Adrian Gubčo 19.08.2025 15:04

Nová dominanta downtownu naďalej v plánoch. Známy developer zostáva v Bratislave, chce postaviť veľkorysý projekt

Nové centrum Bratislavy, nazývané aj bratislavský downtown, sa postupne zahusťuje novými projektami vrátane výškových budov. Väčšina z nich sa drží vo výške 100 až 125 metrov, z čoho zatiaľ výraznejšie vyčnieva len prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower so 168 metrami. Otvorená je však otázka ešte vyšších veží, ku ktorým by teoreticky mohla patriť zástavba na mieste bývalej predajne Ryba.

Zdroj: Milan Škorupa, Nino Belovič / YIM.BA

Južná časť štvrte Nivy bola za miesto vyššej koncentrácie výškových budov určená už v 90-tych rokoch minulého storočia – teda v čase, keď ešte išlo o (post)industriálnu štvrť so zvyškami pôvodných fabrík. Už umiestnenie veže Presscentra v roku 1984 však naznačovalo, aký typ zástavby sa tu bude neskôr rozvíjať.

Tento vývoj sa potvrdil v druhej dekáde 21. storočia, keď do výstavby vstúpili viaceré výrazné výškové budovy. Ich rastúci vplyv na obraz Bratislavy spoločne s formujúcou sa „Stenou 100“, ako sa ironicky nazývala panoráma podobne vysokých objektov, viedla k snahám Bratislavy dodať pravidlá budovaniu výškových dominánt. Vznikla tak Urbanistická štúdia výškového zónovania.

Tento materiál stanovuje výškové hladiny pre budovy naprieč celou Bratislavou. Väčšina mesta má stanovené relatívne obmedzené výšky, v niektorých polohách je však možné stavať aj dominanty či akcenty. Najvyššie objekty sa podľa štúdie môžu koncentrovať v južnej časti Nív – najmä v blízkosti križovatky Košickej, Landererovej a Prístavnej. Mohli by mať okolo 160 metrov.

Práve na juhovýchodnej strane tejto križovatky vlastní už dlhodobo pozemky spoločnosť HB Reavis. Donedávna jeden z najvýznamnejších bratislavských developerov v minulosti zrealizoval veľké kancelárske a retailové komplexy a plánoval prebudovať takmer celé okolie ulice Mlynské nivy. Vo výhľade však mal aj plochy v iných lokalitách – či už pri Košickej alebo v Celomestskom centre Petržalka.

Na začiatku roka 2023 však oznámil, že sa sťahuje z bratislavského trhu. Ešte predtým začal predávať viaceré zo svojich pozemkov. Plochu pri Košickej, kde sa v minulosti nachádzala predajňa lahôdok Ryba, si však ponechal. Ide pritom o priestorovo obmedzený pozemok, ktorý okrem Košickej či Prístavnej vymedzuje aj predĺžená Pribinova.

Dnes už neaktuálna štúdia veže na pozemku Ryby z roku 2017. Zdroj: Milan Škorupa

Už roky sa diskutuje o možnostiach využitia tohto územia. Verejným tajomstvom je zámer vybudovania výraznej výškovej budovy, možno až mrakodrapu. HB Reavis samotný detaily prípadného projektu nikdy nepriblížil, na druhej strane ale netajil, že tento priestor vníma ako perspektívny. Že projekt naďalej pripravuje vo vlastnej réžii, potvrdzuje aj Laura Lippová, Marketing Executive v HB Reavis.

Využiť chce pritom strategickú polohu budovy. „Uvažujeme o umiestnení atraktívnej dominanty, ktorá by bola vstupom do budúceho nového územia Zimného prístavu,“ hovorí Lippová. „Uvažujeme o zmiešanej funkcii (občianska vybavenosť a bývanie),“ dodáva. „Výška by mala zapadať do kontextu protiľahlej budúcej zástavby.“ Na to, aby mohol developer postaviť takýto projekt, musí ale splniť niekoľko predpokladov.

V prvom rade bude potrebná zmena Územného plánu. Ten dnes tento priestor špecifikuje ako plochy zariadení vodnej a leteckej dopravy. Daná funkcia prirodzene súvisí s blízkym prístavom, ktorý je doteraz aktívny, hoci už ani zďaleka nie naplno. Mesto začalo vyvíjať snahy, aby sa lepšie začlenilo do života Bratislavy. Taktiež sa usiluje o zlepšenie dostupnosti bývania, a to najmä vo forme rozvoja rezidencií v bývalých industriálnych lokalitách (brownfieldoch).

Snahe o zmenu územného plánu zodpovedá aj súčasná aktivita investora. „Pracujeme na urbanistickej štúdii,“ približuje Lippová, pričom upozorňuje, že si ju spracúva za pomoci interných kapacít bez excterných architektov. Urbanistická štúdia štandardne slúži ako podklad pre zmenu územného plánu. V tomto prípade sa ale teoreticky otvára aj iná možnosť – zrealizovať projekt aj na základe dohody s mestskou časťou Ružinov, v zmysle ktorej jej developer odkáže určitý obnos peňazí. „Do úvahy pripadajú všetky alternatívy,“ priznáva hovorkyňa HB Reavis.

Hlavné mesto pritom už pred časom otváralo výzvu na predkladanie žiadostí na zmenu územného plánu mesta v súvislosti s bývaním. Týkala sa nevyužívaných plôch rezerv dopravy, ktoré sú v pláne reprezentované ako funkčné plochy zariadení mestskej a autobusovej hromadnej dopravy, železničnej, vodnej i leteckej dopravy. HB Reavis bol vo výzve úspešný, kedy ale reálne dôjde na zmenu regulácie, sa nedá odhadnúť.

Aj preto dnes developer odmieta špecifikovať, kedy by sa odhadom mohlo začať stavať. „To z veľkej miery závisí od povoľovacích procesov,“ hodnotí Laura Lippová. Pravdepodobne to ale nebude skôr ako o niekoľko rokov.

Susedom Ryby bude najvyšší bratislavský mrakodrap. Zdroj: JTRE

Bratislava si tak ešte počká, kým sa dozvie, či, kedy a ako sa bude stavať na potenciálne mimoriadne exponovanom pozemku. Je takmer isté, že tu bude výšková budova, nie je ale známe, aká bude vysoká. Z kuloárov ale zaznievajú informácie, že existuje šanca pre umiestnenie ďalšieho bratislavského mrakodrapu.

Tie by aj s touto vežou mali byť minimálne štyri. Prvá v podobe Eurovea Tower je už dokončená. Projekt od JTRE priniesol viac ako štyristo nadštandardných rezidencií, drvivá väčšina už našla majiteľa. Architektúru spracovala kancelária GFI. Dnes ide o jednoznačnú dominantu nielen downtownu, ale aj celej Bratislavy.

Úspech prvého mrakodrapu podnietil JTRE k úvahám o výstavbe ďalších mimoriadne vysokých budov. Na pozemku východne od Tower 115, na mieste pôvodne plánovaného projektu East Tower, sa developer rozhodol umiestniť pôvodne dvojicu mrakodrapov Eurovea Towers, pričom vyšší by mal 260 metrov a nižší 184 metrov. Monumentálny zámer navrhli kancelárie KCAP a Buro Happold, víťazi architektonickej súťaže.

Teraz ale developer rozsah projektu prehodnotil. Po novom plánuje vybudovať len jednu vežu – tú vyššiu. Výška ešte nie je presne zadefinovaná, pravdepodobne by ale mala prekročiť 200 metrov. Na Bratislavu ide o viac ako decentnú výšku, hoci nejde o druhú najvyššiu budovu EÚ, ako by to bolo v prípade pôvodne uvažovanej veže.

Napokon, tretím mrakodrapom by mohla byť budova v projekte Chalupkova od Penta Real Estate. Developer chcel pôvodne stavať projekt v zmysle Územného plánu zóny Chalupkova, ktorý pre vežu na nároží Mlynských nív a Košickej stanovuje maximálnu prípustnú výšku 120 metrov. Podľa urbanistickej štúdie vypracovanej developerom by však po novom mohla mať až 160 metrov.

Ak sa podarí zrealizovať všetky avizované budovy, Bratislava dostane veľkorysú panorámu, zloženú z výškových budov aj mrakodrapov. Ryba bude mať mimoriadne výhodnú pozíciu – predpokladá sa, že bude stáť v dotyku s električkovou zastávkou, pri významnej križovatke, už stojacej hlavnej mestskej cyklotrase a pri vstupe do najperspektívnejšej rozvojovej lokality v Bratislave v lokalite Zimného prístavu. Postaviť tu nižšiu budovu by bolo veľkou chybou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.