Adrian Gubčo 19.03.2025 14:33

Kompletnejšie mesto o krok bližšie. Prvá časť Florian Residence dosiahla hrubú stavbu, druhá pozná termín výstavby

V centre Bratislavy aktuálne zaniká veľká čierna diera v podobe dlhodobo nezastavaného a zanedbaného priestoru. Plnú výšku dosiahla prvá etapa projektu Florian Residence od Alto Real Estate. Developer sa zároveň už pripravuje na výstavbu druhej, ešte mohutnejšej časti. Prehĺbi sa tak mestský charakter štvrte Blumentál, pričom tu pribudnú stovky luxusných bytov.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Centrálne časti európskych veľkomiest bývajú spravidla mimoriadne husto zastavané. Zástavba v nich sa formovala najmä do prvej polovice 20. storočia a dnes v nich už nie je veľa priestoru pre novú výstavbu. Bratislava je v tomto ohľade odlišná, keďže 20. storočie bolo spojené s jej veľkým rastom a kompletnou transformáciou mnohých pôvodných urbanistických štruktúr.

Týkalo sa to aj lokality medzi dnešnou Ul. Imricha Karvaša a Fazuľovou. Pôvodne tu existovala vcelku kompaktná štvrť nízkych jedno- a dvojpodlažných domov či fabrík. V povojnovom období ale bola odstránená, aby uvoľnila miesto novému experimentálnemu sídlisku. Na jeho výstavbu však s výnimkou jedného domu nikdy nedošlo, čo viedlo ku vzniku prázdneho priestoru, desaťročia čakajúceho na premenu.

Tá sa reálne rozbehla v priebehu posledných rokov. Developer Alto Real Estate po dlhšej príprave (ešte v réžii Penta Real Estate) naštartoval výstavbu projektu Florian Residence. Obytný súbor bude pozostávať z (aktuálne) dvoch rezidenčných etáp a jednej kancelárskej, hoci táto by sa mala výhľadovo tiež zmeniť na bývanie. Prvá dosiahla v uplynulých dňoch zásadný míľnik.

Ako oznámil developer v rámci komornej slávnosti, prvá fáza dosiahla štádium hrubej stavby. „Výstavba Florian Rezidencie napreduje podľa plánu, preto som rád, že sme ukončenie tejto etapy mohli osláviť aj osadením symbolickej glajchy na strechu,” hovorí CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič. Glajcha je štandardne malý stromček, tentokrát sa ale developer rozhodol pre symbolický tulipán. Odkazuje tým na názov lokality Blumentál, teda Kvetná brána.

Prvý dom má bodový charakter a dosahuje výšku ôsmich nadzemných podlaží. Koncept vypracovali slovenské kancelárie JRKVC a GutGut, za finálnym riešením (aj druhej etapy) ale stoja holandskí architekti z Benthem Crouwel. Okrem lokality je to práve architektúra a štandard vrátane technického vybavenia, ktoré považuje developer za najvýraznejšie benefity projektu.

Ako ďalej približuje, obe etapy Florian Residence budú vynikajúco zakomponované do prostredia. „Projekt je postavený na princípe dvojice komunikačných osí. Jedna smeruje od zastávky [električkovej zastávky STU v smere na Hlavnú stanicu – pozn.] a prepája pešie trasy cez obidva pozemky. Bude tu vyvýšená zeleň na mieste, kde sme postavili parkoviská, budú tu násypy,“ opisuje riešenie Dušan Ševela, vedúci Design Development v Alto Real Estate. Investor bude vďaka násypom schopný umiestniť tu vysokú zeleň, ktorá spríjemní prostredie.

Druhou osou bude Školská ulica. „V konečnej fáze bude ukľudnená, bude jemne vyvýšená a po diskusii s mestom a MIBom boli vyladené všetky kontexty, čo sa týka chodníkov, položenia mestskej dlažby, zdvihnutia nájazdov. Peší dostane prioritu,“ vysvetľuje Ševela. Na základe daného riešenia predpokladá, že sa projekt premení na vysoko funkčný mestský blok, ktorý ideálne zapadne do prostredia.

Dopomôcť k tomu má aj architektonické riešenie. „Architektúra pokračuje v charaktere mestského bývania. Pracuje sa s loggiami, so zapusteným exteriérovým priestorom, ktorý sa stáva súčasťou interiéru. Dispozície majú veľké okenné otvory, dobré presvetlenia a veľmi dobre interaguje interiér s exteriérom,“ zhŕňa výhody nastaveného riešenia.

Obzvlášť hrdý je developer na materiálové riešenie fasád. Objaviť by sa tu malo kamenné obloženie z Talianska, ktoré sa už začalo testovať. V kontexte nedávnej bratislavskej výstavby tak pôjde o skutočne netradičné riešenie. Kým v minulosti sa z kameňa stavalo častejšie, dnes ide o doménu tých najluxusnejších projektov či privátnych víl.

Ako konštatujú predstavitelia spoločnosti, Územný plán im dovoľoval postaviť aj vyššiu budovu. Výsledná podoba však harmonickejšie reaguje na lokálne prostredie i predpokladaný ďalší vývoj projektu. Práce budú teraz pokračovať na realizácii fasád i interiérov tak, aby sa kolaudačný proces mohol začať na jeseň a odovzdávať byty na začiatku budúceho roka.

Testovanie fasády. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ešte predtým, v lete tohto roka, by sa mala začať výstavba druhej etapy. Investora k tomu motivuje fakt, že predaj bytov v prvej etape napreduje pomerne dobre – a to aj s prihliadnutím na fakt, že ide o jeden z drahších bratislavských projektov. Zo 73 bytov a apartmánov je dnes predaná viac ako polovica. „Tento rok by sme ešte chceli predať 25 bytov. Necháme si zopár jednotiek na rok 2026,“ naznačuje stratégiu Ján Bryndza, Business Director v Alto Real Estate.

Developer zdôrazňuje, že každá rezidencia bude vybavená modernými systémami, ako je stropné chladenie, umožňujúce údajne úsporu nákladov až 30%, centrálna vetracia sústava s rekuperáciou či možnosť nabíjania elektromobilov. Zvýšiť sa tak má nielen kvalita bývania, ale aj investičný potenciál. Najmä dvojizbové byty podľa Alta poskytujú optimálny pomer ceny a výnosu a v prípade potreby majú dobrú likviditu.

Ceny pritom nie sú nízke – v súčasnosti sú na úrovni okolo 7-tisíc eur za meter štvorcový. Podľa R. Valoviča sa to však oplatí. „Florian Residence predstavuje poslednú investičnú príležitosť na bývanie v dotyku so Starým Mestom,“ zdôvodňuje. Naráža tým predovšetkým na fakt, že takmer všetky zostávajúce plochy pre výraznejšie novostavby sa už v centre Bratislavy minuli.

Klienti si okrem vyššieho štandardu budú platiť aj za prebudovanie verejného priestoru okolo domov. Zmieňovaná trasa od zastávky dovnútra územia bude prechádzať cez menšie námestie – piazzetu – smerom k Školskej. Jej ukľudnenie bude možné umiestnením vstupov do podzemnej garáže od Slovanskej ulice. Tak námestie, ako aj vjazdy do garáže, budú dotvorené bohatou zeleňou.

Z týchto úprav má benefitovať aj širšia verejnosť, nielen rezidenti. Predĺžiť by sa napríklad mala stromová alej, ktorej základ už vznikol pred budovou Národnej banky Slovenska zo strany Ul. Imricha Karvaša. Zo strany Slovanskej vznikne nový chodník na jej juhovýchodnej strane, čo doteraz neplatilo. Na povrchu parkujúce autá by sa mali presunúť do garáží, terénneho parkingu zostane minimum.

Do budúcna by tu nemali vzniknúť ani žiadne priestorové bariéry – napríklad mohutná trafostanica, ktorá bola naznačovaná v rozvojových dokumentoch na východnej strane námestia. Mala by byť podľa developera zapustená.

Dušan Ševela a Ján Bryndza z Alto Real Estate. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Súčasťou rozvojových plánov je vznik tretej etapy projektu na mieste, kde sa donedávna plánovala kancelárska budova Florian Offices. Developer však uvažuje nad zmenou funkcie, keďže vznik relatívne mohutného bizniscentra mu nedával komerčný zmysel. Oveľa viac sa oplatia byty, čo napokon potvrdzuje existujúci záujem o prvú etapu projektu. Ten je údajne taký veľký, že Alto už presmerúvava klientov skôr na druhú etapu.

„Chceme spraviť ešte v prvej etape dva vzorové byty,“ pripomína Bryndza. „Zvažujeme, či si niektoré byty nenecháme ako nájomné bývanie, keďže v budúcnosti by sme radi mali aj tento koncept a zatiaľ ho testujeme v Sky Park Residence 4.“ Štandard sa bude odvíjať od reakcií klientov na prvú etapu. V druhej etape vznikne 239 bytov a apartmánov a jeden väčší obchodný priestor.

Pri tretej časti je ešte príliš skoro odhadovať, koľko rezidencií tu vznikne, tak isto ako hovoriť o architektúre. „Sme prihlásení do výzvy na zmenu Územného plánu,“ upozorňuje J. Bryndza. „Kedy sa nám to podarí, neviem. Či to bude do jedného, dvoch či troch rokov...“ Ďalej dodáva, že platí záujem spoločnosti umiestniť na nároží Ul. Imricha Karvaša a Radlinského vyššiu budovu, teda akcent.

Architekt tohto objektu ešte nie je vybraný. „Štandardne sa snažíme súťažiť, pretože veríme, že súťaž je najlepší spôsob, akým dosiahnuť najlepší výsledok. Predpokladám, že tá cesta bude rovnaká,“ očakáva Dušan Ševela. Táto je ale ďaleko, keďže stále ešte nie je upravená funkčná regulácia. Developer dodáva, že tretia etapa bude čerešničkou na torte za developmentom v tejto časti Bratislavy.

Blumentál sa tak dotvorí novým projektom, ktorý by mohol ideálne doplniť mestské prostredie v tejto časti Bratislavy. Kým rezidenti získajú bývanie vyššieho štandardu v čoraz obľúbenejšej lokalite, široká verejnosť môže očakávať zisk nových priečnych spojení, zriadenie verejných priestorov s oveľa väčším objemom zelene oproti minulosti či otvorenie nových prevádzok a služieb. Štvrť bude zároveň pôsobiť celistvejšie a príťažlivejšie.

S celkovým dokončením Florian Residence sa slovenská metropola priblíži európskym veľkomestám s husto zastavanými centrami. Ide o miesta, kde sa koncentruje život a ktoré sú vďaka urbanistickým či architektonickým hodnotám pýchou miest. Či to bude aj tento prípad, sa ešte len uvidí. Doterajšie náznaky sú však vysoko nádejné.  

Fotografie z 18.3.2025. Pozrite si výstavbu projektu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.