Kristína Liďáková 16.03.2025 13:00
Bratislava je mestom nákupných centier. Sen o butikových uliciach tak zostáva v nedohľadne
Napriek tomu, že Bratislava prešla posledné desaťročia zásadným prerodom, ktorý sa týkal verejných priestranstiev a skvalitňovania vizuálu mesta, aj naďalej zostáva v rámci okolitých metropol pomerne nudným miestom na trávenie času. Jedným z faktorov, vplývajúcich na život a dianie v meste, je práve spôsob, akým Bratislavčania využívajú voľný čas. Bratislava je totiž mestom, žijúcim v nákupných centrách.
Zdroj: www.zdronu.sk
Dáta spoločnosti Colliers ukázali, že v roku 2024 Bratislavský kraj tvoril 33% maloobchodného trhu krajiny, z toho až 84% tvoria nákupné centrá, zvyšok zastávajú retailové parky. Nakupovanie v uliciach (neraz historického) centra, populárne vo svete, na Slovensku nemá takmer žiadne zastúpenie.
V realite to dokazuje najmä intenzita zaplnenia ulíc mesta v porovnaní s chodbami obchodných domov. Kým v iných európskych metropolách sú partery budov charakteristicky vyplnené lokálnymi predajňami či butikmi a striedavo doplnené kaviarňami, v kontexte Bratislavy prevládajú gastroprevádzky podobného typu, lákajúce prevažne neznalých turistov. Bratislava koncept nákupných ulíc v porevolučnom období nikdy plne neprevzala. Luxusné nákupy v klasickom mestskom prostredí tu prakticky neexistujú.
Absenciu nákupných ulíc, porovnateľných so zahraničím, si všíma aj Lenka Štibraná, retailová odborníčka z Colliers. Zaostávanie tzv. High Streets na Slovensku podľa nej súvisí s ekonomickou situáciou. „V prípade Bratislavy je potrebné uvažovať nad ňou aj ako súčasťou Slovenska a brať do úvahy primárne ekonomické ukazovatele, ako je veľkosť trhu, kúpna sila a turizmus. Toto sú rozhodujúce faktory pre luxusné značky, ovplyvňujúce výber krajiny a miest, do ktorých vstúpia. Slovensko/Bratislava nie je dostatočne veľký trh na prilákanie silných značiek na luxury high street a svojím geografickým postavením nie je schopné konkurovať Viedni, Budapešti a Prahe,” vysvetľuje.
Hlavné mesto nemá priestranstvo, kde by sa prirodzene udomácnil samostatný retail vyššej kategórie. Pritom povaha obchodov, lákajúcich vizuálne pútavými výkladmi, dizajnovými produktami či zaujímavým konceptom, obohacuje metropolu o novú vrstvu rôznorodosti. Zároveň je aj ekonomickým prvkom, podporujúcim vo veľkej miere využitie a obnovu historických budov, v ktorých sa prevádzky nachádzajú. Nehovoriac o financiách, za ktoré zákazníci nakúpia a výške nájmu, plateného mestu.
Zdroj: www.zdronu.sk
Špecifikom postsocialistickej éry je fakt, že Bratislava si odvykla od korzovania mestom. Na začiatku 21. storočia nastal rozmach nákupných centier, zameraných na multifunkčnosť a flexibilitu - bežný človek tak vyrieši väčšinu povinností na jednom mieste. Zvýšila sa aj rôznorodosť ponuky a nakupovanie sa tak sústredilo do shopping centier – a tie postupne nahradili obchody vo verejnom priestore.
V nákupných centrách sa odohráva nielen nakupovanie, ale aj spoločenský život. Rodiny v nich trávia voľný čas, ľudia sa stretávajú na káve, obedoch či večeriach, chodia do kín, organizuje sa tu kultúrny program a dokonca sem prichádzajú aj turisti, ktorí by v iných mestách smerovali do exkluzívnych obchodných pasáží v historickom centre.
Metropoly ako Viedeň, Praha či Budapešť disponujú luxusnými značkami, roztrúsenými v historických štvrtiach, pričom aj odlišnosť týchto miest zohráva svoju úlohu. Ako príklad možno uviesť aj Kodaň, inklinujúcu k prevádzkam, zameraným na unikáty škandinávskeho dizajnu či remeselnú tvorbu. Bratislava sa nikdy nedostala do tohto štádia. Nakupovanie sa odklonilo od malých, lokálnych predajcov aj služieb.
„Ďalší faktor, ktorý má vplyv na Bratislavu je, že v tesnej blízkosti hraníc sa nachádza outlet – Pandorf. V outletoch sú luxusné výrobky cenovo dostupnejšie širšiemu spektru nakupujúcich. Týmto značky v bezprostrednej blízkosti Bratislavy významne pokrývajú všetky vrstvy potencionálne nakupujúcich skupín,” približuje nákupné správanie zákazníkov a jeho vplyv na odklon od nákupných ulíc na Slovensku Štibraná.
Dôvodov je však viacero. Bratislava dlhodobo bojuje s absenciou kvalitného retailu v centre, a to nielen v segmente luxusných značiek. Historické ulice Starého Mesta by síce mohli byť domovom prémiových butikov, no realita je iná. Vysoké nájmy, nevyhovujúca infraštruktúra, a často aj nedostatok atraktívnych priestorov spôsobili, že nadštandardný predaj sa tu nikdy neuchytil. „Slovensko, Bratislava zatiaľ nie je pre luxusný segment zaujímavá ani z geografického pohľadu - blízkosť Viedne, Pandorfu, nedostatočný turizmus, slabá veľkosť trhu a slabá kúpna sila,” vymenúva odborníčka.
Bratislave však chýba okrem uvedeného aj adekvátnosť a výplň priestorov, pričom nemá ani koncentrovaný bod, kde by sa predajne mohli sústrediť. Viedeň má Mariahilfer Strasse alebo Kartner Strasse, Budapešť Andrássyho triedu a Praha Na Příkopě alebo Parížsku. Bratislava nemá nič porovnateľné. Obchodná ulica síce historicky bola hlavnou nákupnou tepnou mesta, no dnes je skôr mixom lacnejších obchodov, fastfoodov a služieb.
Zdroj: www.zdronu.sk
V prípade Obchodnej ulice dlhodobo absentuje využitie jej plného potenciálu, ktorý má s ohľadom na jej absolútne kľúčovú polohu v rámci mesta. Budovy sú zanedbané, fasády rámujú reklamné plochy a jej bezpečnosť bola ešte donedávna kritická. Tomu čiastočne pomohla policajná stanica priamo na ulici. Obchodnú však napriek možnostiam, ktoré ponúka, a výbornej dostupnosti MHD, možno v súčasnom stave zaradiť skôr k hanbe Bratislavy, než k jej výstavným miestam.
Napriek tomu, že podľa dostupných dát nie je ani v najbližšej dobe reálny vznik bratislavských high streets, aj metropola má ulice s potenciálom. „V ideálnom stave, z čisto architektonického pohľadu, by Michalská a Laurinská ulica (svojou architektúrou a budovami) mala potenciál sa stať luxury high street a Obchodná ulica high street. Luxusné značky si precízne vyberajú nielen lokalitu, ale aj budovu, ktorá musí odpovedať ich požiadavkám a identite – historické budovy, stav fasády, viditeľnosť, veľkosť výkladu,” opisuje Štibraná podmienky, podľa ktorých luxusné značky hľadajú retailové priestory.
Opatrenia, ktoré by mohli pomôcť ich rozvoju, nie sú úplne nerealistické. „Vzájomné prepojenie a spolupráca a dohoda jednotlivých vlastníkov budov pri výbere ich nájomníka do obchodného priestoru. Obchodné prevádzky a správny tenant mix by sa tak mohol stať ucelenejším v rámci jednotlivých ulíc a úsekov. Toto by mohlo viesť k prilákaniu silnejších/zaujímavejších značiek s jasným dizajn manuálom a predstavou o tom, ako majú výklady a tým pádom aj ulica vyzerať,” objasňuje.
Pomôcť by mala aj stratégia, ktorú by si mohli majitelia priestorov osvojiť. Spočíva v zhode obsadzovania budov vhodnými nájomníkmi. Bez nej sa podľa Štibranej nepodarí vytvoriť nákupnú triedu z bratislavských ulíc. V minulosti existovali na Obchodnej obdobné snahy, priniesli však len obmedzené úspechy.
Medzi faktory, ktoré by mohli ovplyvniť vznik bratislavských nákupných high streets a zvýšiť ich úspešnosť v porovnaní s obchodnými centrami, patrí v zásadnej miere cestovný ruch. „V prvom rade sú to turisti a nie lokálni obyvatelia, ktorí robia nákupné triedy nákupnými triedami,” upozorňuje odborníčka z Colliers.
Podľa dát za rok 2024 do Prahy prišlo 8.080.000 turistov, do Viedne 8.200.000 turistov, zatiaľ čo do Bratislavy iba 1.399.308 turistov. Pre bratislavský retailový trh tak nie je hybnou silou nakupovanie turistov, ale lokálni obyvatelia, ktorí si zvykli nakupovať v obchodných centrách aj retailových parkoch.
Dáta Colliers taktiež v roku 2024 vypovedali, že na 1.000 Bratislavčanov pripadá viac ako 800 m2 nákupných plôch. Bratislava dosahuje jedno z najvyšších čísel v Európe a najvyššie v strednej Európe. Ani hlavné mestá ako Budapešť či Praha sa jej v tomto ohľade nevyrovnajú. Ponúkajú komfort, bezpečnosť a praktickosť – kryté parkovanie, klimatizované priestory a širokú ponuku značiek pod jednou strechou. Okrem toho sa v nich koncentruje bonitná klientela, ktorú lákajú reštaurácie, kaviarne či zážitkové koncepty ale aj rôzne programy pre celé rodiny.
Dáta Colliers ukazujú, že podľa plochy m2 retailových plôch na počet obyvateľov je Bratislava jednoznačne jedným zo (stredo)európskych lídrov. Zdroj: YIM.BA / Colliers
Prevaha nákupných centier je tak zjavnou alternatívou. Bratislava je fenoménom v ich vysokej koncentrácii na lokalitu. V historickom centre sa nachádza Eurovea, v tesnej blízkosti objektu je novovybudovaná Autobusová stanica Nivy s rozsiahlym retailom a okruh uzatvára Central pri Trnavskom mýte. V rámci metropoly expandovala nielen spomínaná Eurovea, ale aj nákupné centrum Aupark, plánuje sa aj rozšírenie Bory Mall. Retailové parky sa objavili aj na predmestí Bratislavy, okrem Avionu k najnovším patrí napríklad obchodné centrum Klokan v Chorvátskom Grobe a buduje sa Podunajská Brána v Podunajských Biskupiciach.
Luxusné značky sa tak nepresadili v uliciach Bratislavy. V obmedzenom množstve existujú v uzavretých obchodných galériách – či už v Eurovei, alebo v Auparku. Klientela, ktorá si potrpí na nadštandard, pritom často nakupuje v zahraničí, najmä vo Viedni, ktorá je vzdialená len hodinu cesty.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
S rozvojom bratislavského downtownu a modernizáciou centra sa otvára otázka, či by mesto mohlo prilákať prémiové značky aj do ulíc. Teoreticky áno, no bude to závisieť od dopytu a celkového rozvoja lokality. „Luxusné značky sú mimoriadne citlivé na lokalitu a luxusné ulice im poskytujú istotu, že ich značka bude v správnej lokalite a zodpovedajúca ich identite a preferanciám ich cieľovej skupiny pri výbere miesta na nákupy. Pri retaile je extrémne dôležitá lokalita, dokonca tak, že dopyt luxusných značiek po správnej lokalite je vysoko vyprofilovaný – často krát nejde len o kľúčovú ulicu, ale o konkrétny úsek tejto ulice,” dodáva odborníčka.
Hlavné mesto pritom nemusí nevyhnutne disponovať obchodmi s tisícovými položkami či luxusnými produktami. Dôležité pre rozvoj a odolnosť mesta je pomocou retailu prinavrátiť mestu skutočnú metropolitnú povahu a okrem nadpriemerných svetových značiek prezentovať aj lokálny trh. „V súčasnom stave si však môžeme všímať zmeny na Laurinskej ulici, ktorá sa svojím tenant mixom* najviac približuje k high-end high street,” zhŕňa Štibraná.
V tomto kontexte však existujú aj v Bratislave prevádzky, ktoré postupne menia povahu centra a motivujú k tráveniu času v ňom. Napriek tomu, že ich je hŕstka, dostali sa do povedomia a zásadne prispievajú k prerodu mesta a učia obyvateľov aj turistov navštevovať historické centrum. Predajne ako Slávica, Contemporary Suvenír, Brot Books Deli, v rámci dizajnu showroom českej značky TON či v zahraničnom presahu Amandari ukazujú cestu, ktorou by sa metropola mohla vydať.
Obnova centra mesta, jeho historických budov a promenád, predstavuje základ pre vznik fungujúcich high streets. „Verejný priestor a stav fasád má výrazný vplyv na atraktivitu nákupných tried v centre Bratislavy. Architektúra, stav budov a bezprostredné okolie môže vyzerať lákavo a pozývavo pre nakupujúcich a značky, alebo vo vás môže vyvolať tendenciu sa istým úsekom vyhnúť,” približuje Stibrana.
Zásadný vplyv na dojem z lokality, s čím súvisí aj povaha nákupných ulíc, má infraštruktúra mesta vrátane verejnej dopravy. „Verejný priestor v zahraničí je vďaka metru často odbremenený od električkových a trolejbusových tratí. Iné, veľké mestá, majú značnú výhodu v prítomnosti metra - ich nákupné triedy majú organický pohyb zákazníkov či turistov, zatiaľ čo u nás je pohyb nakupujúcich spôsobený primárne tým, že ide o tranzitnú pasáž než o samotnú nákupnú ulicu,” konštatuje odborníčka a dopĺňa ako príklady Obchodnú ulicu, Kamenné námestie či Námestie SNP.
V rámci teoretického stavu je možné ako východiskový príklad uviesť Obchodnú ulicu. Ak by sa premenila na úsek so zeleňou namiesto električkovej trate, fasády budov by prešli obnovou a získala prepracovanú stratégiu prenájmov priestorov, umožnila by vznik high street.
„V súčasnom stave (turizmus, kúpna sila, veľkosť trhu, blízkosť Viedne a nákupné správanie - zvyky Slovákov) sa pre uvedené dôvody nemôžeme baviť o vzniku významnejších nákupných tried v Bratislave, ktoré by boli schopné konkurovať shopping centrám alebo retail parkom a prilákať obyvateľov na nákupné triedy,” uzatvára Lenka Štibraná.
V hlavnom meste sa však začal formovať aj fenomén kaviarenskej veľmoci, kedy narastá ponuka špičkových kaviarní a gastroprevádzok s výberovými kávami a konceptom svetovej úrovne. Zostáva len dúfať, že nákupné pasáže v uliciach budú tento trend nasledovať.
Pozitívom je, že Bratislava si vytvára silný komunitný charakter. Svedčia o ňom projekty, rozvíjajúce socializáciu, bezpečnosť detí a tým pádom aj zraniteľných skupín obyvateľstva a upriamujúce pozornosť na kvalitu verejných priestorov a úroveň zelene. Metropola má pred sebou ešte dlhú cestu, no aj malý posun je posunom vpred.
*strategické zloženie nájomníkov, ktorí majú vzájomne podporovať prilákanie zákazníkov vďaka rôznorodosti
Ilustračné zábery: www.zdronu.sk
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
