Adrian Gubčo 20.07.2026 14:56

Bývanie na rozhraní. Medze sa blížia k výstavbe a odhaľujú novú identitu

Jedným z najvýraznejších pripravovaných projektov v Bratislave sú Medze na pomedzí Dúbravky a Karlovej Vsi. Zámer od spoločnosti Penta Real Estate má v budúcnosti vytvoriť urbanistické spojenie týchto mestských častí, pričom prinesie bývanie pre tisíce ľudí. Prvá časť budúcej štvrte sa blíži k výstavbe, na základe čoho developer zvyšuje intenzitu marketingových aktivít.

Zdroj: Penta Real Estate

Priestor medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou, známy ako Krčace, je dnes zastavaný len veľmi striedmo. Východne od Karloveskej, resp. od Ul. M. Schneidera-Trnavského sa nachádza kúpalisko, vzdelávací areál, Športové centrum polície, bytový dom alebo rodinná zástavba, západná strana je však tvorená najmä záhradkárskou osadou a náletovou zeleňou. To sa začne v najbližších rokoch meniť.

Developer Penta Real Estate tu plánuje vybudovať novú polyfunkčnú zónu Medze, tvorenú predovšetkým bývaním, doplneným o občiansku vybavenosť. Zámer odhalil už v roku 2021, keď predpokladal, že s realizáciou začne o dva roky neskôr. Príprava však nebola jednoduchá, pričom narážala nielen na pomalé povoľovacie procesy, ale aj na odpor časti aktivistov alebo zmeny Územného plánu.

Dnes má však prvá etapa už pomerne realistický harmonogram. V priebehu mája totiž získala územné rozhodnutie (teda severná aj južná časť prvej etapy), ktoré získalo právoplatnosť. K štartu realizácie tak zostáva už len posledný krôčik v podobe zisku stavebného povolenia.

Developer tak začína rozbiehať intenzívnejšie marketingové aktivity, ktoré majú priblížiť silné stránky tohto zámeru. Ako zdôrazňuje, koncept Medzí bude založený „na rovnováhe medzi mestským životom, prírodou a každodenným rytmom Bratislavy“. Odkázať tým má na polohu projektu, ktorý bude umiestnený v kopcovitom teréne medzi hlavnou cestou s električkovou traťou a zalesneným masívom Devínskej Kobyly.

Podľa Penta Real Estate tak vznikne výnimočná kombinácia, umožňujúca obyvateľom žiť na pomedzí medzi mestským a prírodným prostredím, komunitným a súkromným charakterom alebo aktívnym životným štýlom a oddychom, nehovoriac o rozhraní medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou. V tomto smere ide skutočne o netradičný zámer, akých sa v Bratislave nachádza len málo.

Developer sa nazdáva, že to je presne to, čo súčasný mestský človek hľadá. „Pri Medziach sme od začiatku nevnímali bývanie len ako samotné byty alebo architektúru, ale najmä ako určitý spôsob života a fungovania mesta,“ naznačuje Peter Čižmár, Senior Business Development Manager Penta Real Estate. „Dnes vidíme, že čoraz viac ľudí hľadá rovnováhu medzi mestskou dostupnosťou, kvalitným verejným priestorom a pokojnejším prostredím v kontakte s prírodou.“

Svahovité územie projektu vníma investor ako výhodu. Urbanistická a architektonická koncepcia prvej etapy je dielom kancelárie Pantograph, ktorá využíva terasy, priečne prepojenia a postupné vrstvenie verejných, poloverejných a súkromných priestorov. Architektúra má zjemňovať prechod medzi mestským a lesným prostredím.

O benefitoch tohto riešenia hovorí aj Bruno Welnitz, Project Manager Penta Real Estate. „Pri návrhu sme pracovali s pomerne náročnou konfiguráciou terénu, ktorá však projektu zároveň dáva jeho charakter. Veľký dôraz bol preto kladený na kvalitné pešie prepojenia, prácu s verejným priestorom, zeleňou a prirodzeným pohybom v rámci územia tak, aby jednotlivé časti projektu nepôsobili izolovane, ale vytvárali kompaktné a prirodzene fungujúce mestské prostredie,“ hodnotí.

Získanie územného rozhodnutia považuje za potvrdenie urbanistického aj technického riešenia celého územia. Skutočným overením kvality koncepcie projektu však bude až úspešný predaj bytov. Ten je dnes vzdialený už len niekoľko mesiacov.

Zdroj: Penta Real Estate

Ako popisuje Penta Real Estate, celková plocha riešeného územia predstavuje viac ako 58-tisíc m² a projekt bude rozdelený do viacerých etáp. Po zmene Územného plánu projekt počíta s výstavbou približne 820 bytov. Naplánované sú tu aj obchodné prevádzky v parteri domov v nižších polohách či materská škola. Významný bude aj rozvoj verejného priestoru či rozličných komunitných prvkov.

K benefitom má patriť lokalizácia viac ako 90% parkovacích miest v podzemí, čo uvoľní priestor na povrchu v prospech peších. Vo verejnom priestore sa má pracovať s dažďovou vodou, oficiálny web spomína aj ihriská pre deti i dospelých či jednoduché spojenie s okolitými lesmi.

Čo sa týka bytov, v ponuke budú jedno- až päťizbové byty, k štandardu má patriť stropné chladenie a vykurovanie. Osadenie vo svahu má viesť k maximalizácii výhľadov (hoci štruktúra a rozsah zástavby môže viesť k tomu, že si domy budú vzájomne zacláňať). Developer prirodzene nezmieňuje, že časť bytov bude mať aj priamy výhľad na vedenie veľmi vysokého napätia.

Spustenie predaja prvej etapy projektu je plánované na začiatok jesene 2026. Realizácia sa začne pravdepodobne až v priebehu budúceho roka. Prvé domy by tak mohli byť dokončené v roku 2029. Celkový rozvoj Medzí však bude trvať omnoho dlhšie.

Aktuálne prezentovaná časť projektu je totiž len jeho severnou časťou. Developer však postupne skupuje aj pozemky južne od prvej etapy, kde by mal vzniknúť komplex, označovaný ako Polyfunkčný súbor Krčace. Jeho autorom je architektonická kancelária Compass, ktorá sa presadila vo vyzvanom súťažnom dialógu v roku 2022. Priniesť by mal ďalšie stovky bytov.

Víziou je úplné prepojenie územia medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou. Ide o dostatočne rozsiahlu plochu na to, aby tu žili tisíce ľudí. K dispozícii budú mať električkovú trať s dvojicou zastávok, blízkosť lesa, ako aj množstvo rekreačných možností – či už v podobe čerstvo zrekonštruovaného kúpaliska Rosnička, práve obnovovaného Športového centra polície, plavárne v areáli IUVENTA či zimného štadióna v Dúbravke. V neveľkej vzdialenosti sú aj školy, obchody a ďalšie služby.

Napokon tak nemusí byť hlavné heslo projektu – mesto v rovnováhe – až tak vzdialené od reality. Medze vznikajú v unikátnej urbanistickej situácii. Pokiaľ sa ju podarí dobre využiť, vznikne štvrť s dobrými podmienkami pre naozaj vysokú kvalitu života. Hlavným problémom ostáva vedenie, to však nie je len v kompetencii developera.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.