Tento web používa súbory cookies. Prehliadaním webu vyjadrujete súhlas s ich používaním. Ďalšie informácie  

YIMBA

Author photoAdrian Gubčo 25.11.2021 13:55

Pri Prievozskej pribudne obchodné centrum

Bratislava získa ďalšie menšie obchodné centrum. OC Prievoz, menší retailový komplex suburbánneho typu, vznikne na rohu Prievozskej a Tučkovej ulice v dotyku s prevádzkou rýchleho občerstvenia McDonald’s. Ide pritom o potenciálne veľmi zaujímavú transformačnú lokalitu, ktorá môže byť rozšírením kompaktnej časti vnútorného mesta.

Article Big

Miesto, kde vznikne OC Prievoz. Zdroj: Google Maps

Informácie o zámere výstavby nového obchodného centra v lokalite sa objavili už v roku 2017. Spoločnosť Real Estates Building, dovtedy prakticky neznáma, vtedy získala kladné záväzné stanovisko na jednopodlažný objekt v tvare písmena L so štyrmi obchodnými jednotkami na celkovej výmere 3.110 metrov štvorcových. Exponované časti fasády mali byť presklené a otvorené do parkoviska s 96 parkovacími miestami. Chodník nad vstupmi do prevádzok by bol prestrešený markízou. Prestrešenie objektu je sedlové so sklonom 3%. Podľa stanoviska má ísť o prvú etapu realizácie obchodného centra.

Projekt následne prešiel územným konaním a vyrovnal sa aj s odvolaniami. Celkom jednoduché nebolo ani stavebné konanie. V tejto chvíli však už projekt disponuje aj stavebným povolením, ktoré viacmenej kopíruje obsah záväzného stanoviska – rozdiel spočíva akurát v rozdelení prevádzok na sedem. Ak sa investor skutočne pustí v dohľadnej dobe do výstavby, projekt bude dokončený najneskôr na konci roka 2023. S ohľadom na jednoduchosť stavby to však môže byť už oveľa skôr.

Banner Nový Ružinov

Z popisu stavby jasne vyplýva, že pôjde o typický predmestský koncept „stopshopov“ – jednopodlažných halových retailových objektov, doplnených o rozsiahle povrchové parkovisko. V Bratislave sa obdobné koncepty nachádzajú na viacerých miestach. Ich spoločným znakom je štandardne poloha na okraji mesta v dotyku s kľúčovými výpadovkami, aby boli lákavé aj pre motorizovaných obyvateľov, dochádzajúcich zo suburbií. Zaberajú veľké plochy, priestor využívajú neefektívne, obsahujú len minimum zelene a architektonicky sú na nízkej úrovni – čo je dané už ich typológiou.

Je diskutabilné, či je toto vhodný projekt pre Prievozskú ulicu, resp. jej rozhranie s Hraničnou či Gagarinovou. Susedná zóna, Mlynské Nivy – Východ, je dnes síce pokrytá predovšetkým zvyškami bývalých výrobných areálov, skladov a miestami obytnými domami či kancelárskymi budovami nižšieho štandardu, to je však pravdepodobne len dočasná záležitosť. Poloha územia a dobré dopravné napojenie ju predurčuje k veľkému rozvoju. Nové projekty by rozhodne nemali mať predmestský charakter.

Takisto je na debatu, či je daná forma rozvoja obchodných priestorov vhodná. Bratislava, presýtená nákupnými centrami a retailovými komplexami, by skôr potrebovala rozvíjať maloobchod v parteri (na prízemí) domov, aby oživila ulice a skutočne sa priblížila konceptu 15-minútového mesta. Ten predpokladá, že všetky základné potreby sú dostupné do 15 minút pešo od miesta bydliska. Rozvoj doterajších foriem vybavenosti však vedie k tomu, že obchody sú skôr dostupné 15 minút – ale autom.

Z krátkodobého hľadiska investor zhodnotí svoj pozemok a azda získa aj dosť zákazníkov, najmä ľudí smerujúcich z centra do východných častí Ružinova, Podunajských Biskupíc, Vrakune, ale teoreticky aj užívateľov rýchlostnej cesty R7. Z dlhodobého hľadiska však do územia vkladá absolútne nevhodnú typológiu zástavby. Jediná jej výhoda spočíva v tom, že sa dá rýchlo zbúrať a nahradiť.

 

Jediná vizualizácia susedného projektu Kappa Trade ukazuje budovu, odstúpenú od ulice. Zdroj: Kappa Trade / EIA

 

Daná časť mesta bohužiaľ nemá šťastie na nové projekty. S výnimkou obytného súboru Nuppu od YIT Slovakia, ktorý ako jediný spĺňa aké-také štandardy (hoci ide v princípe o sídlisko), sú nedávno zrealizované aj navrhované zámery nízkej úrovne a do prostredia sa nehodia. Na Tučkovej ulici tak napríklad nedávno pribudla séria radových rodinných domov, ktoré sa pridajú k niekoľkým ďalším a menšej bytovke. Táto obytná zástavba je doslova „zastrčená“ a na nič podobné v okolí nenadväzuje. Najvhodnejšie by bolo, aby tak, ako celá plocha medzi Prievozskou a Mlynskými nivami, resp. Bajkalskou a Hraničnou, bola zasanovaná a vytvorila miesto pre komplexný rozvoj v budúcnosti.

Z nových projektov možno spomenúť nedávno odhalený zámer polyfunkčnej budovy, ktorá by mala vzniknúť v priamom susedstve OC Prievoz. Spoločnosť KAPPA TRADE, blízka podnikateľovi Vladimírovi Poórovi, chce vybudovať kancelársku budovu s piatimi nadzemnými a jedným podzemným podlažím. Okrem flexibilných administratívnych priestorov tu majú byť školiace a prezentačné miestnosti spolu so zasadacími miestnosťami, kantína, fitness centrum alebo materská škola pre deti zamestnancov. Za architektúru zodpovedá kancelária Morocz_Tacovsky, zverejnená však bola len jedna veľmi nekvalitná vizualizácia.

Banner Nový Ružinov

Problém projektu spočíva v tom, že je na pozemku osadený ako solitér, ktorý nevytvára základ budúcej kompaktnej zástavby. Od ulice je do pozemku hlboko zasunutá a pred vstupom sa nachádza mohutné povrchové pracovisko s 227 parkovacími miestami. Opäť ide do istej miery o reminiscenciu predmestských kancelárskych areálov, kde sú budovy utopené v rámci jednotlivých parciel a obklopené povrchovým parkingom – je to jednoducho lacnejšie. Investor plánuje do zámeru v Ružinove investovať 17 miliónov eur. Stavať by chcel medzi 2Q 2023 a 3Q 2024. Aktuálne je projekt v posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Treba povedať, že developer mal v lokalite plány už predtým. Ešte v predkrízovom období sa na celej ploche medzi Tučkovou a Centrom pre liečbu drogových závislostí plánovala výstavba obrovského polyfunkčného projektu Max, ktorého súčasťou malo byť obchodno-zábavné centrum s 24-tisíc štvorcovými metrami predajnej plochy a 11 kinosálami, ale aj 260 bytmi, 26-tisíc metrami štvorcovými kancelárií a hotel so 150 izbami. Dominantou projektu by bola 22-podlažná výšková budova s kanceláriami aj bytmi.

V tomto prípade išlo o mestotvornejší zámer, taktiež však nie ideálny. Lokalita sa môže stať atraktívnou a príjemnou štvrťou aj bez toho, aby tu bolo nutné budovať nákupné centrum. V danej dobe ale išlo o vcelku pochopiteľnú snahu, navyše podporovanú všeobecným optimizmom predkrízového obdobia. Neskôr sa ešte objavili občasné správy o projekte, dnes je jasné, že ide o minulosť.

Kľúčom ku kvalitnému rozvoju územia v budúcnosti je lepšia regulácia. Hlavné mesto (resp. „veľký“ územný plán) podstatnú časť územia definuje ako „Zmiešané územia obchodu, výrobných a nevýrobných služieb“. To v preklade znamená, že tu budú vznikať práve retailové komplexy, sklady, kancelárske budovy, autoservisy, menšie haly a podobne. Toto je jednoznačne nevhodné a funkciu územia treba preklasifikovať – ideálne na „Zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti“, doplnené o „Viacpodlažnú zástavbu obytného územia“.

Lokálni developeri v súčinnosti s mestskou časťou Ružinov sa už pokúsili o zmenu situácie, keď si nechali vypracovať urbanistickú štúdiu zóny Mlynské Nivy – Východ. Urbanistická štúdia preveruje možnosti transformácie územia a je podkladom pre zmenu územného plánu. Mestská časť štúdiu schválila ešte v roku 2010. K ďalším krokom sa však už nepristúpilo. Ambícia výraznejšie transformovať túto časť mesta a priniesť sem normálnu, mestotvornú zástavbu, je tak stále vzdialená. Len z územnoplánovacieho hľadiska to bude trvať ešte roky, počas ktorých sa však možno stihne územie ešte viac zohaviť.

Pre Bratislavu je to veľká škoda. V tejto chvíli ešte existuje priestor na to, aby sa súčasná zástavba plošne odstránila (lebo by to bolo v záujme majiteľov a investorov) a nahradila blokovou rezidenčnou štruktúrou so zaregulovanými ulicami so zelenými pásmi, verejnými priestranstvami, vyššími domami smerom k Bajkalskej, jasne určenými koridormi pre verejnú dopravu či miestami pre umiestnenie sociálnej vybavenosti. V dobrej dostupnosti centra mesta a teoreticky aj električkovej trate by mohla vzniknúť príjemná štvrť pre život, prácu aj zábavu.

Opakuje sa však tradičný scenár, kedy mesto bude pravdepodobne len doháňať vývoj. Z vízie peknej časti Bratislavy sa stane len miesto plné kontrastov, ako je už pre slovenskú metropolu typické.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.

Súvisiace články

Bratislavský downtown sa bude rozširovať, treba sa na to pripraviť

14.07.2020 16:48:00 Adrian Gubčo

V najbližších mesiacoch sa v bratislavskom downtowne, resp. v časti štvrte Nivy medzi Páričkovou a Dunajom, dokončia ďalšie väčšie areály alebo výrazné časti nového centra mesta. S dobudovávaním už povolených alebo pripravovaných projektov sa ťažisko rozvoja začne presúvať na iné smery – predovšetkým na východ do zóny Mlynské Nivy – Západ. Chyby rozvoja prvej časti dowtownu už nemožno zopakovať.

Čítať viac

Komentáre

Najčítanejšie

Instagram

Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia

Pozrieť viac

YouTube