Adrian Gubčo 04.06.2025 17:21
Luxusná ulica pre Bratislavu hudbou budúcnosti. High street v slovenskej metropole neexistuje, značkám chýbajú turisti
S mnohými svetovými veľkomestami sú spojené tzv. high-streets, teda nákupné ulice, kde sa koncentrujú najvýznamnejšie značky. Naopak, v Bratislave nič také neexistuje, namiesto toho sa tu rozširujú nákupné centrá či retailové parky. Odborníci varujú, že vznik takejto ulice nemusí byť ani reálny, pokiaľ sa nezmenia niektoré predpoklady, ktoré dnes bránia vytvoreniu takéhoto prostredia.
Zdroj: Vydrica Development, Nino Belovič / YIM.BA
Hoci Bratislava prešla v posledných rokoch veľkými zmenami a v mnohých ohľadoch sa priblížila vyspelým európskym mestám, v iných zaostáva. Jej potenciál na prekonanie týchto nedostatkov je navyše nízky. Jednou z takýchto vecí je aj vznik high-street, teda nákupnej ulice s vysokou koncentráciou luxusných a high-end značiek.
Ako upozorňuje poradenská spoločnosť Colliers, pre tieto značky je lokalita extrémne dôležitá, a to na širšej aj miestnej úrovni. Zo širšieho pohľadu značky zaujíma veľkosť trhu, kúpna sila, intenzita turizmu a dostupnosť v rámci regiónu. Ako podstatnú však treba vnímať aj architektúru, infraštruktúru alebo kvalita priestoru. V tomto smere má Bratislava obrovskú nevýhodu aj oproti blízkej Viedni či Budapešti.
Prekážkou k rozvoju high-street je najmä Viedeň, ktorá je vzdialená len hodinu jazdy a disponuje kompletným portfóliom luxusných značiek s vlajkovými predajňami. V tesnej blízkosti Bratislavy sa navyše nachádza outletové centrum Parndorf, ktoré ponúka luxusné značky za zvýhodnené ceny. Pre tieto predajne by bola expanzia do Bratislavy rizikom, lebo by tým hrozila vzájomná kanibalizácia a znižovanie výkonu jednotlivých predajní.
Za rozhodujúci faktor však možno považovať nedostatok turistov. „V mestách ako Viedeň či Praha sú high streets postavené najmä na turistoch,“ pripomína Colliers. „Práve tí tvoria značnú časť tržieb, a to najmä pri luxusných produktoch. Celkový počet turistov na úrovni 1,4 milióna ročne je oproti viac ako 8 miliónom v Prahe a Viedni neprekonateľným argumentom.“
Súčasné nákupné správanie Slovákov navyše ukazuje, že lokálni zákazníci preferujú obchodné centrá a retail parky. Tie ponúkajú jednoduché parkovanie, klimatizované prostredie a široký mix značiek koncentrovaný pod jednou strechou. Ako vyplýva z nedávneho prieskumu, obchodné centrá navštívi aspoň raz týždenne takmer 80% obyvateľov Bratislavy. Nákupná ulica ako verejný priestor s historickým charakterom sa tak ocitá v úzadí – nie preto, že by bola neatraktívna, ale preto, že nezodpovedá nákupnému zvyku spotrebiteľa.
Dôležité je zároveň pripomenúť, že ľudia na Slovensku nie sú natoľko ochotní míňať priveľa peňazí, čo súvisí so súčasnou ekonomickou situáciou. „Na Slovensku sledujeme prudký nárast diskontných reťazcov, čo naznačuje vysokú cenovú citlivosť obyvateľstva,“ tvrdí Colliers. „Stredný segment značiek stagnuje a luxus je výhradne doménou úzkej skupiny vysoko majetných zákazníkov.“
Analytici predsa len identifikujú niekoľko lokalít, ktoré by mali potenciál stať sa bratislavskou high street. Z architektonického aj historického hľadiska ide najmä o Michalskú a Laurinskú ulicu, čo je dané ich historickou hodnotou, atmosférou a lokalitou. Na druhej strane, v minulosti dôležitá nákupná Obchodná ulica naráža na viacero bariér – zlý stav verejného priestoru, nízku kvalitu nájomcov a absenciu spoločnej stratégie prenajímateľov budov. Hoci podľa expertov má kapacitu stať sa komerčne silnou nákupnou ulicou, dnes je to nereálne.
Colliers vidí nedostatok aj v dopravnej infraštruktúre. „Napríklad – v prípade spomínanej Obchodnej ulice - tu máme električkovú trať, ktorá je hlučná a vizuálne nelichotivá. Výsledkom sú priestory, ktoré nie sú atraktívne ani pre značky, ani pre zákazníkov,“ myslia si experti. V zahraničí je údajne nápomocné metro, ktoré odľahčuje povrch a umožňuje tu vznik estetických peších zón.
Obchodnej podľa expertov ubližuje zlý stav verejného priestoru aj električková trať. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Odborníci na základe týchto predpokladov vytypovali niekoľko riešení, ktoré by mohli do budúcna Bratislave pomôcť pri tvorbe high-street. Na prvom mieste je rozvoj cestovného ruchu, najmä z cieľových skupín so záujmom o luxusné nákupy. Takýchto turistov dnes slovenská metropola nie je schopná prilákať a ani pre to nemá vytvorené podmienky.
Druhým odporučením koordinácia vlastníkov budov, aby sa zabezpečil konzistentný tenant mix a marketing prémiových nákupných destinácií. Ulice by tak mohli mať jasne nastavený systém toho, kde sú prevádzky a čo ponúkajú, ako sú označené a ako prezentované. Opäť, v Bratislave dosiaľ toto naplno nefunguje. Pokusy v prípade Obchodnej priniesli len minimálne úspechy, teraz sa o niečo podobné pokúša developer projektu Vydrica. Na hodnotenie je ale priskoro.
Treťou radou zlepšenie verejného priestoru, najmä revitalizácia fasád, úprava chodníkov, výsadba stromov, skvalitnenie osvetlenia, čistoty a bezpečnosti. Luxusné prevádzky vyžadujú reprezentatívne výklady, vysoké stropy a dobrú viditeľnosť. Bratislavské ulice a domy však často nemajú vhodný štandard, čo obmedzuje možnosti prenájmu pre značky s vyššími požiadavkami.
Napokon, za dôležité považuje Colliers zmenu infraštruktúry a s tým súvisiace zníženie dopravného zaťaženia. Vyšší potenciál vidí na peších zónach, ktoré sú lákavejšie ako rušné zaťažené ulice.
Odborníci pripomínajú, že Bratislava je v náročnej pozícii, napriek tomu tu potenciál pre vznik high-street je. „Je ale dôležité si priznať, že geografickú blízkosť silných konkurenčných trhov nijak neobídeme,“ konštatujú. „Pokiaľ sa nezmení prístup k verejnému priestoru, spolupráca medzi majiteľmi budov a nevznikne strategická vízia rozvoja retailu v centre mesta, bude high street na Slovensku naďalej len ambíciou.“
Aj pri tvorbe tejto stratégie ale nabádajú na opatrnosť. Koncept musí byť podľa nich autentický, personalizovaný a charakteristický pre Bratislavu. „Jedinečnosť a lokálna identita môžu byť cestou, ako vytvoriť atraktívnu obchodnú destináciu, ktorá nebude len kópiou veľkých európskych high streets, ale bude reagovať na špecifiká nášho trhu a mesta,“ uzatvára Colliers.
Odmietnutie výstavby Národného kultúrneho a kongresového centra bolo chybou aj z hľadiska rozvoja retailu. Zdroj: Immocap
Napriek posunom Bratislavy aj pomaly rastúcemu počtu turistov – v roku 2024 do mesta prišlo takmer 1,2 milióna ľudí, čo je 85% rekordného roku 2019 a 3,2% nárast oproti roku 2023 – stále ide o nízky počet. Problémom je aj veľká sezónnosť návštev. Bratislavská organizácia cestovného ruchu (Bratislava Tourist Board) sa preto snaží zvýšiť návštevnosť aj na jeseň alebo počas adventu, najmä vo forme úsilia o rozvoj kongresového cestovného ruchu.
Projektom, ktorý by mohol zmeniť pravidlá hry, je Národné kultúrne a kongresové centrum, o ktorom sa hovorilo v minulosti. Bratislave ako jedinému hlavnému mestu v EÚ chýba významné kongresové centrum. Mesto si tak strieľa do nohy, keďže práve kongresy majú potenciál prilákať tisíce zahraničných a štandardne veľmi bonitných návštevníkov, ktorí prichádzajú aj mimo letnej sezóny, najviac počas jesene. Nanešťastie, štát sa rozhodol tento projekt odmietnuť a mesto nevyvinulo žiadnu aktivitu.
Iné otázky, napríklad koordinácia nájomníkov či vyššia kvalita prostredia, narážajú na tradičné slovenské problémy, teda neochotu, neznalosť, chamtivosť aj nedostatok prostriedkov. Naplno sa to ukazuje na opakovane zmieňovanej Obchodnej, kde sa nič nezmenilo ani po prijatí manuálu pre označovanie prevádzok. Mesto, ktoré avizovalo jej revitalizáciu, sa zmohlo len na niekoľko málo zásahov.
Optimizmus v tomto ohľade nie je na mieste. Bratislava sa už pred časom rozhodla byť mestom nákupných centier, ktoré má v určitých ohľadoch viac spoločné s americkými mestami ako s klasickými európskymi. Automobilizácia, retailové parky, slabá kvalita verejného priestoru a ďalšie javy sú prejavom neujasnenej predstavy o budúcnosti mesta. Kým táto nebude existovať a nebude potvrdená príslušnými reguláciami, o metropole na úrovni možno len snívať.
(Colliers, YIM.BA)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
