Adrian Gubčo 22.07.2026 19:11
Magistrát dáva červenú. Obytný súbor v Rači narazil, proti sa postavilo mesto aj mestská časť
Hoci Hlavné mesto komunikuje, že dostupnosť bývania je nízka, čo ho vedie k intenzívnejším aktualizáciám Územného plánu, voči niektorým zámerom sa stavia predsa len záporne. Patrí k nim aj komplex, označený ako Bytový dom Výhľady a Bytový dom Sady. Račiansky projekt v susedstve rozostavaných Terrás sa však stretol aj s odporom mestskej časti.
Zdroj: Expoline
Každý investičný projekt, ktorý sa v Bratislave pripravuje, musí v procese svojho povoľovania získať kladné záväzné stanovisko zo strany Hlavného mesta. Magistrát sa v rámci neho vyjadruje, či je zámer v súlade s Územným plánom. Táto otázka je predmetom odborného posudzovania, pričom sa overuje viacero parametrov – či už ide o funkciu, zastavanosť, dopravné napojenie a ďalšie otázky. Ak je projekt vo všetkých parametroch vyhovujúci, získa záväzné stanovisko.
Väčšina zámerov stanovisko získa, nakoľko mnoho investorov si necháva ešte predtým vypracovať stanovisko k investičnej činnosti. Magistrát v ňom vydáva usmernenia, ktoré majú pomôcť k tomu, aby bol projekt v súlade s reguláciou. Zároveň to skracuje proces posudzovania, hoci podľa súčasnej legislatívy by sa malo Hlavné mesto vyjadriť do 45, resp. 75 dní. Nie vždy sa to však deje.
Čas od času sa ale objavia vízie, ktoré narazia. Patrí k nim aj projekt, označený ako Bytový dom Výhľady a Bytový dom Sady v Rači. Umiestnený má byť v časti Komisárky, na samotnom okraji zástavby mestskej časti. V súčasnosti tu už výstavba prebieha, keď tu developer VI Group realizuje obytný komplex Terrasy. Aktuálne posudzovaný zámer od málo známeho stavebníka LJF consulting (vlastníkom pozemkov je spoločnosť Račany Rosso) má však pred sebou dlhšiu cestu.
Bytový dom Výhľady a Bytový dom Sady sú v skutočnosti súčasťou staršieho zámeru, známeho ako Račany Rosso. Malo ísť o pomerne rozsiahlu obytnú zónu, nadväzujúcu na dávnejšie vybudované dve etapy projektu Račany Bianco a aktuálne budovanú tretiu etapu (teda Terrasy). Za developmentom stála spoločnosť Grafobal Group Development, blízka podnikateľovi Ivanovi Kmotríkovi st. Práve ten stojí za vlastníkom pozemkov.
Zámer sa stretol s odporom mestskej časti, ktorá sa postavila proti zániku vinohradov. Pre celú lokalitu chce novú reguláciu, ktorá by výstavbe zamedzila, resp. ju obmedzila. Pripravuje preto Územný plán zóny Táborky – Huštekle, v súvislosti s ktorým sa dokonca pokúsila o vyhlásenie stavebnej uzávery. Miestna samospráva avizuje, že príprava ÚPZ je v záverečnej fáze obstarania.
Nová regulácia však ešte platná nie je, takže investori môžu budovať projekty v zmysle existujúcej. O to sa pokúšal aj LJF consulting (resp. Račany Rosso), mesto sa ale postavilo proti. Koncept developera rátal s výstavbou dvojice päťpodlažných domov (najvyššie podlažie by bolo ustúpené), kde by bolo 140 najmä malometrážnych bytov – po 70 v každej budove. Počet parkovacích miest mal byť 151, z toho 74 pre každý objekt a tri na teréne.
Dôležitá zmienka súvisí s dopravným prístupom. Ten mal byť umiestnený z juhovýchodnej strany a navrhovaný bol ako predĺženie miestnej komunikácie, teda ulice Pri vinohradoch. Tá sa predĺži v rámci výstavby Terrás. To bol ale jeden z kameňov úrazu.
Terrasy sú oficiálne treťou etapou Račany Bianco. Zdroj: VI Group
Mesto totiž v zápornom stanovisku argumentuje viacerými dôvodmi. Prvým je vyšší index podlažných plôch oproti maximálne prípustnému, konkrétne 0,64 oproti 0,6. Developer tak chcel postaviť väčšie hmoty oproti tomu, čo existujúca regulácia umožňuje. Okrem toho, stavebník očividne rátal s plochami, ktoré už boli zarátané v rámci posudzovania Terrás. Práve takto podľa všetkého vznikol celkový nepomer medzi uvádzaným a mestom určeným IPP.
Magistrát zároveň priznáva, že dal aj na stanovisko mestskej časti. Tá upozorňuje na pripravovaný ÚPZ a tvrdí, že projekt s ním nie je v súlade. Výhrady má k umiestneniu, ktoré nerešpektuje zadanie ÚPZ, ako aj dopravnému napojeniu. Na predĺženú ulicu Pri vinohradoch môžu byť totiž napojené len Terrasy, avšak nič iné. Nová zástavba má byť pripojená na Púchovskú novovytvorenou križovatkou za obratiskom električky na Komisárkach.
Na základe toho mestská časť Rača nesúhlasí s vydaním súhlasného záväzného stanoviska. Platí to za predpokladu, že projekt bude riešený bude v predloženom rozsahu, stavby budú osadené daným spôsobom a aj stavebné pozemky budú vymedzené tak, ako sú. Mesto sa s týmto stotožňuje, hoci po správnosti by nemalo, keďže sa odvoláva na ešte neplatnú reguláciu.
Investora tak čakajú úpravy projektu, ak ho chce jedného dňa skutočne vybudovať. Zverejnené boli pravdepodobné vizualizácie zámeru, za ktorými stojí kancelária Expoline. Tá so spoločnosťami Ivana Kmotríka st. spolupracuje pravidelne, keď navrhovala aj vlajkový projekt skupiny, Národný futbalový štadión s okolím. Príťažlivo pôsobiace bývanie v prostredí račianskych vinohradníckych terás môže napokon vyzerať inak.
Územný plán má váhu zákona a treba ho jednoznačne dodržiavať. V tomto prípade ale Bratislava v podstate kvôli banalitám prišla nateraz o 140 bytov, pričom väčšia časť z nich mohla poskytovať relatívne dostupné bývanie v blízkosti električkovej trate a zastávky. Taktiež nemožno uprieť určitú účelovosť v odvolávaní sa na stanovisko mestskej časti. Jej argumenty, i keď podnetné, stoja na dosiaľ neplatnej regulácii.
Takto nevyzerá ústretovosť voči rozvoju bývania. Treba otvorene priznať, že Bratislava je na tom v súčasnosti kriticky. Nemožno očakávať, že každý predložený projekt bude dokonalý alebo realizovaný menej kontroverzným developerom. Práve naopak, predlžovaním procesov a trvaním na náročnejších riešeniach sa môže bývanie predražiť. Akákoľvek snaha o dostupnejšiu metropolu tak skončí ešte skôr, ako začne prinášať prvé benefity.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
