Simona Schreinerová 14.10.2023 13:55

Ožíva kontroverzný projekt? V pokojnej štvrti sa plánuje veža, ohrozuje jej charakter

Prvýkrát sa verejnosť zoznámila s ružinovským administratívno-obytným komplexom Sara v roku 2008. Spoločnosť Neoprot chcela zrealizovať zámer, ktorý by nadviazal na areál Špecializovanej nemocnice pre ortopedickú protetiku (ŠNOP). Projekt je stále živý, ale k spusteniu výstavby môže byť rovnako ďaleko ako pred pätnástimi rokmi.

Zdroj: Neoprot, s.r.o. / EIA

Projekt v severnej časti ružinovskej štvrte Nivy má vzniknúť v areáli Neoprot na nároží Kvačalovej a Záhradníckej ulice. Na ploche súčasného parkoviska sa uvažuje s výstavbou dvanásťpodlažnej budovy s kanceláriami a bytmi. V roku 2008 bola zverejnená dokumentácia, ktorá prešla posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA).

Podľa nej sa mal vybudovať administratívno–obytný komplex s priestormi vyhradenými pre služby a obchodné prevádzky, parkovacia garáž a menšie povrchové parkovisko. Navrhovaná činnosť obsahovala 44 bytových jednotiek pre približne 126 obyvateľov a polyfunkčné priestory s celkovou rozlohou 3.611,63 m² úžitkovej plochy.

V priestoroch podzemnej garáže sa navrhovalo umiestnenie 248 parkovacích miest, 19 ich malo byť na povrchovom parkovisku. Areál, v ktorom má projekt vzniknúť, patrí navrhovateľovi, teda spoločnosti Neoprot, ktorá vyrába ortopedickoprotetické pomôcky. Objekt by bol pristavaný k existujúcej budove ŠNOP s tým, že na úrovni prvého nadzemného podlažia by sa prevádzkovo prepojili.

Podľa EIA je cieľom zámeru skompaktnenie areálu Neoprot, dotvorenie existujúceho uličného prostredia na Záhradníckej aj rozšírenie ponuky bývania a skvalitnenie poskytovaných služieb v areáli. Projektu sa podarilo pomerne rýchlo získať rozhodnutie EIA, ktoré bolo zverejnené približne mesiac od podania dokumentácie.

Už v tom čase sa ale objavili pripomienky a nesúhlas s realizáciou projektu. Verejnosť namietala úbytok zelene, likvidáciu parkoviska a malého parčíka, zhustenie dopravy na Záhradníckej či výšku objektu, ktorý by mal esteticky aj svetelne znehodnotiť lokalitu. Keďže zo strany dotknutých inštitúcií neboli vznesené závažné pripomienky, ktoré by si vyžadovali ďalšie posudzovanie, proces bol ukončený.

Do plánov investora napokon vstúpila kríza a okolo projektu sa istý čas nič nedialo. Ku slovu sa prihlásil v roku 2011, keď získal územné rozhodnutie. O dva roky neskôr bola podaná žiadosť o stavebné povolenie, avšak tentokrát prišli aj závažnejšie námietky. Opäť sa ozvala verejnosť, ktorej prekážalo výrazné prevýšenie okolitej zástavby. Hlavné mesto navyše poukázalo na fakt, že zámer zasahuje na jeho pozemky.

 

Zdroj: Neoprot, s.r.o. / EIA

 

Problémom mala byť opäť aj dynamická a statická doprava, a to aj v kontexte realizácie projektov Bytový dom Koceľova a Polyfunkčný dom Kvačalova (Sofora). Avšak najvážnejším argumentom mal byť nesúlad s Územným plánom.

Napriek tomu ružinovský stavebný úrad pripomienkam nevyhovel a v roku 2017 vydal stavebné povolenie. Pred nadobudnutím právoplatnosti však bolo stále možné podávať odvolania. Proti výstavbe bola dokonca spísaná petícia.

Dokumentácia pre stavebné povolenie sa mierne líšila od zámeru EIA, čo je celkom bežný jav. Po novom mali byť štyri podzemné podlažia využité ako parkovacia garáž a prvé nadzemné podlažie by sa využilo pre päticu obchodných prevádzok. Druhé podlažie bolo určené pre dva samostatné administratívne priestory s 24 kanceláriami. Podobne mali byť využité aj tretie a štvrté podlažie, avšak s drobným rozdielom. Kancelárií malo byť 23 a k tomu tri bytové jednotky.

Do dnešného dňa sa s výstavbou objektu nezačalo. Platnosť stavebného povolenia je dva roky odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť. Mestská časť Ružinov aktuálne zverejnila žiadosť o predĺženie dokončenia stavby. Investor sa tak ani po 15 rokoch nevzdáva myšlienky realizácie polyfunkčného objektu. Výstavba sa nemusí začať v najbližšom období, žiadosť je možné podať aj opakovane, aby povolenie neprepadlo. 

 

Komplex Sofora. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

 

Medzičasom sa dokončil omnoho atraktívnejší projekt v susedstve Sary. Na trojuholníku medzi Svätoplukovou, Záhradníckou a Koceľovou stojí komplex Sofora od DEVAK, s.r.o. Ani tento komplex sa však nerodil jednoducho a rýchlo.

Pôvodný developer Vencorp zámer predstavil v roku 2008 a v januári 2009 už mal k dispozícii stavebné povolenie. Aj v tomto prípade ale zaúradovala kríza a realizácia sa odložila na neurčito. Zmena prišla v roku 2017, keď projekt odkúpila spoločnosť DEVAK. Tá súbor, pôvodne navrhnutý kanceláriou Vallo&Sadovsky Architects, zadala ateliéru Čavara Architects a projektantom z AK Csanda Piterka.

Noví architekti do vonkajšieho výzoru Sofory veľa zmien neurobili, upravili sa predovšetkým vnútorné dispozície a zámer sa zosúladil so súčasnými normami. Realizácia bola definitívne ukončená v lete 2020.

Sofora obsahuje rezidenčnú aj administratívnu funkciu, obe sú vložené do samostatných budov. Menší kancelársky objekt vznikol priamo na nároží Svätoplukovej a Kvačalovej, má štyri nadzemné podlažia a obsahuje približne 600 m² kancelárskych priestorov. Bytový dom je mohutnejší a vyrástol v širšej časti pozemku. Bytovka má osem nadzemných podlaží a obsahuje 36 bytov. Malý rozsah pozemku si vyžiadal výstavbu pomerne hlbokého podzemného parkingu. Pod Soforou sú až tri podzemné podlažia, kde sa nachádza 73 parkovacích miest. Štyri parkovacie miesta sa nachádzajú na teréne a sú verejné.

Sofora priniesla vysoko efektívne využitie pozemku v lokalite, v ktorej sa nachádza obrovské množstvo zelene, komplexná občianska vybavenosť, rozvíjajú sa tu služby a navyše má vynikajúce spojenie do centra mesta. Nemusela ale pritom parazitovať na území budovaním do výšky - bytovka do veľkej miery dodržuje výškový charakter okolia, resp. ho presahuje len veľmi mierne. So štvrťou sa tak zosúladila veľmi dobre.

Nanešťastie, Sara nie je ten prípad. Nedá sa predpokladať, že sa investor zdá výhodného stavebného povolenia a projekt sám od seba zredukuje. Nie je tak vylúčené, že v príjemnej časti Nív vznikne zbytočne veľký development, pričom by stačil komornejší súbor, vypĺňajúci pozemok, no dodržujúci výškovú úroveň. Vo výsledku by to bolo dobré nielen z pohľadu miestnej komunity, ale aj obrazu územia. Napokon, Nivy sú jednou z najlepších blokových štvrtí v Bratislave. Bola by škoda, keby o svoj príjemný obraz prišli. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.