Adrian Gubčo 09.06.2025 19:47

Bývanie v Bratislave má byť dostupnejšie. Mesto pripravuje novú zmenu Územného plánu, prinesie množstvo bytov

Problémom nízkej dostupnosti bývania v Bratislave je veľký dopyt v kombinácii s nedostatkom bytov. Výstavba je nedostačujúca, pričom jej v mnohých ohľadoch bráni zastaraný Územný plán. Mesto sa preto konečne odhodlalo k zmenám a pripravuje niekoľko balíčkov aktualizácií, ktoré majú situáciu zlepšiť. Najnovšie predstavené sú Zmeny a doplnky 14.

Ilustračný záber. Zdroj: Penta Real Estate

Problém v podobe neaktuálneho plánu

Územný plán možno definovať ako dokument, ktorý stanovuje základné pravidlá rozvoja mesta v súlade s verejným záujmom. Pre každú plochu v meste určuje funkciu, ktorá má vychádzať z potrieb mesta i spoločnosti a zároveň nenarúšať životné prostredie alebo kultúrno-spoločenský charakter lokality. Má zároveň zosúlaďovať aj záujmy rozličných aktérov vrátane súkromných investorov.

Plán tak rozhoduje aj o tom, kde sa bude v meste rozvíjať rezidenčná výstavba. V prípade Bratislavy nastáva práve v tomto bode problém. Územný plán bol schválený v roku 2007, v čase, keď bola potreba bývania vnímaná ako menej významná oproti dnešku. Naopak, za kľúčovú úlohu bol považovaný rozvoj občianskej vybavenosti. Ako sa ale ukázalo, realita bola iná.

Územné plánovanie, ktoré je komplikované a zdĺhavé, nedokázalo tomuto vývoju sekundovať. Dnes je preto existujúca regulácia neaktuálna a musí byť postupne upravovaná. Mesto preto pripravuje tzv. Zmeny a doplnky (ZaD). Najnovšie predstavilo oznámenie o prerokovaní ZaD 14, ktoré sú určené práve na rozvoj bývania vrátane nájomného.

Potvrdzuje to aj Lenka Antalová Plavuchová, viceprimátorka pre oblasť nájomného bývania. „Predkladáme prvý balík Zmien a doplnkov č. 14 Územného plánu Hlavného mesta Bratislavy, ktoré sú výsledkom verejnej výzvy na podporu bývania a rozvoj nájomného bývania,“ píše na sociálnej sieti. „Výzva bola reakciou na obrovský dopyt po zvýšení počtu disponibilných pozemkov na výstavbu bytových domov a občianskej vybavenosti v Bratislave.“

Tento dopyt vychádzal zo strany developerov, ktorí už citeľne narážali na neaktuálnu reguláciu vo viacerých lokalitách, vhodných na transformáciu. V tejto súvislosti predložili podklady na zmenu Územného plánu v podobe urbanistických štúdií. „“Štrnástky” prinášajú zmeny súčasného územného plánu v niekoľkých lokalitách. Ich podkladom sú kladne prerokované urbanistické štúdie, vypracované v rámci predkladania žiadostí na zmenu územného plánu v prospech nájomného bývania,“ dopĺňa Antalová Plavuchová.

Investori tak okrem zvýšenia podielu bývania museli potvrdiť aj dodržanie verejného záujmu. Spravidla tak ide o zámery, ktoré sa nachádzajú v blízkosti verejnej občianskej vybavenosti, príp. táto vznikne v rámci novej výstavby. Keďže podľa mesta dôjde aj ku vzniku „nadhodnoty“ v dôsledku zmeny plánu, developeri časť tohto zisku odkážu v podobe nájomných bytov. Celkovo by ich mohol byť trojciferný počet.

V centre mesta pribudne po zmene plánu vyššia budova. Zdroj: Alto Real Estate

Kde vznikne bývanie

Súčasťou prvej výzvy v rámci aktuálnych ZaD je niekoľko lokalít v celom meste, kde sa má zmeniť regulácia v prospech rozvoja bývania a spravidla na úkor vybavenosti. Vo viacerých prípadoch už boli predstavené vcelku konkrétne zámery, ako by dané miesta mohli vyzerať. Stoja za nimi aj niektorí z najvýznamnejších developerov v Bratislave.

Príkladom je prvá zo zmien na Ul. Imricha Karvaša v Starom Meste. Úpravou má prejsť priestor medzi touto ulicou a Školskou, kde sa dlhodobo plánoval zámer Florian Offices. Najprv Penta Real Estate a potom Alto Real Estate tu chceli postaviť kancelársku budovu, neskôr bol ale zámer prehodnotený.

Po novom by tu chcelo Alto zrealizovať bývanie, pričom z funkcie OV mestského a celomestského významu (kód 201) by sa mala regulácia upraviť na zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti (kód 501). Na rohu Ul. Imricha Karvaša a Radlinského by mohol vzniknúť výškový akcent, nadväzujúci na susedné budovy centrály NBS a Stavebnej fakulty STU.

V Ružinove sa má upraviť funkcia plochy neďaleko súčasnej konečne Ružinovskej radiály na Exnárovej. Podľa dnešnej regulácie tu má byť  občianska vybavenosť lokálneho významu (kód 202), po novom viacpodlažná zástavba obytného územia (kód 101). Zmenu regulácie predkladal developer Immo Development, v lokalite sa dnes nachádza dopravné ihrisko.

Úpravou prejde aj plocha v Podunajských Biskupiciach, konkrétne v časti Lesný hon na juhu mestskej časti. Nastať má zmena z funkcie zmiešané územie obchodu a služieb výrobných a nevýrobných (kód 502) na funkciu málopodlažná zástavba obytného územia (kód 102). V praxi tu namiesto supermarketu alebo drobných hál vzniknú rodinné domy alebo malé bytovky. Ide o súčasť projektu Podunajská Brána.

V Dúbravke sa chystajú dve zmeny. V prípade prvej sa zmení funkcia priestoru medzi Ul. M. Schneidera-Trnavského a Harmincovou z kódu 201 na kódy 101 a 501. V praxi to znamená, že sa spoločnosti JTRE otvorí cesta pre výstavbu veľkého súboru, na ktorého prvú etapu už žiada povolenia. Súčasťou bloku bude okrem bývania aj lokálna vybavenosť.

O druhú úpravu žiada Penta Real Estate, ktorá v priestore medzi Dúbravkou a Karlovou Vsou pripravuje projekt Medze. Namiesto plochy, kde sú dnes kódy 201, 501 a 102, sa zmení regulácia na kódy 101 a 102. Developer tak bude môcť stavať viac bytov a nebude nútený realizovať tu rozsiahlu vybavenosť. Tá sa bude pravdepodobne koncentrovať len v parteri domov popri hlavnej ulici.

Až tri zmeny sa chystajú v Petržalke, z toho dve prakticky susedných plôch v areáli bývalého Matadoru. V jednom prípade sa mení funkcia z kódu 502 na 501. Ide o projekt od firiem Acord a VI Group, ktorého súčasťou má byť transformácia industriálnych objektov na polyfunkčnú zástavbu. Druhý predstavuje zmenu funkcie 501 na 101. Ide o dobudovanie posledného domu v projekte Kopčianka od Metrostav Slovakia.

Tretia zmena sa týka styku Panónskej a Dolnozemskej cesty na juhovýchode Petržalky, kde sa namiesto dnešnej funkcie 502 zrealizuje funkcia 501. Investorom by mal byť ICT Istroconti a očakávaný je aj tu vznik akéhosi akcentu.

Ako bolo zmienené, ide len o prvú výzvu v rámci tohto balíka, čo znamená, že v dohľadnej budúcnosti budú predstavené ďalšie úpravy regulácie. Prerokovanie aktuálnych zmien prebieha od 9. júna do 31. júla, dokedy môžu občania aj ostatné subjekty balíček a jednotlivé úpravy pripomienkovať. K samotnej zmene plánu ale príde pravdepodobne až v roku 2026 alebo 2027. 

Pripravovanou zmenou plánu sa otvorí cesta pre vznik veľkého obytného súboru pri Harmincovej. Zdroj: JTRE / EIA

Stále málo a pomaly

Hoci treba priznať, že v posledných rokoch sa procesy prijímania zmien a doplnkov zrýchlili, stále ide o nesmierne pomalý postup. Požiadavky trhu sú neúprosné, pričom situácia sa vyvíja omnoho rýchlejšie ako stíha plán reagovať. Preto sa v čoraz väčšej miere zvyšuje tlak na vznik úplne nového plánu, čo navyše predpisuje aj nová stavebná a územnoplánovacia legislatíva.

Podľa aktuálnej zákonnej úpravy by mali mať všetky mestá a obce, Bratislavu nevynímajúc, do konca roka 2032 nový územný plán. Hoci Zákon o územnom plánovaní priniesol mnohé zásadné zmeny, aj naďalej bude tvorba a pripomienkovanie plánu trvať pomerne dlho. Dokončenie do roku 2032 tak môže byť ešte optimistické, hoci sa to tak na prvý pohľad nezdá.

Mesto tvrdí, že chce plán založiť na nových princípoch a zásadách oproti súčasnosti. Doteraz sa plánovalo do veľkej miery modernisticky princípom funkčnej regulácie. Plány sú založené na veľmi presnom definovaní prípustných a neprípustných funkcií, každá má svoje indexy, rovnako sa určujú indexy podlažných plôch a ďalšie parametre. Do priestoru sú zanesené trasy či siete dopravnej a technickej infraštruktúry, inak ale nie je prísne definované, ako má vyzerať ulica či verejný priestor.

Teraz sa to ale mení, pričom sa prechádza na funkčno-priestorovú reguláciu. Po novom sa tak bude určovať charakter ulíc, poloha námestí či parkov, výšky budov, prítomnosť parteru a podobne. Funkcie by mali byť definované omnoho vágnejšie. Urbanisti si od toho sľubujú omnoho väčšiu flexibilitu a v neposlednom rade aj jednoduchšie zmeny plánu v budúcnosti.

Je to mimoriadne potrebné. Bratislava je pomerne dynamické mesto, ktoré sa mení a potrebuje reagovať na domáce aj globálne trendy, ak si má zachovať konkurencieschopnosť. Neschopnosť prispôsobiť územný plán vyvíjajúcim sa potrebám je streľba do vlastnej nohy. ZaD 14 sú tak iba drobnou úpravou. Metropola toho potrebuje omnoho viac – a ideálne skôr ako do roku 2032.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.