Adrian Gubčo 06.02.2017 12:00

Matej Ceconík: Hodnotné časti sme nebúrali, v Starom Meste nemáme konkurenciu

V centrálnej časti mesta pokračuje premena niekdajšej nemocnice a poisťovne na Bezručovej ulici na nadštandardný polyfunkčný komplex Bezručova Residence. Rekonštrukcia dlhodobo zanedbanej budovy však vyvolala aj kontroverzie, keď developer, spoločnosť Bezručova Invest, zrovnala so zemou časť jednej z dvojice vzácnych funkcionalistických budov, ktoré tvoria celý komplex. O projekte a rozličných aspektoch jeho výstavby som sa zhováral s Matejom Ceconíkom, výkonným riaditeľom Bezručova Invest.

Zdroj: Bezručova Invest

BY: Na úvod skúste predstaviť vašu spoločnosť a váš projekt.
MC: Naša spoločnosť zabezpečuje komplexné riadenie projektu Bezručova Residence, t.j. od vyhodnotenia zámeru, zabezpečenia projektovej dokumentácie, povolení až po výstavbu, kolaudáciu a odovzdanie do užívania klientom. Každá fáza má odborne zodpovedného manažéra. 

A čo sa týka projektu?
Jedná sa o polyfunkčný objekt v jedinečnej lokalite širšieho centra Starého Mesta. Bezručova Residence je rekonštrukciou pôvodnej Okresnej sociálnej poisťovne. Pozostáva z dvoch blokov, Bezručova 3 je šesťpodlažná z polovice novostavba, kde je 78 bytov a apartmánových bytov. Skladba bytov je rôzna, od 1-izbových s výmerou 30m2 až po 5-izbové veľkometrážne byty v nadstavbe. Na prízemí a v prvom podzemnom podlaží je v zmysle územného plánu navrhnutá zdravotnícka funkcia. Parkovanie je v štyroch podzemných podlažiach, kde je 199 parkovacích miest, prípadne garáží. V časti Bezručova 5 je taktiež zdravotnícka funkcia a občianska vybavenosť. Na prvých štyroch podlažiach je plánovaná administratíva, nad ktorou je bývanie. S klientmi riešime spájanie bytov na 3- a 4-izbové s výmerami okolo 100m2. Potvrdzuje to záujem klientov, ktorí nepotrebujú riešiť prvé bývanie, ale skôr preferujú usadiť sa v Starom Meste na dobrej adrese.

Aká tam bude vybavenosť?
Bezručova 3 ponúkne priestor pre zdravotícké prevádzky a lekáreň. V prízemí bude menšia administratíva. V časti Bezručova 5 bude zdravotnícka funkcia v prvom podzemnom podlaží, v prízemí charakteristického oblúka dvojpodlažná kaviareň. V jednom krídle je naplánovaná reštaurácia a občianska vybavenosť. 

 

 

V akej fáze výstavby je projekt aktuálne?
Časť Bezručova 3 je vybúraná v zmysle povolení a aktuálne sa pripravuje výstavba a zakladanie podzemných garáží, súčasne prebieha rekonštrukcia Bezručovej 5.

Aká je momentálna predajnosť projektu?
Hodnoty sú iné pre Bezručovu 3, kde je predaná už viac ako polovica bytov, a Bezručovu 5, kde je to asi tretina. Je to dané aj inými funkciami. Celkovo je to na úrovni približne 45%.

Máte pocit, že tieto byty sú kupované skôr ako investícia, alebo na reálne bývanie?
Nie je ľahké na túto otázku odpovedať, nakoľko klient vám otvorene nepovie, či plánuje reálne bývať, alebo byt kupuje ako investíciu. Dá sa povedať, že to kupujú fyzické aj právnické osoby.

Máte aj zahraničných klientov?
Áno. 

Ktoré projekty vnímate ako konkurenciu Bezručovej?
Tu v Starom Meste nie je taký projekt, ktorý by sme vnímali ako priamu konkurenciu.

 

 

Prečo sa spoločnosť rozhodla pristúpiť k búraniu jedného krídla aj napriek jeho pamiatkovej hodnote? 
Krídlo - časť Bezručovej 3 bolo potrebné zbúrať kvôli umiestneniu podzemných garáží. Nie je však na mieste uvádzať, že by sme zbúrali pamiatkovo hodnotné časti, nakoľko Bezručova 5 zostala nedotknutá. 

Ako reagoval Pamiatkový úrad na zámer búrať jedno krídlo budovy?
Rokovania s KPÚ boli naozaj intenzívne. Predkladali sme viaceré variantné riešenia a nakoniec sa našlo kompromisné riešenie, ktoré nám v r. 2009 bolo schválené. Riešenie sa následne zapracovalo do Územného plánu Zóny Dunajská. Odhliadnuc od aktivistov, ktorí sa naopak nekonštruktívne a neustále odvolávali, sme s pamiatkarmi vždy našli riešenie. Je fakt, že zbúrať časť budovy, aby sa dali vybudovať podzemné garáže, bol pre nich veľký kompromis. Skôr časť Bezručova 5 je významná, a to tým, že predstavuje vrchol funkcionalizmu. Na základe všetkých platných povolení sme zahájili prestavbu v lete minulý rok. Samozrejme, že každý týždeň prebiehajú kontrolné dni za prítomnosti KPÚ.

Uvažovalo sa o umiestnení parkingu aj mimo budovy? Jedným z argumentov aktivistov bolo, že parkovanie sa nemuselo realizovať priamo pod budovou a tým pádom asanovať časť Bezručovej 3. 
Hlavná časť parkovania je umiestnená v Lomonosovovej ulici. Osobne si myslím, že to bola jediná možnosť. Ak mali aktivisti iné riešenie, mohli ho predložiť v čase keď sa povoľovala Zóna Dunajská. Ak  by sa spravilo prehlásenie, že zabezpečíme parkovanie niekde inde, ľudia by si následne ťažko kupovali byty, nehovoriac o tom, že každá funkcia si vyžaduje parkovanie. Lomonosovova ulica je jednosmerná a ľudia ju málo využívajú. Väčšinou tam parkujú ľudia  zo ŽSR. Staré Mesto plánuje v lokalite Bezručova systémovo zjednosmerniť dopravu. Pravdepodobne Bezručovu aj Klemensovu ulicu. 

Napriek tomu je vám vyčítaný necitlivý prístup. Nedalo sa to inak?
Pani architektka Moravčíková (kritička a historička architektúry – pozn. redakcie) argumentovala Vilou Tugendhat, ktorá sa kompletne zrekonštruovala. Ale to je múzeum, tam sa nebýva. Štát na to vyčlenil peniaze a spravil z toho múzeum. 

Budova bola na dobu, kedy bola vybudovaná, jedinečná. Napríklad mala unikátny systém vykurovania, ktorý však bol v neskoršej rekonštrukcii zničený a nahradený novým vykurovacím systémom. Technicky je z budovy dobrý skelet, ale ostatné konštrukcie sú v dezolátnom stave. Napríklad teraz sme obnažili obvodové murivo a riešime s KPÚ, ako technicky zabezpečiť jeho stabilitu. 

Pamiatkari požadujú napríklad zachovať pôvodnú dlažbu, realizovali sme prieskum farebnosti, hlavné schodisko budeme robiť v pôvodných farbách. Ideme tak do obdobia výstavby tohto objektu, čo je podľa môjho názoru úplne scestné. Na druhej strane, odráža to záujem KPÚ, aby to bolo dobré, a verím, že nakoniec to bude aj pekné. 

 

 

Vyskytla sa kritika, že znovupostavením časti objektu sa tvorí akási lacná kópia. Aký je Váš pohľad na túto kritiku?
Nie je to tak, a pevne verím, že to tak nebude. To, čo uvidíte po dokončení, bude vo vás evokovať, že je to naozaj to pôvodné. Samozrejme, že je to zámer, pretože je to NKP. Musíme však prihliadnuť na nové technológie. Pôvodné vybavenie bude v zmysle metodiky a prieskumov buď repasované, transferované, alebo nahradené replikami, ktoré budú vždy farebne, tvarovo a materiálovo upravované. Budete mať pocit, že sa pozeráte na budovu z roku 1939, avšak v nových šatách.

Ku kritike. Vždy sa nájde niekto, kto vás bude kritizovať za čokoľvek, ale to patrí k tomu. Odborníci boli v komisiách, sú o tom záznamy. Boli pri tom, keď sa vydávali stanoviská.  Pani Moravčíková nás oslovila s možnosťou umiestnia Krausovho okna do Zbierky prvkov a materiálov architektúry 20. storočia, následne nám poďakuje a o týždeň zvolá tlačovú besedu, kde napadne celú rekonštrukciu. Nech si na to urobí názor každý sám. 

 

Jedna vec je laický pohľad, druhá pohľad odborníka.
Odborný pohľad je, že stavba sa musí zachovať tvarovo, materiálovo a farebne. Odbornú verejnosť málokedy zaujíma samotné využitie v praxi. Laik sa na to pozerá, tak že je to pekné a hlavne funkčné. My sme sa snažili tieto dve veci spojiť.

   
Objekt je tradične vnímaný ako zdravotnícke zariadenie. Akým spôsobom sa na toto nadviaže? 
Áno, je tak vnímaný, ale pôvodná funkcia bola administratívna budova a KPÚ hodnotí pozitívne zmenu z funkcie hotela, ktorú sme plánovali v Bezručovej 5, na administratívnu časť. Vráti sa tam pôvodná funkcia. Územný plán nariaďuje cca 30-percentnú zdravotnícku funkciu, ktorá je na to vyhradená.

Ak to ostane ako zdravotnícka funkcia, aké služby budú preferované? Súkromná klinika alebo niečo podobného charakteru?
Zdravotnícka funkcia je navrhovaná na -1PP a prízemí v bloku Bezručova 3 a -1PP v bloku Bezručova 5. V čase dokončenia môžeme povedať, aký charakter bude mať. Preferujeme samozrejme predaj v celosti a je na budúcom vlastníkovi, aké zdravotnícke služby ponúkne. Záujem evidujeme zo strany jednotlivých profesistov (najviac dentistov a jednodňovej chirurgie), ale aj rehabilitácií, masáži, lekární a podobne. Nepôjde však o všeobecných lekárov a zdravotné stredisko, ako boli ľudia zvyknutí z nedávnej minulosti.  

Ktoré časti komplexu budú po dokončení prístupné verejnosti?
Takmer žiadne. Jedná sa o súkromné vlastníctvo a tam už zasahovať nemôžeme. Vysvetľujeme túto situáciu pamiatkárom, že po rekonštrukcii bude Bezručova Residence prístupná verejnosti len obmedzene. 

Čiže ak si sadnem do reštaurácie, nebudem sa vedieť dostať do vnútorného átria budovy?
To bude rozhodnutie samotnej reštaurácie, ktorá tam bude mať vybudovanú terasu, ako ju bude využívať. Bude to v súkromnom vlastníctve s prechodom cez recepciu, čiže vstupy budú kontrolované. 

 

 

Máte už nájomcu pre administratívne priestory?
Administratívne priestory ponúkame v prvom kole na predaj, ktorý budeme riešiť po výstavbe celého projektu. Samozrejme evidujeme predbežný záujem.  

V prípade administratívy sa nebuduje vždy špekulatívne.
Sme skôr rezidenčný projekt, preto nikoho v prípade administratívnych priestorov nevnímame ako konkurenciu. Nie sme klasická administratíva, máme len štyri nadzemné podlažia. Keď to bude postavené, tí, čo majú byty, majú už predbežne záujem aj o administratívu, teda kancelárske priestory, konkrétne bloky o sto či dvesto metroch štvorcových. To nie je tak veľa a keďže v Starom Meste je takýchto priestorov málo pod jednou strechou, my im vieme požiadavku sídliť v Starom Meste splniť. Čiže ja by som nás nenazval ani administratívnou budovou.

Budú to holopriestory?
Určite áno, hlavne v rámci nebytových priestorov. Pre výklad holopriestor by sme radi upresnili, že sa jedná o priestory bez zriaďovacích prvkov a mobiliáru.  

Ani u bytov nie je ponúkaný nejaký štandard?
Cena bytu zahŕňa kompletný štandard bez kuchynskej linky. Klient si bude môcť vybrať z farebnej škály, prevedenie podľa vlastnej predstavy. Samozrejme ponúkame vybavenie „holobyt“, avšak ten treba chápať iba ako vybavenie bez zriaďovacích prvkov, ako sú podlahy, dlažba, sanita, zárubne, dvere. V rámci štandardu ostáva napr. vonkajšie tienenie, príprava na chladenie, elektroinštalácia a podobne.  Každopádne, či už je to jednoizbový alebo päťizbový byt, každý klient je individuálny a ku každému klientovi pristupujeme individuálne a vieme zabezpečiť pre neho služby tak, aby jeho konečné bývanie bolo podľa jeho predstáv.

V súčasnosti sú populárne rozličné ekologické trendy. Budete niektoré z nich aplikovať aj v prípade Bezručovej?
Určite áno. V povoľovacom procese som bol poučený, že si máme zriadiť dažďovú retenčnú záhradu. Takže ju vytvoríme v átriu a predzáhradkách. Na chladenie aj dokurovanie využívame tepelné čerpadlo voda-voda, čiže všetky priestory budú mať možnosť chladenia. Náklady na kotolňu predpokladáme minimálne, čiže je to friendly k nákladom na správu, fond opráv a tak ďalej. 

Chladenie bytov teda bude stropné, alebo v inej forme?
Centrálna jednotka na streche, rozvody a jednotka v priestore. V bytoch chladenie ponúkame ako nadštandard, lebo  nie každý chce chladenie. Niekomu to prekáža. 

Kedy budú Bezručova 3 a Bezručova 5 definitívne dokončené?
Koniec roka 2018, sťahovanie klientov tak môže začať v 1Q 2019. 

 

Rozhovor bol autorizovaný. Matej Ceconík v prepise upravil odpovede bez straty pôvodného významu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.