Adrian Gubčo 23.12.2025 16:00

Výstavba môže začať: Strabag Real Estate dostal zelenú pre veže na Mlynských nivách, sľubuje férové ceny

Ulica Mlynské nivy sa postupne mení na veľkomestsky pôsobiacu triedu, obklopenú výškovými budovami a súčasnými polyfunkčnými projektami. K rastúcemu počtu veží by sa mala onedlho pridať ďalšia, tentokrát od spoločnosti Strabag Real Estate. Developer s veľkými ambíciami získal povolenie pre rezidenčný projekt, ktorý označuje ako príklad európskej kvality.

Zdroj: Strabag Real Estate

O krok bližšie k realizácii

Spoločnosť Strabag je s územím okolo Mlynských nív spojená od roku 2009, keď tu otvorila svoju koncernovú centrálu. Objekt mal pôvodne predstavovať úvodnú fázu rozsiahlejšieho projektu, v rámci ktorého sa uvažovalo o postupnej výstavbe ďalších kancelárskych budov. Ďalšia etapa v zadnej časti pozemku mala dokonca vybudované základy, v realizácii sa však nepokračovalo.

Počas rokov sa zmenil pohľad spoločnosti na možnosti využitia územia. Strabag začal rozvíjať svoju developerskú divíziu a areál koncernovej centrály ponúkal výborné možnosti pre realizáciu vlajkového projektu. Keďže však dopyt po bývaní prevyšuje záujem o administratívne priestory, Strabag Real Estate prehodnotil pôvodné plány. Namiesto kancelárskej budovy tak začal kresliť komplex, tvorený dvojicou spojených veží s dominantnou rezidenčnou funkciou.

Projekt má vzniknúť na mieste trojpodlažnej administratívnej budovy, v ktorej donedávna fungovala súkromná klinika. Zámer bol po prvý raz predstavený v roku 2022, keď investor predložil na posúdenie vplyvov na životné prostredie (EIA) oznámenie o zmene navrhovanej činnosti. Transformácia funkcie z administratívnej na obytnú si totiž vyžaduje prakticky nové povoľovacie konanie.

Právoplatné rozhodnutie z EIA získal Strabag v máji 2023 a v auguste 2024 pribudlo rozhodnutie o umiestnení stavby. Posledné a kľúčové povolenia – stavebné pre zmenu stavby pred dokončením aj zmenu dokončenej stavby – získal v uplynulých týždňoch. Výstavba nového projektu sa tak môže začať už čoskoro.

Ako vyplýva z povolení, v jednej z najintenzívnejšie sa transformujúcich lokalít v Bratislave pribudne bytový dom, pozostávajúci z dvoch častí – veže s 13 podlažiami a veže s 18 podlažiami. Prepojené budú dvojpodlažnou podnožou. Prízemie bude vyhradené technickým miestnostiam a prevádzkam občianskej vybavenosti, na vyšších podlažiach vzniknú obytné priestory. Na streche nižšej časti sa plánuje komunitná terasa pre rezidentov, v parteri bude deväť priestorov pre obchodné prevádzky.

Developer projekt pracovne nazýva Strabag Tower, čo odzrkadľuje jeho význam v kontexte jeho portfólia. „Sme hrdí, že môžeme na Slovensko priniesť kvalitu a spoľahlivosť, ktorú podpis Strabag Real Estate nesie v celej Európe,“ hovorí Managing Director Strabag Real Estate Slovakia Michal Pristaš. „Bytový dom na Mlynských nivách bude dôkazom toho, že aj dostupné bývanie môže byť moderné, funkčné a postavené tak, aby slúžilo generáciám.“

Investor je v podobe developera aj dodávateľa spojený s množstvom projektov na Slovensku, ako aj v zahraničí. Veže na Mlynských nivách tak majú odrážať jeho skúsenosti a predstavu, ako tvoriť kvalitné mestské bývanie.

Zdroj: Strabag Real Estate

Dostupnejší oproti konkurencii?

Strabag Real Estate tvrdí, že projekt „prinesie do dynamicky sa rozvíjajúcej lokality kvalitu a štandard, na ktoré sú klienti spoločnosti zvyknutí vo viacerých európskych metropolách“. Odkazuje pritom najmä na Viedeň či Mníchov, čo sú mestá, v ktorej je koncern mimoriadne aktívny. Práve know-how a overené technické postupy ho majú nielen vymedzovať, ale byť aj garanciou „férovej“ ceny.

Projekt bude obsahovať 193 rezidencií - 180 bytov a 13 apartmánov. Zastúpené budú jedno- až štvorizbové dispozície – konkrétne pôjde o 21 jednoizbových jednotiek do 45 m², 108 dvojizbových do 70 m², 57 trojizbových a 7 štvorizbových bytov. Developer tak chce osloviť jednotlivcov, páry aj rodiny. Všetky jednotky budú disponovať exteriérovým priestorom, teda terasou, balkónom alebo loggiou.

Štandard má byť vyšší, hoci detaily nie sú presne známe. Strabag Real Estate však zdôrazňuje, že napriek tomu cenová politika zostane dostupná a férová. Predaj má byť spustený už v druhom štvrťroku 2026. V priebehu budúceho roka má byť zároveň spustená aj výstavba, ktorá bude trvať tri roky – majitelia by sa mali k bytom dostať v priebehu roka 2029.

Okrem samotného bývania by mali získať aj ďalšie benefity. Investor sľubuje, že okolie bytového domu prejde zásadnou revitalizáciou. Projekt bude doplnený o novú zeleň vrátane vysokých stromov, oddychových zón a moderného detského ihriska. Na streche nižšej veže vznikne zmieňovaná spoločná terasa. Parkovanie bude riešené takmer výlučne v podzemí, kde bude 33 stojísk, doplnených o ďalších 223 miest pod centrálnou budovou. Priestor povrchového parkoviska sa premení na park.

Zlepšením má prejsť aj dopravná infraštruktúra. Jarabinková ulica aj Mlynské nivy sa rozšíria na dva pruhy, čo má zvýšiť kapacitu a plynulosť dopravy. Naplánovaná je aj nová cyklotrasa a chodník pre peších. Priamo v bytovom dome bude cyklozázemie s možnosťou umytia bicykla či rýchleho servisu.

Ide o trend, ktorý do Bratislavy preniká len postupne, práve vo Viedni je však základnou súčasťou štandardu novej výstavby. Ide o súčasť snáh o zvýšenie významu cyklistickej dopravy, k čomu dopomáha výborná infraštruktúra. Pre obyvateľov je využívanie bicykla veľmi pohodlnou voľbou, čo bude napokon platiť aj v prípade tohto projektu. Blízky tak nebude len rakúskej metropole, ale v určitých ohľadoch aj mestám ako Amsterdam alebo Kodaň.

Blízkosť k Viedni sa má prejaviť aj v architektúre. Pre Strabag Real Estate ide napokon o jeden z najvýznamnejších projektov. Architektonické riešenie preto zveril nielen renomovanému slovenskému ateliéru What Architects, ktorý je čerstvým laureátom ceny za architektúru CE ZA AR, ale aj rakúskej projekčnej kancelárii Mischek ZT. Tá má dlhoročné skúsenosti z viedenskej bytovej výstavby.

Strabag Tower vznikne v tesnom susedstve firemnej centrály a do veľkej miery bude reprezentovať aj jej rastúce ambície. Preto možno očakávať veľký dôraz na kvalitu návrhu aj jeho prevedenia. „Týmto projektom nadviažeme na množstvo realizovaných rezidenčných projektov doma i v zahraničí a som presvedčený, že výsledok bude stáť za to,“ uzatvára Michal Pristaš.

Zdroj: Strabag Real Estate

Od priemyselnej lokality k mestu

Napriek dôrazu na vysokú kvalitu prevedenia, architektúru, dodatočné služby či dobrú cenovú politiku zostáva kľúčovou témou lokalita. V prípade tohto projektu by sa mohlo na prvý pohľad zdať, že tá nie je priaznivá – budova sa nachádza v susedstve ulice Mlynské nivy a neďaleko Bajkalskej. Ide o bývalú priemyselno-skladovú oblasť, na ktorej sú dosiaľ viditeľné stopy po bývalých funkciách.

Dnes však ide aj o jednu z najprudšie sa rozvíjajúcich častí Bratislavy. V priebehu posledných rokov sa zrýchľuje miera transformácie pozemkov v okolí, vďaka čomu sa už viditeľne formuje veľkomestský charakter severnej strany ulice Mlynské nivy. Tvorí ju totiž rada polyfunkčných projektov vrátane výškových budov na dobrej architektonickej úrovni. Teraz sa k nim pridá aj Strabag Tower.

Na južnej strane sa však má výstavba rozbehnúť tiež, a to už v priebehu budúceho roka. Ďalším impulzom bude plánovaná zmena územného plánu, ktorá bude vychádzať z Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy. Tá predpokladá premenu tejto časti Bratislavy na vzorovú štvrť s bývaním, pracoviskami, vybavenosťou aj verejný priestormi podľa princípov 15-minútového mesta. Môže tak ísť o jedno z najlepších miest v metropole pre život.

Súčasťou spolupráce mesta s developermi sú aj rozsiahle kontribúcie, ktoré budú reinvestované v území. Bratislava tak má prestavať celú ulicu Mlynské nivy na atraktívny bulvár, po ktorom bude premávať električka do centra mesta. Postaviť sa má aj nová moderná základná škola s adekvátnym zázemím, ktorá bude obsluhovať túto lokalitu. Zo Strabag Tower by mala byť vzdialená menej ako 100 metrov.

Nejde o vzdialenú víziu – už v čase dokončenia projektu budú Mlynské Nivy pôsobiť ucelenejším dojmom. O desať rokov by zas mali byť zrealizované viaceré kľúčové verejnoprospešné investície. Klienti tak nebudú kupovať bývanie v odľahlej a nepríjemnej lokalite. Namiesto toho budú žiť v jednej z najreprezentatívnejších častí Bratislavy, ktorá bola plánovaná podľa tých najlepších urbanistických postupov. Európska úroveň by sa mala prejaviť nielen v dome samotnom, ale aj jeho bezprostrednom okolí.

V spolupráci so Strabag Real Estate. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.