Adrian Gubčo 09.06.2020 10:20

Vydrica spustila predaj bytov

Na nábreží Dunaja v centre Bratislavy postupuje príprava výstavby projektu Vydrica, ktorú nezastavila ani pandémia koronavírusu COVID-19. Podľa developera Vydrica Development táto výrazne neovplyvnila ani predaj bytov pre prvých záujemcov. Investor teraz spúšťa predaj všetkých zvyšných rezidencií a odhaľuje ponuku obchodných priestorov, ktoré majú byť súčasťou rozšíreného bratislavského Korza.

Zdroj: Vydrica Development

Vydrica predstavujú kľúčovú súčasť snahy obnoviť mestskú zástavbu v bratislavskom Podhradí. Ide o miesto, kde sa storočia rozvíjala, až kým nebola od polovice 20. storočia postupne zrovnaná so zemou. Išlo o vážny urbanistický omyl, ktorý sa nepodarilo za takmer pol storočia napraviť. Aktuálny development má problém konečne prekonať a exponovanej časti centra metropoly vrátiť život.

Ide o náročné zadanie, ktoré bolo v minulosti predmetom viacerých medzinárodných architektonických súťaží, žiadna z nich však nepriniesla definitívnu odpoveď na to, ako má vyzerať budúcnosť územia. V roku 2006 bol však schválený Územný plán zóny Podhradie, ktorý aspoň zadefinoval základné kritériá rozvoja budúcej mestskej štvrte. V princípe sa vycházdalo z tradičných urbanistických vzorov, no s prispôsobením sa aktuálnym podmienkam.

V každom prípade to predznamenalo charakter budúceho projektu: pôjde nielen o zónu modernej, no zároveň veľmi citlivej a nadčasovej architektúry, ale aj o development, ktorý musí nepochybne cieliť na bonitnejšiu klientelu, aby bolo možné splniť náročné podmienky vyplývajúce z regulatívov. Aby zároveň naozaj vzniklo rozšírenie historického jadra mesta a optimálne spojenie s nábrežím či Bratislavským hradom, potrebná bude špičková kvalita verejného priestoru. To však treba zaplatiť.

 

Urbanistická štruktúra Vydrice má asociovať tradičné mesto. Zdroj: Vydrica Development

 

Skutočne, projekt svojho času šokoval cenami, ktoré boli s úrovňou pohybujúcou sa medzi 6- až 8-tisíc eurami za štvorcový meter pravdepodobne najvyššie v meste. Najmenší 1-izbový byt s výmerou 22,6 metrov štvorcových napríklad vychádzal na 183.250 eur, najdrahší 5-izbový mezonet s interiérom vo výmere 164 metrov štvorcových a exteriérom vo výmere 25 metrov štvorcových vyšiel na viac ako 1,3 milióna eur.

Napriek tomu klienti odpovedali – z 207 bytov v prvej fáze je ešte dostupných 120, teda len niečo vyše polovica. Rozčlenené sú do štvorice objektov (v prvej fáze vznikne aj piaty, administratívny objekt). Objekty V2A a V2B sa budú nachádzať bližšie k nábrežiu a sú aj vyššie – od nábrežia budú mať sedem nadzemných podlaží. Celkovo sa tu nachádza 121 bytov. Objekty V1A a V1B budú mať šesť nadzemných podlaží, hoci zo zadnej časti – novej Oeserovej ulice - budú vnímateľné len tri. Naplánovaných tu je 86 bytov.

V ponuke sú rezidencie všetkých veľkostí, od 1-izbových až po mohutný, 5-izbový mezonet. K štandardu patrí stropné chladenie, podlahové kúrenie, vonkajšie tienenie, balkón alebo terasa v každom byte, developer pripomína aj fakt, že z každého jadra je na poschodí prístupných len málo bytov – priemerne okolo troch až štyroch. Čo sa týka dispozícii, v tomto smere nepovažujem Vydricu za najlepšie vyriešený projekt – v Bratislave sú aj lepšie navrhnuté byty, hoci nižšieho štandardu a v horšej lokalite.

Developer nezverejnil ceny, takže nie je známa aktuálna cenotvorba a či ju ovplyvnila pandémia. Vydrica Development každopádne otvorila predajné centrum priamo v lokalite, kde demonštruje novú štvrť vo forme 3D prezentácie. Kúpu bytu vo Vydrici označuje za investíciu, ktorá sa už nikdy nezopakuje a tvrdí, že v Bratislave momentálne nie je lepšia štvrť. V blízkej budúcnosti – v 1Q 2023 – by mala tvoriť príťažlivé rozšírenie verejného priestoru centra a unikátnu komunitu v jednej z najprestížnejších častí metropoly.

 

Ulice v projekte majú byť živé vďaka prítomnosti veľkého objemu retailu. Zdroj: Vydrica Development

 

Práve aktivácia verejného priestoru bude pre Vydricu tvoriť kľúčovú výzvu. Developer už otvorene komunikuje plánovaný vznik „najdlhšieho Korza v Európe“, čím je myslený fakt, že takmer celý verejný priestor v projekte bude mať režim pešej zóny, čo z nej po spojení s pešou zónou historického jadra spraví pravdepodobne najrozsiahlejšiu kontinuálnu zónu s vylúčením automobilov na kontinente.

Do nových a obnovených ulíc sa budú obracať desiatkych obchodných priestorov, keďže parter má byť aktívny v podstate v plnom rozsahu. Plánom je otvorenie nielen reštaurácií, bistier, kaviarní a barov, ako je to do veľkej miery v historickom jadre, ale aj tradičných obchodov, módnych butikov, dizajnových priestorov, galérií či remeselných prevádzok. Developer bude priamym správcom priestorov a plánuje dokonca uspôsobovať jednotlivé výklady, aby dobre dopĺňali územie.

V súlade s týmto zámerom sú už určené lokality, kde sa majú určité typy obchodov a prevádzok sústrediť. Bistrá a bary budú napríklad v najväčšej miere koncentrované v západnej časti obnovenej Floriánskej ulice a pri kľúčových verejných priestranstvách, podobne ako reštaurácie, ktoré budú vložené do niektorých z najexponovanejších bodov. Móda a dizajn sa koncentruje do východnej časti Floriánskej, zdravie a krása do Vydrickej ulice, potraviny budú mať pravdepodobne formu trhových stánkov priamo na Vydrickej a Žižkovej. Umenie a remeslá budú umiestnené do úzkej uličky priamo pod Zámockými schodmi.

Celkovo tu vznikne 90 priestorov, z toho 31 bude na nárožiach, vďaka čomu budú viditeľnejšie a prirodzene príťažlivejšie. Výmera retailových priestorov bude 8,5-tisíc metrov štvorcových, návštevníci (aj obyvatelia) budú mať k dispozícii 680 parkovacích miest. Unikátom projektu je fakt, že rezidenti si ich nebudú môcť kúpiť, iba prenajať, čo má byť nástrojom k efektívnemu uspokojeniu potrieb, no pri menšom počte parkovacích miest.

Rozsah retailových priestorov je veľkorysý a obsadiť ich a naozaj sem vniesť taký rozsah života, aby ich uživil, bude náročné. Developer to chce dosiahnuť, okrem iného, aj lepším prepojením s okolím. To zahŕňa znovuotvorenie peších trás na Bratislavský hrad, lepšie spojenie s Zuckermandlom a nábrežnou promenádou, a v neposlednom rade, aj skvalitnenie spojenia s historickým jadrom.

 

Developer chce mať kontrolu nad typom aj vzhľadom prevádzok. Zdroj: Vydrica Development

 

Vydrica je jeden z najambicióznejších projektov v Bratislave, v ktorom je viditeľná mimoriadna snaha o kvalitný výsledok (hoci predpokladám ešte určitú mieru racionalizácie). S ohľadom na citlivosť územia však ide o absolútne správny a prirodzený prístup. Aj aktuálne stavebné práce odhalili niekoľko reliktov pôvodnej zástavby, ktoré sa síce zachovajú a budú sa nanovo interpretovať, dokazujú však, že išlo o miesto spojené s mnohými osudmi a príbehmi.

Developer teraz píše nový príbeh. Vydrica už nebude chudobnou štvrťou lodníkov, rybárov a prostitúcie, ale práve naopak – jednou z najluxusnejších lokalít Bratislavy, ktorá má pritiahnuť nielen domácich, ale aj turistov. Projekt má možnosť dokázať, že aj moderná štvrť a architektúra dokáže byť rovnako atraktívna ako historické zóny, pokiaľ sú dodržané základné princípy tvorby dobrého mesta.

Tím, ktorý za Vydricou stojí, si je týchto kritérií vedomý viac ako dobre. Kancelárie Compass Architekti, Marko & Placemakers, Šujan_Stassel, 2ka landscape architects alebo Siebert + Talaš, ktoré Vydricu spolutvoria, sú všetko špičkové pracoviská s mnohými realizáciami. Do procesu sa chce navyše aktívne zapojiť aj Hlavné mesto, ktoré má nájsť novú náplň pre Vodnú vežu, ktorá je jednou z najstarších stavebných pamiatok Bratislavy a mohla by byť ikonou územia.

Čoskoro sa ukáže, do akej miery ocenia túto snahu aj klienti. Hoci vyše 40% predaných bytov je dobré číslo, pri takto náročnom projekte musí developer ukázať, že dôvera zákazníkov je ešte vyššia. V konkurencii iných atraktívnych developmentov na nábreží alebo v downtowne musí teda ponúknuť výhody, ktorými tieto projekty nedisponujú. Skutočne špičková kvalita architektúry a jej prevedenia v spojení s optimálnym nadviazaním na urbanistickú a spoločenskú štruktúru mesta patrí k nim.

Ak sa Vydrica vydarí, pre centrum môže ísť „gamechanger“ a aspoň čiastočné napravenie jednej zásadnej traumy, ktorá trápi Bratislavu už veľmi dlho. Skutočný návrat života pod Hrad z nej spraví celistvejšie, kompaktnejšie, príjemnejšie a príťažlivejšie mesto. V dejinách rozvoja slovenskej metropoly sa v čase úplného dokončenia Vydrice, teda okolo roku 2025, uzavrie jedna dôležitá kapitola, po ktorej bude Bratislava konečne veľkomestom.

 

Pozrite si stavebné práce na Vydrici vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.