovať a tak sa aj aktuálne deje.

Pre umeleckú komunitu to znamenalo nutnosť hľadať nové priestory, ktoré v spolupráci s Bratislavským samosprávnym krajom aj našlo – v bývalej Strednej priemyselnej škole technickej na Račianskej 78, ktorá bola v tom čase opustená. Kraj umožnil komunite prenajať si budovu na 30 rokov, čo dalo iniciatíve dostatok času a priestoru pre premenu objektov školy na kultúrne a inovačné centrum.

Nová Cvernovka je v prevádzke od roku 2016 a postupne rozširuje svoj záber. Organizujú sa tu kutúrne podujatia, sídli tu veľké množstvo ateliérov, zriadilo sa coworkingové centrum, postupne sa obnovuje internát, kde budú môcť žiť hosťujúci zahraniční umelci a kde sa realizujú sociálne projekty, pripravuje sa vznik tzv. Centra metropolitných inovácií či obnova parku v okolí budov. Podujatia aj idey, ktoré v Novej Cvernovke prebiehajú alebo sa realizujú, majú medzinárodný ohlas.

Vznik takéhoto bodu záujmu sa prirodzene odráža aj na raste atraktivity života v jeho blízkosti, čo sa týka aj dobre zarábajúcich skupín obyvateľstva, spojených práve s kreatívnymi odvetviami. To podnecuje developerov k tomu, aby dodali na trh nové bývanie v lokalite, a keďže táto skupina klientov nielen dobre zarába, ale má aj vysoké nároky a vysoký vkus, ponuka sa tomu prispôsobuje. V okolí začínajú vznikať prvé projekty, ktoré sa otvorene prezentujú špičkovou úrovňou architektúry a vyšším štandardom, no zdôrazňujú aj existenciu kultúrnej vybavenosti.

Príkladom takéhoto projektu je Guthaus od developera Corwin. Tento developer už v minulosti premenil areál niekdajšej Tabakovej továrne na kvalitný, veľkomestsky pôsobiaci development Blumental a s rovnakou ambíciou začal investovať aj na Račianskej.

Corwin prebral starší zámer s už schválenými základnými dimenziami, no nechal ho redizajnovať pod patronátom jednej z popredných rakúskych aj európskych architektonických kancelárií, AllesWirdGut. Výsledkom je rezidenčný development, ktorý vo svojom okolí, ktorému dominujú staršie výrobno-administratívne areály, banálne inžinierske objekty alebo vysokoškolské internáty, pôsobí radikálne odlišným dojmom – ako projekt prenesený z úplne inej lokality.

Pri pohľade s optikou súčasnosti môže Guthaus skutočne pôsobiť ako zámer, ktorý je na nesprávnom mieste a nastavený prehnane luxusne. V kontexte postupnej transformácie okolia je však opak pravdou – ide o prvý, pioniersky projekt, ktorého prípadný úspech môže naštartovať aj iných developerov, aby investovali do územia viac, kým sám osebe sa stane kvalitatívnou latkou a spolu s Novou Cvernovkou akousi značkou lokality.

V takom prípade si tí, ktorí investovali ešte do tohto projektu, budú do budúcnosti možno môcť gratulovať. Úspech Guthausu totiž nastaví aj cenovú latku bývania v nových projektoch, ktorá už bude vyššia. Okrem toho, developeri budú musieť investovať do architektúry alebo revitalizácie verejných priestranstiev, výsledkom tak bude celkové zlepšenie úrovne lokality.

Predaj bytov aj výstavba komplexu sa už začala. Je viac než zrejmé, že jeho postup budú sledovať viacerí investori, ktorí teraz nastavujú svoje koncepty a plány. Kombinácia vysokej architektonickej úrovne, prítomnosti atraktívneho kultúrneho centra a dobrej dostupnosti do centra spoločne vytvárajú predpoklady pre to, aby sa brownfieldy v okolí Račianskej začali meniť ešte výraznejšie.

 

Nová Cvernovka. Zdroj: Viktor Szemzö via Denník N 

 

Príklad pre celú Bratislavu

Splnenie týchto niekoľkých základných parametrov – teda dobrej dopravnej vybavenosti, existencie širokej občianskej vybavenosti, vrátane kultúry, dobrej úrovne verejných priestranstiev a v neposlednom rade kvalitnej architektúry – sú považované za základné ingrediencie pre tvorbu mesta s vysokou kvalitou života.

V tomto prípade však dochádza k ešte jednému veľmi podstatnému procesu – a síce k premene brownfields na polyfunkčnú mestskú zástavbu, ktorá poskytuje ľuďom miesto pre život, prácu aj zábavu, a to na miestach, ktoré sú už dlhodobo bez úžitku, no pritom v blízkosti existujúcich urbanistických štruktúr. Inými slovami, dochádza k zahusťovaniu, ale jednoznačne pozitívnemu.

Pojem zahusťovanie v meste je do veľkej miery strašiakom, v skutočnosti však ide v prípade mesta ako Bratislava o pozitívny jav. Hlavné mesto Slovenska sa vyznačuje na pomery európskeho mesta nízkou hustotou zaľudnenia – aj najhustejšie zaľudnené centrum mesta v podobe mestskej časti Bratislava – Staré Mesto obýva necelých 4,3-tisíc obyvateľov na kilometer štvorcový, v prípade tzv. downtownu východne od historického centra sa očakáva prekročenie hranice 14-tisíc obyvateľov na kilometer štvorcový.

najhustejšie zastavaných častiach Kodane je to však viac ako 22-tisíc, Amsterdamu 23-tisíc, v Paríži a Barcelone je to dokonca viac ako 50-tisíc obyvateľov na kilometer štvorcový. Napriek tomu sa všetky tieto mestá vyznačujú vysokou kvalitou života. Tajomstvo úspechu spočíva, okrem vyššie spomenutých parametrov, v masívnom zvýšení efektivity využitia a správy územia.

Dobrým nástrojom pre vyčíslenie dopadov zahusťovania je publikácia Hustota a ekonomika měst od kolektívu autorov z Českého vysokého učení technického, Institutu plánováni a rozvoje Hlavního města Prahy a kancelárie Pavel Hnilička Architekti. Tá jasne dokazuje, že kompaktné, husto zastavané blokové mesto umožňuje najlepšie rozdeliť prostriedky pre správu územia, čo vedie k zvýšeniu kvality takejto správy a dovoľuje viac investovať napríklad do úrovne verejných priestorov, nehovoriac o zvýšení efektivity verejnej dopravy.

V kontexte klimatickej krízy sa tak zahusťovanie stáva jedným z kľúčových nástrojov, ako zabrániť znehodnocovaniu prírodného prostredia, o to viac, ak dochádza k zániku výrobných areálov, ktoré môžu byť (a mnohokrát aj sú) environmentálnym rizikom. Premena brownfields je tak najlepším spôsobom, ako mesto zahustiť.

Transformácia Račianskej je príkladom rozvoja, ktorý by mala nasledovať celá Bratislava, ak sa chce stať udržateľným a príjemným mestom, pripraveným na budúcnosť.

Projekty ako Nová Cvernovka, Guthaus a ďalšie v tomto hrajú funkčnú aj symbolickú rovinu – sú predzvesťou zmien, na konci ktorých môže byť metropola, kde je všade blízko, ktorá sa orientuje na kreativitu, vzdelanie a inovatívnosť ako na najvyššie ekonomické hodnoty a kde sú dobré verejné priestranstvá, udržiavaná zeleň a komplexná vybavenosť základnou súčasťou DNA mesta.

 

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Corwin.

Súvisiace články

Ako pripraviť mesto na klimatické zmeny: Veľký pohľad

11.01.2019 15:00:50 Adrian Gubčo

Témou roka 2019 bude nepochybne otázka klimatických zmien a spôsob prípravy miest na tento fenomén. V roku 2018 vydal IPCC (Medzinárodný panel pre klimatickú zmenu) správu, podľa ktorej má ľudská civilizácia už len necelých 12 rokov na to, aby prijala opatrenia, ktoré zabránia prejavom aspoň tých najhorších dôsledkov zmeny klímy. Nielen od miest, ale aj od ich obyvateľov si to vyžaduje zásadné zmeny vo fungovaní a správaní.

čítať viac

Kľúčom k dostupnejšiemu a udržateľnejšiemu mestu je hustota

02.07.2018 14:00:00 Adrian Gubčo

Nedávno som načal tému dostupnosti bývania. Možno povedať, že väčšina ľudí sa zhodne, že dostupné bývanie v meste je mimoriadne dôležité, rozpory sa však objavia pri konkrétnej voľbe opatrení, ako a kde toto bývanie zabezpečiť. Je nutné si uvedomiť, že hlavnou cestou k lepšiemu mestu musí byť zahusťovanie, teda mesto rozširovať dovnútra.

čítať viac

Komentáre

Najčítanejšie

Instagram

Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia

pozrieť viac

YouTube