Simona Schreinerová 13.03.2025 09:50

Špičkový projekt na obzore. Palmu čakajú zásadné kroky k realizácii, môžu odštartovať výstavbu

Transformácia bývalého areálu Palma-Tumys na Račianskej ulici v réžii developera Corwin je sprevádzaná veľkými očakávaniami. Výsledkom by totiž mala byť podľa všetkého vzorová mestská štvrť s bývaním, kanceláriami, občianskou vybavenosťou, verejnými priestormi a výhľadovo aj kultúrou. Cesta k realizácii však bude ešte dlhá, hoci sa v priebehu tohto roka očakáva zásadný postup.

Zdroj: Corwin

Palma-Tumys bol svojho času významný priemyselný areál, ktorý na Račianskej ulici sídlil od roku 1920. Pôvodný názov OLEA sa v roku 1958 zmenil na Palma, a vo výrobe sa pokračovalo do druhej dekády 21. storočia. Nový majiteľ Istrokapitál výrobu postupne utlmoval, až skončila úplne. V roku 2019 bola Palma odpredaná developerovi Corwin, ktorý postupuje v povoľovaní novej kompaktnej mestskej štvrte.

Napriek tomu, že Corwin už má v Bratislave na konte úspešné projekty ako Blumental alebo Einpark, Palma by mala byť predsa len výnimočná. Vďačiť za to môže spolupráci so špičkovým ateliérom Softer (ktorý sa vymedzil z Gehl Architects), ktorý pripravil návrh urbanistického konceptu. Keďže ide o rozsiahly development, rozdelený je niekoľko etáp. 

Prvá z nich, kancelárska, je už pomerne blízko k realizácii, pretože má vydané súhlasné stanovisko Hlavného mesta aj územné rozhodnutie. Administratívna časť Uptown Offices v dotyku s Račianskou s dizajnom od Superatelieru a predtým A1 Architecture by sa mohla začať stavať v budúcom roku. S rezidenčnou časťou je to však zložitejšie, nakoľko je potrebná zmena územného plánu aj kompletné posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Palma je obsahom Zmien a doplnkov 12, ktoré by sa mohli dostať do programu Mestského zastupiteľstva ešte tento rok. Ani proces EIA ešte nie je ukončený, developer aktuálne predložil správu o hodnotení, teda tzv. veľkú EIA. Podľa dokumentácie je predpokladaný začiatok výstavby rezidencií v prvom kvartáli 2028 s trvaním päť rokov. Jednotlivé časti sa budú uvádzať do prevádzky od konca roka 2030 až do polovice roka 2033. Predpokladané investičné náklady sú na úrovni 175 miliónov eur.

Dokumentácia EIA rieši návrh, ktorý pozostáva zo štyroch samostatných mestských blokov a dvoch pôvodných objektov (Lisovňa, Union Mlyn), určených na revitalizáciu a prestavbu. Základom nového developmentu budú práve kompaktné mestské bloky s chránenými, upokojenými a prevažne zelenými vnútroblokmi. Navrhované bloky s podlažnosťou štyri až deväť nadzemných podlaží (NP) a podzemnými garážami majú mať prevažne obytný charakter.

V každom bloku vzniknú byty rôznej izbovosti, výmery a dispozičného riešenia. K dispozícii bude celkovo 798 bytov, z toho 179 úsporných jednoizbových, 285 štandardných aj atypických dvojizbových, 223 priestrannejších trojizbových a 108 štvorizbových jednotiek. Súčasťou projektu budú aj tri päťizbové rezidencie.

Byty na prízemí budú mať predzáhradky, jednotky orientované do vnútroblokov budú mať priamy kontakt s nádvorím so zelenými plochami a priestormi pre komunitné aktivity a oddych. Strešné byty prevažne veľkorysejších výmer budú mať terasy v kontakte so zelenými strechami.

Zdroj: Corwin

Blok B1 bude osadený v pokračujúcej línii zástavby od Račianskej ulice, v kontakte so severnou časťou areálu Palma a centrálnou pešou zónou s dôrazom na aktívny parter s občianskou vybavenosťou. Jeho podlažnosť bude päť až osem NP.

Blok B2 bude situovaný vo východnej časti územia v kontakte s priestorom hlavného námestia a centrálnej pešej zóny. Blok má byť atypický tým, že priamo nadväzuje na revitalizáciu a prestavbu dvoch pôvodných objektov - Lisovne a Union Mlynu. Hmotové riešenie, tvarovanie, členenie aj funkčné rozdelenie objektu je preto navrhnuté s priamou nadväznosťou na tieto objekty, ako aj na verejné priestory (centrálne námestie a centrálna pešia zóna), s ktorými bude interagovať. Podlažnosť bloku bude štyri až osem NP.

Blok B3 bude zo západu situovaný v pokračujúcej línii zástavby od Račianskej ulice s odsadením od susedného existujúceho objektu. Umiestnený bude v juhozápadnej časti územia, v dotyku s existujúcim dopravným napojením areálu na Račiansku. Zo severu bude susediť s blokom B1, z južnej strany s okružnou komunikáciou a železničným násypom, na ktorom sa výhľadovo uvažuje s realizáciou terminálu integrovanej osobnej prepravy (TIOP Mladá Garda).

Z východnej časti bude blok orientovaný do centrálnej pešej zóny. Podobne ako blok B1 sa výškovo osadí tak, aby zabezpečil prirodzené prepojenie areálu od Račianskej ulice k centrálnej upokojenej komunikácii, vedenej v osi navrhovanej zóny. Hmotovo pôjde o uzavretý blok s podlažnosťou štyri až sedem NP.

Posledný blok B4 bude umiestnený v juhovýchodnej časti územia, lemovaný pokračovaním navrhovanej okružnej komunikácie. Za ním sa bude nachádzať železničná trať. Súčasťou bloku budú dva objekty so samostatne umiestnenými bytovými jadrami. Hmotovo uzavretý blok bude mať podlažnosť šesť až deväť NP.

V suteréne každého bloku vzniknú priestory na parkovanie pre rezidentov a návštevy. V rámci parteru, v kontakte s exteriérom, sa navrhujú aj obchodné prevádzky a priestory občianskej vybavenosti. Na všetkých podlažiach vzniknú bytové jednotky. Každý blok bude rozdelený na menšie, architektonicky a výrazovo samostatné sekcie. Hmotové riešenie reflektuje snahu o dosiahnutie ľudskej mierky zástavby a priestorov medzi budovami.

Súčasťou Palmy budú aj verejné, poloverejné a súkromné priestory pre šport, hru či zábavu, ale taktiež aj tiché zákutia určené pre menej aktívny pobyt a socializáciu. Dôležitou súčasťou bude námestie pre Union Mlynom. Dôraz bude kladený na zlepšenie mikroklímy vo verejných priestoroch, manažment dažďových vôd, zelené strechy a využívanie obnoviteľných zdrojov energie. Priestor bude zároveň vďaka zrekonštruovanej budove Union Mlynu ponúkať genius loci s možnosťami kultúrneho vyžitia či stretnutí.

Union Mlyn. Zdroj: Corwin

Na náprotivnej strane námestia pred Union Mlynom sa v parteri bloku B4 uvažuje s umiestnením denného stacionáru pre seniorov, ku ktorému budú prislúchať aj plochy v exteriéri. Návrh ponúka živšie plochy orientované do námestia, ktoré umožnia stacionáru využívať komfortné a bezpečné zázemie, a zároveň aj zapojenie do diania vo verejnom priestore. Pokojnejšie plochy orientované do vnútrobloku zasa budú vhodné pre seniorov, preferujúcich tichšie prostredie.

Tieto exteriérové plochy budú oddelené od zvyšku vnútrobloku, ktorý je určený prioritne pre obyvateľov samotného obytného bloku. Zároveň sa zohľadňuje fakt, že seniori patria medzi zraniteľnejšie skupiny obyvateľstva, a tak budú plochy doplnené o množstvo zelene, prispievajúcej k príjemnej mikroklíme. Na seniorov sa myslelo aj pri prvotných konceptoch návrhu občianskej vybavenosti, a okrem základnej vybavenosti ako potraviny, drogéria či lekáreň sa potenciálne uvažuje s ambulantnými zdravotníckymi zariadeniami či cukrárňou v dostupnosti do päť minút chôdze.

Výhľadovo sa počíta aj s materskou školou, a to v bloku B2. Presný mix a umiestnenie funkcií budú spresnené až neskôr v ďalších povoľovacích stupňoch.

Silo - aktuálny stav. Zdroj: Corwin

Pred začiatkom realizácie bolo potrebné odstrániť 17 objektov, ale zachované zostali až štyri pôvodné objekty priemyselného areálu - Silo, Zámočnícka dielňa, Lisovňa a Union Mlyn. Objekty budú citlivo zakomponované do zástavby mestských blokov s dôrazom na verejne prístupné funkcie, občiansku vybavenosť (tržnica, kino, bar, administratíva a kreatívne ateliéry) a funkciu bývania.

Bývalá Lisovňa sa premení na tržnicu, Union Mlyn by mal dostať kultúrnu funkciu v podobe viacúčelových priestorov a ateliérov, v Zámočníckej dielni bude gastroprevádzka. Ikonou bude samozrejme Silo, kde by mala taktiež vzniknúť kultúrna funkcia - hoci presné riešenie zatiaľ nie je známe a bude predmetom súťaže.

Corwin už predstavil niekoľko pôsobivých prezentácií, a aj dokumentácia EIA jasne ukazuje, že Palma má obrovský potenciál stať sa vysoko kvalitným dielom. Ak sa tieto ambiciózne plány podarí uskutočniť, existuje vysoká šanca, že sa zaradí medzi najkvalitnejšie nové mestské zóny v Bratislave.

Pre mesto bude projekt reflektujúci zásady, ktoré sú podľa súčasných európskych urbanistov kľúčové pri vytváraní atraktívneho a funkčného mestského prostredia, jednoznačne prínosom. Zmena územného plánu aj rozhodnutie z procesu EIA by mali prísť v priebehu tohto roka. Ak nenastanú zbytočné obštrukcie či prieťahy v konaní, začiatok prvých prác v priebehu budúceho roka a výstavba bytov o tri roky sú reálne.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.