Adrian Gubčo 22.01.2020 08:09

Hlavné mesto zverejnilo štúdiu brownfieldov

Bratislava disponuje obrovskými nevyužitými plochami, ktoré v minulosti slúžili pre priemyselné, poľnohospodárske, vojenské alebo dopravné účely – tzv. brownfieldami, k čomu sa pridáva aj veľké množstvo dnes nefunkčných budov, mnohokrát v lukratívnych polohách a s veľkým potenciálom pre rozvoj. Teraz ich má Bratislava konečne zmapované. Zverejnená Urbanistická štúdia brownfields je základným krokom k ich koncepčnej transformácii.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Problém, ako aj perspektívu, spočívajúcu v obrovskej rozlohe brownfieldov, si uvedomuje aj Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy, ktorý vývoju tejto štúdie venoval uplynulé tri roky. Podľa zostavovateľov materiálu brownfieldy bránia efektívnejšiemu rozvoju mesta, čím by sa mohli redukovať zábery dosiaľ nezastavaného územia. Okrem toho, brownfieldy predstavujú aj ekologické riziko, ktorého je potrebné sa zbaviť.

Komplikáciou však bolo, že Bratislava doteraz nemala tieto územia inventarizované a neboli celkom zrejmé hodnoty či riziká, spojené s konkrétnymi lokalitami, nehovoriac o očakávaniach o ich budúcom vývoji. Práve zverejnený materiál tento nedostatok prekonáva a prináša komplexné zhodnotenie všetkých plôch, ktoré sú v zmysle definície uvedené ako brownfieldy.

Ešte dôležitejšie je však vyhodnotenie rozvojového potenciálu jednotlivých plôch. V zmysle všeobecne uznávanej klasifikácie štúdia narába so štyrmi kategóriami (A-D), líšiacimi sa vhodnosťou lokalizácie, jednoznačnosťou vlastníckych pomerov, prítomnosťou kontaminácie a predovšetkým mierou potreby intervencie verejného sektoru do prípadnej premeny územia.

Podľa tejto klasifikácie sú brownfieldy typu „A“ územia, ktoré dokáže trh absorbovať sám, lebo majú dobrú polohu, žiadnu kontamináciu, jasné vlastnícke vzťahy a finančná intervencia verejného sektoru nie je potrebná (ani žiadúca). Pri kategórii „B“ je už potrebná určitá miery zapojenia sa lokálnej samosprávy, hoci nemusí ísť o investičnú pomoc. Kategória „C“ predstavuje brownfieldy, ktorých premena je náročná a bez pomoci verejného sektora nepredstaviteľná. Investície sa odporúčajú v prípade verejného tlaku či záujmu. Nakoniec, kategória „D“ sú brownfieldy, predstavujúce ohrozenie pre ľudské zdravie – napríklad z dôvodu ekologickej záťaže alebo zlého stavu budovy či budov.

Štúdia reflektuje existujúce strategické a koncepčné materiály – napríklad Program hospodárskeho a sociálneho rozvoja alebo Územný plán – ktoré sa zhodujú na potrebe transformácie a revitalizácie brownfields na území mesta. Svojou podstatou by mala byť podkladom pre zmeny druhého zmieňovaného dokumentu, čo umožní ich rýchlejšiu transformáciu.

 

Mapa bratislavských brownfieldov. Väčšia verzia sa ukáže po otvorení v novom okne. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Súčasťou materiálu je analytická časť, ktorá bližšie približuje vlastnosti bratislavských brownfieldov. V Bratislave je dnes približne 631 hektárov brownfieldov, z toho 530 v zastavaných územiach a stovka mimo intravilánu. V rozvojových územiach je rezerva pre 237 hektárov, v stabilizovaných 387, to sa však môže zmeniť. Celkovo autori štúdie identifikovali 132 brownfieldov, ktoré tvoria 2,42% rozlohy mesta.

Najviac z týchto brownfieldov sa nachádza v druhom a treťom bratislavskom okrese, najväčšiu plochu pokrývajú v mestskej časti Nové Mesto vďaka prítomnosti Istrochemu, a v Podunajských Biskupiciach, kde je veľká nezastavaná plocha, pôvodne vodný zdroj, no už v minulosti odstavený. Veľký rozsah brownfields sa nachádza aj v Ružinove alebo v Petržalke v lokalite Matador.

Z hľadiska budúceho plánovania je dôležitá kategorizácia plôch v zmysle vyššie uvedených kritérií. V najvýhodnejšej kategórii „A“ sa takto nachádza 72 lokalít s výmerou 168,2 ha, v kategórii „B“ ďalších 42 s výmerou 251,2 ha (z toho 184,3 ha v zastavaných územiach). Takisto je dôležitá evidencia pamiatkovo chránených alebo potenciálne hodnotných objektov. V tomto smere materiál uvádza aj výpis objektov, ktoré zatiaľ nie sú chránené ako NKP, teoreticky by však mohli tvoriť veľkú hodnotu v území.

Hodnotenie brownfieldov odporúča zmenu funkcie v Územnom pláne u 29 lokalít, čo inak nie je podľa autorov taký veľký počet. To je do veľkej miery dané tým, že už dnes ÚP definuje asi dve pätiny brownfieldov ako rozvojové územia. Štúdia ďalej zdôrazňuje potrebu venovať zvýšenú pozornosť brownfieldom v kategórii „B“ a areálom vo vlastníctve mesta, ktorých je 24 (výmera 75,5 ha). Okrem toho, do úvahy treba brať pamiatkové hodnoty existujúcich technických a industriálnych stavieb a priepustnosť pôdy, ktorú treba zvyšovať.

Nakoniec, v rozvoji mesta budú kľúčové tzv. významné brownfieldy, ktoré sú vymedzené na základe pamiatkovej hodnoty, hodnoty industriálnej architektúry alebo významnosti pre kontaktné územie. Takýchto významných plôch je 39, a zahŕňa aj konkrétne budovy – napríklad Esterházyho palác na Kapitulskej, opustené budovy na Františkánskom námestí, Nemecký veslársky klub alebo Amfiteáter v Devíne.

 

Príklad karty brownfieldu. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Hoci materiál môže na mnohých pôsobiť nezáživným dojmom, jeho existencia je mimoriadne dôležitá. Štúdia obsahuje pre každý z areálov tzv. kartu brownfieldu, kde je zhodnotený jeho stav a potenciál. Prílohová časť je okrem toho tvorená rozsiahlym súborom máp a schém, ktoré ďalej približujú problematiku. Materiál neodpovie na každú otázku, je však dobrým prvým krokom ku kvalitnejšej diskusii.

Tú Bratislava rozhodne potrebuje. Stavebný rozvoj mesta sa postupne dostáva na limity, čo sa týka priestorového potenciálu, keďže sa míňajú nezaťažené a dostupné lokality pre výstavbu. Otvorene to pripúšťajú nielen developeri, ale aj samotné Hlavné mesto prostredníctvom svojich expertov. Tí pripomínajú, že kým browfieldov je v Bratislave 630 hektárov, na rezidenčnú výstavbu už ostáva len 20 hektárov. Tento nepomer vedie k vážnemu ohrozeniu dostupnosti bývania, ktoré je už dnes v kríze.

Brownfieldy predstavujú ideálne územie, kde sa môže mesto rozvíjať. Už teraz sú súčasťou intravilánu, spravidla sú dobre napojené na existujúcu infraštruktúru a v mnohých prípadoch sa v blízkosti nachádza aj kvalitná občianska vybavenosť. Ich neestetický výzor je podnetom pre zlepšenie urbanistickej a architektonickej kvality územia, navyše ich transformácia môže zlepšiť ekologickú situáciu v oblasti. Ide o pozitívnu formu zahusťovania.

Mesto by malo robiť všetko pre to, aby investori a developeri mali čo najlepšie podmienky pre transformáciu daných oblastí a samo s nimi spolupracovať, aby dosiahlo optimálny výsledok pre všetky strany. Takáto forma debaty je však nemožná bez dát a podkladov, a tie sú teraz konečne k dispozícii.

Novozverejnená štúdia je aktuálne predložená k pripomienkovaniu a bude bližšie prezentovaná aj v rámci špeciálneho podujatia, ktoré prebehne priamo v jednom z brownfieldov – v kúpeľoch Grössling. Výsledkom snáď bude materiál na dobrej úrovni, ktorý prispeje k čo najskorším a prospešným zmenám Územného plánu. Pre kvalitu života v Bratislave ide o mimoriadne potrebnú vec.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.